樓市走勢2022|香港銀行9月底上調最優惠利率(P息),加幅普遍為0.125厘,惟這被外界認為是香港銀行界先試加息水溫。隨著美國加息周期未完,香港一個月拆息創近14年新高,按揭界預計,香港已具備再加最優惠利率條件,料港銀下月會漸進加P,按息直逼3厘水平。

樓市走勢2022|8月份H按選用比例為96.6%

根據經絡按揭轉介研究部最新數據顯示,2022年8月份的經絡按揭息率指數(MMI),即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平,最新報2.52厘,按月升26點子,連升3個月,並創34個月新高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,2022年8月份平均一個月銀行同業拆息(HIBOR)按月急升76點子至1.68厘,創30個月新高。而根據金管局住宅按揭統計調查,8月份H按選用比例為96.6%,反映大部分新造客戶仍傾向選用H按計劃。

樓市走勢2022|一個月銀行同業拆息創近14年新高

另外,8月份有銀行開始上調H按封頂息率,因此拆息急升亦使MMI同步上升。若與今年1月份MMI 1.63厘比較,8月份MMI已比今年初急升89點子,選用H按計劃供款的人士的每月供款已增加逾一成。

另外,今日(10月24日)香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)升至3.02厘,同時已連升9個工作天,並創自2008年10月28日後(3.18厘)即近14年新高。

樓市走勢2022|港美息口差距進一步擴寬

另外,三個月銀行同業拆息(HIBOR)更升至4.32厘,同時已連升2個半月,創自2008年10月16日(4.35厘)後即14年新高。

金管局於5月12日開始39度接錢,本港銀行體系結餘已跌至約1,001.66億元水平,曹德明相信短時間內將跌穿1,000億元。而市場料下月美聯署議息會議將繼續大手加息0.75厘,在聯繫匯率制度下,港美息口差距進一步擴寬。

樓市走勢2022|經絡曹德明:料下月漸進地加最優惠利率

加上銀行結餘進一步下降及拆息高企,在資金成本壓力下,曹德明料下月香港銀行將漸進地加最優惠利率(P),估計加幅約0.25厘。在息口上升的情況下,將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平,料今年MMI或挑戰3厘以下水平。

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樓市走勢2022|中原王美鳳:銀行已有再加P壓力

中原按揭董事總經理王美鳳則表示,樓按相關的1個月港元拆息今日(10月24日) 升至3.02%,創自2008年10月底至今14年來新高,意味反映銀行資金成本的1個月拆息3.02%已明顯高於市場按息介乎2.625%至2.875%,銀行已有再加P壓力。

近日美元拆息進一步上升,令港美息差一度再拉闊,促使金管局最近再需承接港元沽盤,令本港銀行體系結餘進一步縮減至約1,001.66億元,由於銀行結餘減少,1個月港元拆息遂加快跟隨美息升勢。

樓市走勢2022|料P加幅不少於0.25%

現時美國11月議息期臨近,美元拆息將繼續上升,王美鳳相信港美息差將再次拉闊引發套息交易促使銀行結餘進一步下降至跌穿千億元水平,以及港元拆息將繼續上升;預料11月初美國議息後,本地銀行將再次上調最優惠利率(P),料P加幅不少於0.25%。

王美鳳指出,市場預期在11月初美國較大機會在議息後加息0.75厘,屆時美國聯邦基金利率將達3.75%至4%。

樓市走勢2022|按揭利率將升至達3厘

在過往2005年加息周期,當美國聯邦基金利率處於3.75%,港P已有顯著加幅,尤其當1個月拆息升穿3厘後,港P升速加快,相信11月美國議息後本港銀行將上調最優惠利率(P),料加幅不少於0.25%,屆時按息將升至達3厘,介乎2.875%至3.125%水平。

樓市走勢2022|若港P加0.25厘、月供增幅3.3%

王美鳳表示:

  • 以平均按揭額約500萬元為例、30年期計,按息由2.725%加至2.975%計,每月供款增加$667至$21,013 (加幅3.3%)
  • 年內兩度加P,按息由2.5%加至2.975%計,每月供款增加$1,257(加幅6.3%)
  • 每100萬按揭額、30年期計,按息由2.725%加至2.975%,計每月供款增加134元(加幅3.3%)。

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