樓市走勢｜美國加息對在港供樓影響！H按封頂調高每月供多幾多？

【樓市走勢】今年美國步入加息周期，先後加了6次息，本港相應加了兩次息(指最優惠利率，即P)，但其實銀行已調高銀行同業拆息（Hibor，H按）的封頂息率。

樓市走勢｜美國加息對在港供樓影響

美國連番加息對香港樓市、以至供樓人士有影響，專家會從4個範疇分析其影響，並提出有意買樓置業人士如何應對的3個要點。

美國年內暫加6次息

今年美國連番加息，連同上周三(2日)最新的一次加息，累積加息6次，共加3.75%，最新聯邦基金利率已達至3.75%至4%。以下是今年迄今美國加息時間表：

2022年美國聯儲局加息表

日期	加息基點	加息後聯邦基金利率
2022年1月26日	0	0.25%
2022年3月17日	0.25%	0.25%-0.5%
2022年5月4日	0.5%	0.75%-1%
2022年6月15日	0.75%	1.5%-1.75%
2022年7月28日	0.75%	2.25%-2.5%
2022年9月22日	0.75%	3%-3.25%
2022年11月2日	0.75%	3.75%至4%
2022年12月14日	-	-

最優惠利率調高港息累加0.375%

隨着美息上升，本港息口亦不得不相應調高。本港主要銀行如滙豐銀行調高兩次最優惠利率，分別於9月23日上調港元最優惠利率0.125%，由年利率 5% 調高至5.125%；以及剛於本周四(3日)再上調最優惠利率0.25%，由年利率5.125%調高至5.375%，即累加0.375%。

現時封頂息率普遍達2.725%以上

其實，在未調高最優惠利率前，本港銀行已經紛紛調高銀行同業拆息的封頂息率，因現時供樓人士普遍使用H按。現時封頂息率普遍已經達至2.725%以上。

經絡：料今年港息累加逾0.625%

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料，美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬。加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免。

各銀行料陸續跟隨加息步伐

相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。曹德明預測，本港銀行於下月議息會議後或再調升P，加息幅度約0.25厘或以上，即料今年本港銀行合共加息或超過0.625%。

美國加息對在港供樓人士影響

美國會持續加息。聯儲局主席鮑威爾於本周議息後表示，現時談論停止加息屬「言之尚早」，但接下來的兩次議息會議上可能會放緩加息速度。聯儲局將於下月14日再次議息，市場預期下次加息幅度為0.5%。息口持續上升，由整體樓市，以至供樓人士會受到影響，本文從4個範疇分析其影響：

1. 對樓價影響：2023年樓價料跌半成

據差餉物業估價署資料，今年首9個月私人住宅售價指數累跌8.1%。下列是今年首9個月樓價指數走勢：

至今私人住宅(私宅)售價指數走勢

月份	私宅樓價指數
1	390.8
2	383.6
3	381.4
4	385
5	385.5
6	381.8
7	376.8
8	369.7
9	362.1

資料來源：差餉物業估價署

香港樓市受壓樓價由6月起連跌4個月

在2、3月期間，本港受到第五波疫情影響，政府收緊防疫措施，影響樓市，樓價連跌兩個月，但後來疫情放緩，政府於4月下旬開始放寬防疫措施，4、5月樓市逐漸回穩。不過，美國由3月開始連番加息，最高加幅達0.75%，香港樓市受壓，樓價由6月開始連跌4個月。

美加息或超預期

美國再加息0.75%，本港主要銀行跟隨加0.25%，市場預期未來息口續升，有學者預期對樓市會產生更負面影響。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，市場預期美國加息至5%便會停止，但聯儲局已表示加息幅度超過市場預期，即使美國經濟衰退，但仍會以打壓通脹為主。

加息令本港物業產生負面影響

馬耀宗表示，加息令美國經濟衰退，對全球資產價格，包括本港物業，會產生更負面影響。他亦指，加息影響市場需求，但若果政府推出利好經濟措施，吸引多些外資來港，在利好和利淡因素互相抵銷下，估計明年全年樓價下跌5%。

2. 對租金影響：明年租金料平穩

按照今年至今，租金未受到加息太大影響，據差餉物業估價署資料，今年首9個月私人住宅租金指數僅累跌1.3%。下列租金首9個月走勢表可供參考：

今年至今私人住宅(私宅)租金指數走勢

月份	私宅租金指數
1	181.1
2	180.2
3	178.5
4	177.3
5	177.9
6	178
7	178.4
8	180
9	180.3

資料來源：差餉物業估價署

租金指數不跌反升

即使美國於3月開始加息，租金指數不跌反升。馬耀宗解釋，租金會較受實際需求影響，利率通常影響資產價格，而不是影響租金。租金反而受到移民潮影響較大，多人離港，令租樓需求減少。他說，租金下跌，是因經濟表現不好，或者收入下跌，租值因而減少，未必直接受利率影響。他預期，明年如果防疫措施放寬，經濟回穩，租金會平穩。

3. 對供樓影響：壓測收入要求調高

今趟本港主要銀行再加息0.25%，直接影響置業人士，每月供款額會增加，同時亦調高壓力測試對收入的要求，以下例子嘗試比較加息前後情況：

加息前：

貸款額：600萬元
還款年期：30年
按揭利率：2.725%
每月供款額：24,416元
壓力測試收入要求：52,015元

加息後：

貸款額：600萬元
還款年期：30年
按揭利率：2.975%
每月供款額：25,216元
壓力測試收入要求：53,530元

每月供款增800元

以貸款額600萬元為例，還款年期30年，加息前二手物業按揭利率2.725%計算，每月供款額24,416元，壓力測試收入要求52,015元。加息後，按揭利率加至2.975%，每月供款額25,216元，即每月增加800元，增幅3.3%。

壓力測試最低月入要求增幅2.9%

在壓力測試上，金融管理局已於9月放寬壓力測試收入要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘。以現時二手物業市場按息2.725%加至2.975%計，供款壓力測試假定加2厘後會由4.725%調整至4.975%計算，以600萬貸款額30年期計，壓力測試下最低月入要求由52,015元調升至53,530元，增加1515元，增幅2.9%。

4. 對負資產影響：預期負資產雙位數增幅

樓價下跌，令近期負資產數字大升。據金融管理局表示，負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第二季末的55宗，增加至2022年第三季末的533宗。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

借九成按揭易成負資產

本港再加息，令樓價持續下跌，負資產宗數會增加。馬耀宗指出，加息令樓價下跌，如果樓價跌超過一成，借九成按揭的人士有機會變成負資產，特別是先前選用九成按揭保險計劃(即「林鄭plan」或「波叔plan」)的人士。

銀行未必call loan

馬耀宗預期，負資產宗數有機會雙位數增幅。不過，馬耀宗說，即使多人成為負資產，但銀行未必call loan(提早償還貸款)，因近期同業拆息升得不多，反映銀行資金仍然充足。息口續升，樓市前景難料，有意置業人士又如何應對當前境況？馬耀宗提出以下3個要點。

有意置業人士3招應對：

如果未買樓，可以暫時觀望一下，不妨把資金用作銀行短期定期存款，存款利率有4厘，會較為穩陣。
若果申請按揭，不要借得太盡。
即使通過壓力測試，但由於美國已表明持續加息，最好再按現時利率再加多1.5厘以上計算，視乎自己收入可否供得起，以及衡量對自己生活壓力是否很大。

樓市走勢｜美國加息對在港供樓影響！H按封頂調高每月供多幾多？買樓置業薦3招應對