華語產經】據市場消息透露,近月被接管人委托招標出售,樓高31層,總面積約92萬平方呎的九龍灣高銀金融國際中心,最終獲市場投資者以約港幣70億元承接,成爲今年最大金額的商業物業成交。

成交呎價較同區甲級寫字樓低30%

九龍灣高銀金融國際中心成交平均呎價約7,608港元,相較同區甲級寫字樓大概10,000元的呎價,低大概30%。考慮到高銀金融國際中心的實際位置,屬於偏離東九龍以MegaBox一號九龍及國際交易中心(Exchange Tower)等一帶地標為代表的新核心商業區(CBD),理論上價格本來就要比同區甲級寫字樓要低。 

高銀金融國際中心2018 年以170億港元買下

高銀金融(0530.HK)於 2018 年以170億港元從其董事長手中買下該物業,使總按揭成數LTV (Loan-to-Value Ratio)比率達到 60% 。根據當年上市公司出具的通函中之物業估值報告顯示,高銀金融國際中心在2018年3月31日的估值為170億港元,與4年後的今日70億港元作價相比,高出約2.4倍。

高銀金融國際中心估值四年間下跌了60%

假若當年170億元(平均呎價約為16,000元)的專業估值是公允的話,那麽就意味著同類型寫字樓的價格,在這動蕩的四年間下跌了60%之多,但這又是否合符現實情況?

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經濟現實與市場估值存在差距

根據香港金融管理局的規定,銀行不得將超過資產價值的 40% 借給商業地產買家,以盡量減少違約所造成的損失。 夾層投資者和其他影子銀行則不受此約束。而其中的資產價值,一般就是依據測量師行出具的物業評估報告來定奪。但往往經濟現實與市場估值之間,通常存在差距。商業社會的物業業主,利用估值的彈性,以獲取貸款融資等便利,亦可謂資本市場上的潛規則。只要在合理的專業範圍誤差,亦未嘗不可。

近年估值往往遠超出合理範圍

但近年的實況是,估值往往已遠超出合理的專業範圍,加上市場環境變差,已經令不少有大量抵押貸款業務的外資銀行的内部風控部門表示擔憂。他們告訴筆者,倘若物業估值比實際高估10-20%的話,而市場往後卻下跌10-20%的話,這一來一回,就會令一些以高 LTV 貸出的項目,即使收到資產,也無法支付貸款給業主的成本。

高銀金融國際中心過往估價高於常識

回頭看高銀金融國際中心載於上市公司通函裏在2018年的估值,當時在業界其實都存在一番討論,覺得170億元的估值已經遠高於常識。報告披露了估值日的空置率租金收入。雖然報告沒有單獨提供寫字樓和商舖部分的數據,但假設當時商鋪已經完全出租的話,那麼當時報稱428,787 平方呎的空置面積,就已佔總寫字樓面積的一半有多。雖然估價師表示他們注意到空置部分正在逐漸填補,但在估值日如此高的空置率,理應把最終估值進行大幅折扣處理。

租金1,700萬收益率也低於2%

該報告披露的租金收入為 1,350 萬港元/月,意味著170億元的估值之收益率只約為 0.95%。哪怕假設完全出租的情景,每月租金為 1,700 萬,收益率也是低於 2%,遠低於當時同類型物業大概2.5%以上的收益率。因此,從專業的角度來看,估值或許高得無法接受。

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另外也參考一些大行的市場報告,來側面看一下估值是否公允。2018年的估值由170億元跌至70億元,下跌了60%。就算是次放售受到接管人等影響,那麽以同區水平的估值100億元來計算,也下跌了超過40%。

差估署甲廈租金四年只下降13%

但是,參考差餉物業估價署的甲級寫字樓數據,同期四年間的租金只下降13%;而中原地產的數據顯示,同時期的租金則下降了20%,成交價格下跌10%。而有趣的是,由簽發170億元估值報告的同一家測量師行發出,最新的公開寫字樓市場報告指出,2018- 2022年的租金也只是下跌了20%。似乎跟這個40-60%的跌幅,還是大相徑庭。

估值師其獨立性本質上就存疑

上市公司的獨立估值師理論上是獨立的,但悖論在於,估值師也是受企業委託,其獨立性本質上就存疑。故此,要防止估值被操縱,第一道防線就是估值行業本身的自我監管操守。筆者建議香港測量師學會(The Hong Kong Institute of Surveyors)皇家測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors) 不妨探討是次案例,以增强業界,以及大衆對物業估值專業的信心。

灣仔中國恆大中心市場估值約90億元

誇大的資產價值會對一個地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊,尤其市場出現轉向變差的情況下。另一邊廂,中國恒大(3333.hk)旗下灣仔中國恆大中心全幢商廈,早前傳出遭債權銀行委任接管人接管。該商廈現正式推出市場招標,截標日期為本月底,市場估值約90億元。而筆者所知,同樣在數年前,本地有兩家測量師行為該物業作出的專業估值為225億港元。且看中國恆大中心最終的成交金額,會否再成爲物業估值出奇落差的又一案例。

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作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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