居屋2022】本月起居屋業主可選用「銀行同業拆息按揭」(H按),在未加息前,這對居屋業主來說絕對是喜訊。不過,在加息周期之下,H按長期處於封頂利率水平,與「最優惠貸款利率按揭」(P按)息率相同,這個情況下,選用H按與P按有分別嗎?

先看是一手還是二手居屋

首先,要看看是購買一手還是二手居屋。對於新居屋買家,現時最優惠H按為H+1.3%,鎖息上限持P -2.5%(P=5.375%),即是P按與H按實際息率皆為2.875%。

如拆息回落:H按進可攻,退可守

這情況下,表面看選H按還是P按是沒有分別的。不過,如若拆息回落,H按有可能可享較低供款息率,是「進可攻,退可守」的選項。

至於二手未補價居屋買家,現時可能是P按較H按吸引,現時二手住宅最優惠P按為P-2.4%,即實際息率2.975%,而H按則為H+1.3%,鎖息上限持P -2.25%(P=5.375%),即實際按息3.125%,較P按高0.1%。以每100萬元貸款,年期25年計,每月供款差距約78元。

未補價轉按不如私樓般靈活

表面看是P按優惠一點,不過要留意,未補價資助房屋,轉按不如私樓般靈活,每次申請都要經房委會審批,需時較長,同時不論成功獲批與否,都要支付近2千元的行政費。

如未來想轉用H按慳息,還款期只限25年內之餘下年期,不能拉長年期,也不能改動貸款額。

考慮應從較長期看

而按過往經驗,由於要取得房委會轉按同意書,申請時間會較私樓轉按長,曾有個案要用近3至6個月時間才成功轉按。

因此,建議選用P按還是H按,考慮的不是短線的1、2年,而是較長期看,拆息會否回落,會否H按長線看息率較P按為低。

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未補價資助房屋P按與H按比較

 

假設未補價資助房屋

貸款額100萬元

年期25年

P按

H按

-

息率

P-2.4%,(P=5.375%)

H+1.3%

P -2.25% (P=5.375%)

-

實際按息

2.975%

3.125%

-

月供

$4,729.10

$4,807.40

+$78.30 (+1.66%)

-

全期利息開支

$418,736.00

$442,215.00

+$23,479 (+5.61%)

用未補價居屋轉按套現較複雜

至於如想用未補價居屋轉按套現,複雜程度更高,除了一樣要經房委會批准外,房委會會要求業主解釋為何要加按,一般要有特殊原因才大機會獲批,例如籌集醫藥費或殮葬費,又或是孩子出國讀書、財務欠債等。

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一般批出息率也會較私樓套現為高

不過,這類特殊原因批出的免補加按,並且因為加按後,該單位已不再獲政府擔保,故即使能成功加按,銀行一般批出息率也會較私樓套現為高,或難以批出最優惠的H+1.3%,甚至有些批出息率為 P 或更高。

由於未知將來未補價資助房屋轉按或加按的手續會否簡化,因此我們建議不論是新居屋或是二手未補價居屋的買家,做按揭的當刻,考慮要更長遠。

未補價居屋按揭與私樓一樣有現金回贈

過往曾有新居屋買家為怕息率上升,而選擇盡力減少按揭成數,甚至是全額支付樓價,但數年後突然有資金需要,才發現要以未補價的單位套現阻礙重重。

其實,現時未補價居屋按揭與私樓一樣有現金回贈,也有等同於供樓利息的高息存款戶口,可讓貸款人以儲蓄資金去對沖到加息的影響,是以借多一點未必是「蝕息」,如不清楚如何計算,建議找專業人士分析。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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