樓市走勢｜美孚新邨呎價低過1萬！10個跌破萬元呎價屋苑大檢閱

近期利淡消息不絕，樓市持續受壓，部分私人屋苑呎價更跌破「萬元大關」。翻查地產代理資料，近月有5個屋苑錄得呎價低於1萬元的成交個案。隨着樓市續跌，綜合市場資料和專家意見，未來將有多個屋苑呎價可能跌破「萬元大關」。

樓市走勢2022｜指標屋苑平均呎價連跌5月

市況疲弱，指標屋苑呎價續跌。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，今年九月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報14,149元，按月再挫1.8%，除連跌五個月以外，更創下自2018年三月以來的55個月(即逾四年半)新低。

今年首三季樓價累跌7.88%

至於，今年首三季樓價累跌7.88%，其中第三季跌幅達5.26%，以單季跌幅計算，為2019年第四季以來的12季最大按季跌幅。

美孚錄得成交呎價不逾1萬

近期傳統指標屋苑美孚新邨更錄得呎價跌破1萬元的買賣成交個案。屋苑7期萬事達廣場11號中層A室，實用面積936平方呎，成交價900萬元，實用呎價9615元，呎價不足1萬元已屬近5年低價。

嘉湖山莊：平均實用呎價下挫至約9350元

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，新一份施政報告未有明顯即時刺激二手交投，業主繼續減價求售。嘉湖山莊本月累錄約23宗買賣成交，與上月相若，維持低迷，平均實用呎價更下挫至約9350元，創5年新低。

伍耀祖表示，嘉湖山莊景湖居9座低層H室，實用面積550平方呎，三房間隔，向東，享內園景，新近以506萬元沽出，實用呎價9200元。原業主於1995年6月以160.1萬元一手買入單位，持貨27年轉售，帳面獲利345.9萬元，單位期內升值2.2倍。

香港樓價走勢｜跌破萬元的二手屋苑：

既然美孚新邨及嘉湖山莊錄得呎價不逾1萬元的買賣成交個案，亦有另一些屋苑錄得呎價不足1萬元的成交個案。翻查地產代理資料，近月有5個屋苑錄得這些價位買賣成交個案，同時部分買賣盤每平方呎叫價亦低於1萬元。相關屋苑資料如下：

1. 美孚新邨：樓齡最高54年

叫價：550萬至2800萬元
實用呎價：9857至35,714元

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：7期萬事達廣場11號中層A室，實用面積936平方呎，成交價900萬元，實用呎價9615元

美孚新邨屋苑資料

地區	荔枝角
地址	美孚百老匯街22至24號
座數	99座
單位總數	13,115個
單位實用面積	393至2785平方呎
入伙日期	1968年10月至1978年5月
發展商	美孚企業、新世界

2. 荃威花園：近期成交呎價8071元

叫價：400萬至760萬元
實用呎價：8388至19,241元

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：F座中低層2室，實用面積477平方呎，成交價385萬元，實用呎價8071元。(註冊日期：2022年10月24日)

荃威花園屋苑資料

地區	荃灣
地址	荃景圍187至195號
座數	16座
單位總數	3,422個
單位實用面積	368至1013平方呎
入伙日期	1978年1月至1981年6月
發展商	合和

3. 嘉湖山莊：提供逾萬伙

叫價：398萬至1700萬元
實用呎價：5888至24,717元

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：7期景湖居7座低層G室，實用面積547平方呎，成交價450萬元，實用呎價8227元。(註冊日期：2022年10月20日)

嘉湖山莊屋苑資料

地區	天水圍
地址	天湖路1號
座數	58座
單位總數	15,850個
單位實用面積	441至1462平方呎
入伙日期	1991年12月至1997年12月
發展商	長實

4. 慧景軒：樓齡18年

叫價：590萬至1100萬元
實用呎價：9181至14,124元

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：3座低層H室，實用面積551平方呎，成交價550萬元，實用呎價9982元。(註冊日期：2022年8月19日)

慧景軒屋苑資料

地區	天水圍
地址	天葵路33號
座數	3座
單位總數	1091個
單位實用面積	515至869平方呎
入伙日期	2004年1月
發展商	長實

5. 大興花園：成交呎價9620元

叫價：380萬至780萬元
實用呎價：9260至15,158元

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：2期1座低層G室，實用面積447平方呎，成交價430萬元，實用呎價9620元。(註冊日期：2022年10月6日)

大興花園屋苑資料

地址	屯門北
地區	震寰路11號
座數	15座
單位總數	3647個
單位實用面積	394至587平方呎
入伙日期	1989年9月至1994年1月
發展商	大興紡織發展、恒隆

6. 麗城花園：部分單位享海景

叫價：550萬至1150萬元
實用呎價：9341至15,797元

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：2期6座高層F室，實用面積572平方呎，成交價553萬元，實用呎價9668元。

麗城花園資料

地區	荃灣
地址	青山公路荃灣段530至625號
座數	19座(3期)
單位總數	6016個
單位實用面積	453至742平方呎
入伙日期	1987年7月至1991年4月
發展商	長實

慧景軒樓齡最年輕

上述屋苑當中，除了美孚新邨外，其餘5個位於新界西。總括來說，其中4個屋苑樓齡高，最高的是美孚新邨，按期數計算介乎44至54年。最「年輕」的屋苑是慧景軒，樓齡18年。若果要選擇以上屋苑，美孚新邨位於市區，稍有優勢，自然是大熱，有以下要點：

美孚新邨位於市區有優勢

交通配套：美孚在這方面佔優，屋苑內有港鐵站，並且有巴士總站，前往港島九龍方便。嘉湖山莊、慧景軒、大興花園雖然位近輕鐵站，但若果前往市區，需要轉車，車程稍長。麗城花園、荃威花園不近鐵路站，交通方便程度「輸蝕」。

美孚新邨附近配套設施齊

美孚新邨沒有住客會所，但不同期數的民生店舖多，附近亦有泳池、公園等，配套設施充裕。嘉湖山莊亦有新北江商場，選擇不少，但距離某些期數如賞湖居稍遠。其他屋苑如荃威花園，雖有商場，但選擇未必很多。

屬老牌屋苑樓齡高

不過，屋苑亦有缺點。雖然美孚位於市區，但已屬老牌屋苑，可能需要定期維修，負擔維修費，或者單位內設備老化，需要更換，裝修費跟其他屋苑相比可能較高。

4個屋苑有機會呎價跌破萬元

隨着市況向下，未來或者有更多屋苑成交呎價跌破1萬元。綜合地產代理資料，以下4個屋苑有機會呎價跌破萬元二手屋苑：

7. 淘大花園：樓齡41年

叫價：450萬至798萬元
實用呎價：11,538至19,930元

最低放售呎價單位：1期E座中層2室，實用面積390平方呎，叫價450萬元，實用呎價11,538元

淘大花園屋苑資料

地區	九龍灣
地址	牛頭角道77號
座數	19座(共4期)
單位總數	4896個
單位實用面積	242至489平方呎
入伙日期	1981年6月至1987年6月
發展商	恒隆

8.德福花園：最平叫價每呎10,791元

叫價：580萬至950萬元
實用呎價：10,791至16,191元

最低放售呎價單位：O座高層1室，實用面積556平方呎，成交價600萬元，實用呎價10,791元

德福花園資料

地區	九龍灣
地址	偉業街33號
座數	21座
單位總數	4991個
單位實用面積	304至1095平方呎
入伙日期	1980年5月至1982年2月
發展商	合和、恒隆、港鐵

9. 翠擁華庭：樓齡22年

叫價：688萬至1850萬元
實用呎價：10,825至16,547元

最低放售呎價單位：15座低層D室，實用面積933平方呎，叫價1010萬元，實用呎價10,825元

翠擁華庭屋苑資料

地區	馬鞍山
地址	沙安街9號
座數	12座
單位總數	1606個
單位實用面積	460至1294平方呎
入伙日期	2000年2月
發展商	長實

10. 碧湖花園

叫價：460萬至680萬元
實用呎價：10,884至14,250元

最低放售呎價單位：1座高層D室，實用面積441平方呎，叫價480萬元，實用呎價10,884元

碧湖花園資料

地區	粉嶺
地址	一鳴路15號
座數	7座
單位總數	1316個
單位實用面積	400至1006平方呎
入伙日期	1994年3月
發展商	信置

樓價續跌破萬元機會增

若果單從每個屋苑的最低叫價來說，呎價介乎1萬至1.1萬元，若果樓價再跌一成，呎價就會跌破1萬元大關。有地產代理指，相關屋苑呎價有機會跌破1萬元。綜合香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽和都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗的分析，有以下4個原因：

屋苑樓價大跌4個原因

這些傳統屋苑成交量多，放盤量多，流動性大，較快知道跌價情況。
屋苑樓齡偏高，抗跌力弱。
部分屋苑位於港鐵上蓋，有準買家會買，亦有業主會賣。業主賣出後，會轉買啟德物業。屋苑平賣平買，呎價有機會被拖低。
近期呎價跌破萬元，通常來自較大的單位，上述屋苑提供不少較大的單位，買家以換樓人士居多，但若果政府再未有推出救市措施，以及息口持續向上的話，業主沒有意欲換樓，這類單位難獲承接，於是呎價逐步下跌。

德福淘大值得留意

那麼，如果想入市，那些屋苑值得留意？馬泰陽分析指，淘大花園和德福花園最值得留意，因近年東九龍多客源，九龍灣地區成熟，二手買賣及租務穩定，無論旺市或淡市，區內市場流動性較高，而且屋苑設有商場，交通配套方便。

新界屋苑沙田第一城會較佳

他續稱，其餘兩個屋苑翠擁華庭、碧湖花園純粹樓價平，附近未有新發展，若果考慮新界屋苑，沙田第一城會較佳，始終有指標性。