樓市走勢】日前同老友吃飯,老樓當然把握千載難逢的機會,向這位來自銀行界的高手了解近日樓市淡靜情況,是否如外界般形容「冰河時期」那麼慘烈。

銀行生意靠按揭市場

老樓開首便嘆道,樓市風光了十多年,銀行跟大市做生意,由於利息跟唔切美國,利潤已經低無可低,但在借貸業務中,樓宇按揭始終較穩陣,故此個別銀行即時利錢少依然活躍於按揭市場,「你看獅子銀行在亞洲業務中,香港生意首屈一指,而且多年穩佔樓按一哥地位,以前曾被中銀搶了一哥寶座,但好快便搶回,反映樓按市場一直是一線銀行主力。」

最近樓市多了什麼人入市?

老友話,最近樓市多了什麼人入市,不是年輕客、也不是換樓客,而是一班冇樓的公務員,同埋律師行初哥。何解,銀行對這類工作穩定,專業的人士特別喜愛,好過向一些在不穩定的工種,始終可以有錢還才是真正客,何況宜家好多行業被失縱或是開工不足。

有首期但屬於高危工作 銀行也特別緊慎

縱使他們有首期但屬於高危工作,銀行也特別緊慎,至於輸入專才的買樓者一直只佔樓按市場極少比率,不足百份之三,施政報告更規定要居港滿七年才受惠,所以放寬額外印花稅,都不會特別多咗呢類客源。

新一份施政報告預期「減辣」落空

業界對於新一份施政報告預期「減辣」落空,完全視乎經濟走勢和能否抗通脹效果而定,在買家來源上越來越窄,上述提及的兩類「真買家」多極有限,故發展商訂價上肯定缺乏信心,唯平咗畀市民易上車也不妨好事,有正面支持作用,在乎閣下有沒有勇氣。

新制公務員有每月固定供樓津貼

根據政府資料顯示,2000年6月1日之後獲聘的公務員則可受惠於非實報實銷現金津貼計劃(新制) (最多120個月),根據公務事務局資料顯示,如果是2000年6月1日之後入職的公務員,每月固定供樓津貼最多為月薪11%(共10年津貼期),實際比例要視乎薪級而定。

舊制公務員福利有首期貸款

另一種是首期貸款,不過這是舊制的福利,只要是按常額及可享退休金條款聘用的人員和第一標準薪級人員,就可申請,貸款連利息可分10年償還,上限為月薪24倍,假設月薪7萬港元,首期貸款可達151萬元。由於以上計劃細節都是根據入職日期而定 ,所以近月樓價下跌,不少公務員反而入市,享有福利為何此刻提升做業主。

公務員可購私樓申請居屋

而且,公務員可購私樓外,還可以申請居屋或有資格以公屋申請綠置居,多重選擇;記得在1997年金融風暴後,這類公務員置業群亦是市場購買力。加上作為鐵飯碗,公務員現今沒有被裁壓力,同時工作穩定,肯定是銀行界的寵兒。

最近開始現撻訂或被撻訂個案

另外最近開始出現撻訂或被撻訂個案,原因常見有兩種:第一是在簽臨約後,買家可以向銀行申請按揭。如因為樓價突然暴跌,或個人財政問題,令銀行批出的貸款額未如預期,終致買家未能應付首期,買家或要放棄訂金,撻訂退出交易。

買家不看好後市

另外買家不看好後市,在正式買賣合約時便決定放棄初步訂金(約樓價5%),若果在正式簽署正式買賣合約後,不單損失樓價一成的訂金,還有機會遭賣方追討因樓價跌的差額,如果是透過地產代理進行交易,完成交易後,買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話,買家除了要支付這 1%,亦要代賣家支付佣金,總共為 2%。另外,買家亦損失已付的律師費用。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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