樓市走勢2022】今天,影響樓價最大的因素仍然是外圍因素和本地的悲情!外圍因素不是我們可以控制的,本地悲情卻日益嚴重,香港樓市多年也以堅固的基礎去支撐,但是近日的而且確有守不住的趨勢了。

樓市守不住 香港經濟面對考驗

樓價守不住,不是因為樓市因素有改變,無論在供求、實力、資金、財富效應和借貸,香港仍然是很穩固的,雖然香港的經濟面對了考驗,但是我們的結構性暫時仍未改變。但是,香港經濟的而且確受了「內傷」,所謂內傷即是說一些優勢,包括人才、養份、信念及市場的信心都在不斷流失。

我認為政府需要加快「做嘢」

當人們發覺香港樓價因悲情而下跌已經是一個事實的時候,樓價會跌得更快,香港有近66.1%的自置居所供滿樓(根據2021年的人口普查),供滿樓的人可以是最有能耐不減價的,但是在悲觀的時候,他們也是最有能力劈價的,我認為政府需要加快「做嘢」,挽救信心危機!

現在的樓價是相當吸引

不過,所謂「買有風險!不買也有風險!」現在的樓價是相當吸引的,我們見到屯門很多三房單位的價格都只是500多萬元至600多萬元,我認為樓價是超低的。

居屋申請人有條件入市私樓

看看申請新居屋的家庭入息上限已經增加至6.6萬元,如果用這入息為收入證明(尤其是人數少的家庭),可以粗略地說,除了屯門樓皇瓏門未必買到之外,可能其他絕大多數的優質屋苑,他們都是有條件入市的。

資助房屋和私樓呈現資格模糊混亂

即是說資助房屋和私樓已經出現資格模糊及混亂的,這是一個過跌的情況,私樓樓價已跌到可以讓不少有資助房屋資格的人入市,怎會不是過跌?

外圍因素及悲情是樓價下跌主因

最後我再強調,外圍因素及悲情是樓價下跌的主要因素,我不認為眼前的跌市是一個下跌週期,傳統的下跌週期是冗長的,而且是配合泡沫爆破及供應過多下的大調節,這些需要調節的因素香港樓市都沒有存在。

正冒著一個「不買的風險」

香港既沒有過多的借貸,亦沒有過多的住宅供應,仍然是供不應求,如果判斷樓價需要冗長的下跌期和冗長的回復期,在判斷上我認為是正冒著一個「不買的風險」!

香港的購買力並沒有消失

香港的購買力並沒有消失到!最新發表的M3報告(香港的貨幣供應量)給了我們這個重要啟示,定期存款連升6個月共增加約10639億港元,這10639億原本不少是準備在市場活動和投資的資金,只是因為息口的差別而被儲藏的,富者正享受著高息,這個蘊藏的購買力在有需要的時候會釋放出來的,眼前的機會有風險,但過後總有人後悔不已!

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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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