樓市走勢2022|加息持續,香港樓市前景繼續呈下滑趨勢。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報168.21點,創近4年半新低,中原地產更預料數字會於今年底跌至160點位水平,即再跌逾5%;同期代理信心、銀行估價亦告跌。

樓市走勢2022|CCL樓價重回2018年初水平

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,持續加息,樓價續跌。中原城市領先指數CCL最新報168.21點,創246周新低,重返2018年2月水平,按周跌0.17%。連跌3周共1.41%,指數繼續創新低。

樓市走勢2022|料年底前再跌逾5%

黃良昇指,CCL進一步向下,距離160點低位,僅相差8.21點或5.13%,估計2022年底前達到。本周一(10月24日)起恒指急挫,同期拆息向升,對樓價的影響將於11月下旬公佈的CCL才開始反映。

樓市走勢2022|全港各區樓價走勢

以地區劃分,港九樓價續創新低,新界兩區單周反彈,相信樓價跌勢未止。四區樓價指數的走勢如下:

  • 港島CCL_Mass報170.68點,創258周新低,重返2017年11月水平,按周跌0.54%,連跌3周共1.77%
  • 九龍CCL_Mass報159.32點,創259周新低,重返2017年11月水平,按周跌1.29%,連跌3周共3.12%
  • 新界東CCL_Mass報179.78點,為近194周第3低,重返2019年2月水平,按周升1.22%,連跌5周後單周反彈
  • 新界西CCL_Mass報161.29點,按周升1.21%,上周指數為近131周次低

樓市走勢2022|四大指數最新走勢

其餘四大指數的最新走勢如下:

  • 中原城市領先指數CCL最新報168.21點(前述)
  • 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報168.64點,創250周新低,重返2018年1月水平,按周跌0.07%
  • CCL(中小型單位)報166.81點,創250周新低,重返2018年1月水平,按周跌0.04%
  • CCL(大型單位)報175.14點,創86周新低,重返2021年2月水平,按周跌0.73%

樓市走勢2022|中小型單位樓價跌幅擴大

黃良昇指,受利率上升因素影響,中小型住宅樓價跌幅較豪宅明顯,以致CCL(中小型單位)與CCL(大型單位)的差距逐步拉闊。今年7月美國第四度加息後,CCL(中小型單位)由174.24點跌至166.81點,近9周累跌4.26%。同期CCL(大型單位)由176.59點降至175.14點,僅跌0.82%。

兩個指數差距由2.35點持續拉闊到現時的8.33點,相差接近10點。利率續升,預期CCL(中小型單位)持續下調,與CCL(大型單位)距離擴大到接近15點。

樓市走勢2022|估價指數預示樓價續下調

CCL相關性較高的中原估價指數(主要銀行)CVI,亦連續5周處於10點以下谷底,預示樓價下調將持續。黃良昇指出,本周CVI最新報6.39點,較上周5.26點上升1.13點。雖然CVI回升2周共2.07點,但仍連續5周低企10點以下。顯示施政報告前後,CVI繼續在谷底徘徊,樓價下調方向未變。

更多內容:樓市走勢2022|官方樓價指數連跌4個月!中原地產:全年樓價料跌15%、銀主盤增至1,000個

樓市走勢2022|銀行睇淡樓市

一般而言,CVI跌穿40點,即代表銀行睇淡樓市,而近來美國持續加息,加上經濟前景不明朗,銀行的按揭取態明顯降溫,影響CVI走勢反覆向下。由今年5月美國擴大加息幅度開始,CVI由70點水平逐步向下跌穿50點,其後更進一步跌穿20點,同期樓價走勢亦持續向下

9月本港主要銀行調高最優惠利率,CVI再向下跌破10點水平,近5周持續處於谷底,同期CCL進一步跌穿170點,預示樓價跌勢未止,調整幅度更明顯。

樓市走勢2022|前線經紀亦保持睇淡

最新中原經紀人指數CSI(住宅售價)報32.01點,較上周的32.69點下跌0.68點。《施政報告》出台後,前線經紀人繼續保持睇淡樓市,CSI連跌2周共2.65點,但仍然未有跌穿30點水平,顯示悲觀情緒沒有惡化。惟CSI連續8周於35點上下爭持,最高35.46點,最低32.01點。預示樓市調整持續,樓價穩步向下。

樓市走勢2022|樓價及租金前景仍待觀察

雖然CSI守住30點,樓價未有出現大跌信號;但10月24日起,港股急挫兼創新低,有關因素會否影響市場情緒出現波動,未來數周CSI走勢仍值得密切關注。

租金方面,CSI(住宅租金)報37.88點,按周下跌0.42點,連跌2周共2.00點。指數連續6周低於40點好淡分界區間下限,今周更向下迫近35點水平。樓市調整,預告住宅租金升勢遇上阻力,第四季租金可能調整回軟。

樓市走勢2022|新盤賣唔出?現樓貨尾續升

在一手樓市方面,截止於2022年第3季,已落成仍未售出的新屋累升到1.5萬個,數字高企,創61個季度(逾15年)新高。

黃良昇表示,數字反映疫情及持續加息打擊新盤銷情,新盤銷售偏低,推高待售單位首向上觸及1.5萬個的危機水平。

更多內容:樓市走勢2022|業界:11月最優惠利率料加至少0.25厘!按揭利率直逼3厘!拆解供樓開支變化

樓市走勢2022|新盤存貨量高企

疫情及持續加息拖累新盤銷售,存貨累積繼續高企。未來三到四年,新屋供應量雖自9.8萬至9.9萬個的歷史高位輕微回落,但仍高企於9.5萬個水平。同時,已批地未動工的新屋卻保持穩定在1.5到1.7萬個,數字是31個季度低位。即累積供應新高,而批地建屋量正在下降,適度調節未來新屋的供求平衡。

樓市走勢2022|新樓動工放緩

今年第三季,建築中的新屋降至7.3萬個,較第2季的7.7萬個減少4000個,數字持續下跌。再早兩季有8.3萬及8.1萬個,數字近三年的按季高水平。近三季已批地未動工的新屋分別累計1.5萬及1.7萬個,數字近三年的按季低水平。即疫情及持續加息下新盤銷售受阻,已動工新盤見頂回落,增購土地建屋將會放緩。

樓市走勢2022|周末預約睇樓量按周再跌2.1%

再睇未來市場反應。《施政報告》出爐後,政府未有就樓市減辣,大市乏利好消息,加上股市波動、預期加息持續等因素,中原十大屋苑本周末錄463組預約睇樓量,按周下跌2.1%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,本周睇樓量屬正常回落,發展商加快推售新盤,一手搶客下,二手業主要加大減幅求售,樓價仍有下調壓力,但亦不乏買家趁機尋寶。

中原十大屋苑周末睇樓量及平均叫價(港島區)

屋苑

本周六、日
睇樓量(變幅)

每呎實用叫價
(變幅)

太古城

30(無升跌

18000(-2.7%)

康怡花園

50(-9.1%)

15600(-1.3%)

海怡半島

35(無升跌

18556 (無升跌

中原十大屋苑周末睇樓量及平均叫價(九龍區)

屋苑

本周六、日
睇樓量(變幅)

每呎實用叫價
(變幅)

美孚新邨

70(+7.7%)

12000(-0.8%)

麗港城

45(無升跌

12800(-1.5%)

黃埔花園

40(無升跌

16800(無升跌

新都城

60(-7.7%)

17399(-0.2%)

中原十大屋苑周末睇樓量及平均叫價(新界區)

屋苑

本周六、日
睇樓量(變幅)

每呎實用叫價
(變幅)

沙田第一城

55(-8.3%)

15100(-0.7%)

嘉湖山莊

60(無升跌

10000(無升跌

映灣園

18(無升跌

12865(-0.02%)

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