理財方法｜投資必學現金流折現法！等價交換法則避免貪字得個貧

【理財方法．投資入門】現金流折現法基本上適用於任何投資工具，現在以市區的士牌作例子，看看如何評估出這投資工具的合理價值（以下例子將會化繁為簡，例子只想帶出基本的概念）：

理財方法（1）以香港市區的士為例

擁有的士牌（當然還有其他手續），便可以將的士出租。以香港市區的士為例，每更可收到約$300至$400的租金，扣成本後，即平均一天的淨回報$700，一個月$21,000，一年的收入就是$252,000。由於租金回報穩定，可以用5%的折現率來估值：

用5%的折現率來估值

假設每年收入不變$252,000，並一直收取，估值就是一直加至無限，可運用數學的公式化成：

$252,000 ÷ 5% = $5,040,000

這就解釋到的士牌這麼貴的原因。但要注意，這只是一個估計的合理價值，由於預估現金流，折現率等因素將會令最終估值有很大的差異，初學者運用時要很小心。

現金流折現法：較正統的估值方法

現金流折現法可說是較正統的估值方法，同樣亦適用於股票的估值中，但這裡只能帶出估值的入門概念，各位若要真正掌握必須再多加學習，我們並非要準確評估到該項目是$50還是$51，但起碼知道不是$100。

重點在於帶出價值的概念

若認為這估值方法較困難，亦可用其他較易掌握的方法，其他評估方法將在《投資分析方法》一章中談及。本節的重點在於帶出價值的概念，一個投資項目的價值，與將來的淨現金流入有很大的關係。

以樓市為例解說

以樓市為例，長遠的樓價將基於該物業的回報，亦是之前所說的租金決定樓價。當我們面對只有概念，卻沒有實質收入的投資項目時，便明白其價值往往沒有想像般高。

只因股價下跌就買入

假設股票A由$200跌至現時的$100，但其實股票A只值$50，若你連合理值的概念也沒有，只因股價下跌就買入，即用$100買了只值$50的東西，情況就好像：有人向你出售一個$1硬幣，他對你說這個硬幣原價$4，現在半價$2賣給你，因此你就用$2向他購入只值$1的硬幣。

投資致富中的重要秘訣

懂得評估合理價值的投資者，就可以成功避過泡沫，避免在高位時入市投資，亦能避免重大的損失；同時，更能在低於合理值時買入平貨，用$0.5的價格買入價值$1的東西，以爭取更大回報，可說是投資致富中的重要秘訣。

「你所付出的只是價格，你所得到的才是價值」— 巴菲特

理財方法（1）改進投資心理

投資世界裡，有一種因素比投資能力更為有影響力，就是心理因素。作為一個投資者，若無法控制好自己的心理質素及情緒，將帶來不理智的投資決定。現在介紹一下在投資者中較常見，及較具影響力的心理因素。

投資入門：貪婪心理

若果筆者手頭上有一張普通的$10紙幣，你會不會用$20來購買？或者你現在說不會，但只要筆者用一點方法，你便會自動付鈔了。方法就是令這張$10紙幣每天都不斷升值，$11、$12、$15、$20、$30……

令你相信這張$10會不斷升值

只要筆者令你相信這張$10會不斷升值，而筆者提供給你的所有資訊（可以是真，亦可以是假），都顯示著這張$10紙會不斷升值，而你身邊的人都用$20購買，你便會樂意購買了。你明知這張$10紙幣只值$10，你也願意用$20購買，原因只有一個：就是貪婪！

貪婪令人的樂觀情緒放大

貪婪令人的樂觀情緒放大，理智程度減少，看不見風險的存在。若果要你滅亡，便先要令你瘋狂。在鬱金香狂熱中，可見到人類在瘋狂時的理智程度會降至零，而源頭就是來自人類的本性──貪婪。

股市中有九成人原本打算賺錢

股市中有九成人原本打算賺錢，但最終卻換來虧損，當中有不少都由於在欠缺理智時做錯決定，被貪婪沖昏了頭腦，若無法控制貪婪，可做成嚴重的後果。有很多金錢騙局，都是利用人類的本性，引誘出人們的貪婪，令人因小失大。

面對「異常吸引」的機會時

若果我們能將投資市場視為一個很易受騙的地方，視保本為投資的第一原則，面對「異常吸引」的機會時，便必須問自己：「真的有如此著數的事？」

緊記「等價交換」法則

此時要緊記「等價交換」法則─「沒有付出，那有回報」，沒有經過分析，沒有花時間去發掘，便有「機會」從天而降，便要更加小心。

學會控制情緒、理性行事

人們之所以在天價時仍瘋狂買入，就是因為貪婪，貪婪令他們的樂觀情緒放大，看不到風險的存在，做成不理智的錯誤決定。要克服貪婪，便要學會控制情緒、理性行事，要基於事實決定而非情緒決定，並要緊記「等價交換」法則，才可避免貪字得個貧。

理財方法｜股票投資必學現金流折現法！緊記「等價交換」法則避免貪字得個貧