理財個案】35歲單身公務員年薪82萬,收入穩定有自住樓又有同朋友夾份買樓收租,但自言因不懂理財,未能好好為財富增值,可承受中高風險的投資。

理財個案:讀者來信內容

本人今年35歲,公務員,單身,收入穩定,年薪約共82萬(已扣除公積金),因不懂理財,未能好好為財富增值,為日後退休作打算。現時收入穩定,可承受中高風險的投資。

資產:

  1. 1個自住單位負債300萬和父母同住
  2. 與朋友合資1個住宅單位負債300萬,各佔50%
  3. 約50萬基金和股票
  4. 50萬現金

每月基本開支:

  • 自住單位樓宇供款$12,000
  • 出租單位扣除租金後每人供款$7,000
  • 供養父母$6,000
  • 日常開支$14,000
  • 保險$2,000
  • 供車和養車開支$6,000

理財目標:

由於單身,希望有更好的準備,讓日後退休生活可更優質,現時因資金不足需要與朋友合資購買出租單位,最大目標係希望購置一間全資擁有的物業作投資用。希望您能提供一些專業意見!感謝!

best,
Ryan

回覆Ryan的理財個案

Ryan你好!本人根據你提供的個人財務狀況,作出了以下的分析及意見,希望助你早日達成置業目標!對於所有準備置業上車的一群,除了是選擇物業的樓齡、價格、質素、環境和交通配套外,還必須徹底分析評估個人及父母將來的財務需要、加息後的供款能力、工作及身體狀況和日後開支預算後再作出置業決定會更理想!

個人財務分析

將Ryan現時的收入減去所有開支應尚餘約$21000作儲蓄首期之用。而餘下的儲蓄佔他個人收入之約31%屬於理財穩健的一群,但仍需謹慎理財繼續努力為提升儲蓄來準備置業首期之用!至於現時自住的單位是否個人名義全資擁有?若是屬實當Ryan購買第二單位時便會產生從價印花稅,故此Ryan必須了解清楚或處理相關之業權問題才決定購置物業。

投資包括合資物業、股票和基金

此外在銀行考慮Ryan的供款能力及壓力測試時,他的過往還款紀錄、財務狀況、消費模式及與工作收入的穩定性等等你也相當重要不容忽視!因現時Ian的投資包括合資的物業、股票和基金等並沒有詳細說明相關之投資成本及價格。故此我不能給予詳細分析及意見來策劃投資增值!

置業收租作長遠投資的情與結

基於香港的獨特地形、政治及經濟等種種因素,選擇為將來置業收租來為將來退休作長𢔓收入,確實能給予投資者有無比的安全實在感!當然每一種投資都存在自身的優點與缺點,在選擇物業作投資和收租之用時,必須考慮相關同一屋苑相近單位之收租價格比較、交通網絡、地點、樓齡、樓宇內外結構、可實用尺寸及周遭環境配套等因素來衡量長遠投資的取決性。

不建議Ryan將貨就價買納米樓收租

我本人意見而言,近十年整體樓房市場價格不斷攀升,將貨就價的細價納米樓便大幅度提醒供應量來迎合上車盤或收租客的價格要求。我並不建議Ryan將貨就價選擇此類單位作長期收租之用!

納米樓租金收入的穩定性不足

但現時納米樓的租客較多以剛投入社會工作的年青人或單身一族作短期租住為主而租金收入的穩定性亦不足!此類納米單位除非地段及樓宇質素相當優越否則較難吸引收入穩定的中產單身貴族來租住。

如何配合現時置業收支狀況

基於現時你們手持的資金相比需要繳付的首期還有遙不可及的差距,並且這差距並不是可以在三至五年間輕易達成儲蓄目標。故此、我建議你們先選擇大約$700萬元的上車盤作置業的第一步,至於能否達成置業目標便需要好好把握入市時機吧!

購入一個700萬元單位首期預算安排

樓價 700萬元
首期 210萬元(樓價的30%)….A
地產代理佣金 7萬元…..B
印花稅 26.2萬元….C
律師費 1萬元
置業支出總額 (A+B+C+D)=$244.2萬元

按揭供款預算安排

按揭金額 490萬元
還款年期 30年
按揭利率 2.5%
每月供款 $19,800
申請按揭者
壓力測試每月收入要求
$48,000

置業首期儲蓄方案

Ryan現時手持的50萬元現金再加上每月$20,000的收入作儲蓄,若鎖定目標置業時間在五年後,他更需要每年回報有5%左右才能儲蓄到260萬元作樓價$650萬元中三成的置業首期!

持之以恆每月維持高額儲蓄

若果Ryan下定決心去儲蓄置業首期為大目標,當然如何持之以恆每月維持高額儲蓄並非易事!故此我建議你們可找專業的理財顧問作個人及家庭的詳細理財分析及評估後,再作未來四年目標儲蓄置業首期的實質方案!

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作者簡介:余淑穎為美聯金融集團高級副總裁,亦是中國國家理財策劃師(ChFP),於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年,2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。

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