樓市走勢|讀者來信:Anthony你好,最近幾個月開始睇你的LIVE,我有問過問題架,多謝你的解答。最近見到李嘉誠大手沽貨,將半山波老道豪宅的豪宅餘下的百多個單位,一次過208億賣晒俾外國基金,好驚啊!係咪連誠哥都睇淡後市,香港樓市會唔會好危險呢?

回覆讀者來信:少年 你太年輕了

一般人想法是,買就是睇好,賣就是睇淡!少年,你太年輕了!賣樓…不一定睇淡後市,最重要是下一步做甚麼!就正如筆者自己與不少學員,現在都有放盤,看淡嗎?當然不是啦!只是部份持貨已過SSD,鎖定利潤換貨而已,買乜都諗好啦!:P

轉戰海外 撤資 那是睇淡

當然,亦不能排除誠哥是睇淡後市,他的眼光一向神準,近年最為人津津樂道的要數2017年402億沽售環中心大部份業權,其後寫字樓市場也經歷了一次跌浪。今次是否看淡呢?就要看套現之後有甚麼大動作了。如果轉戰海外,撤資,那是睇淡!

尋找回報更高的投資機會

不過睇佢最近沽貨,其實英國物業都沽唔少,又唔見大家話佢睇淡英國喎!如果轉而在香港買地,那是換貨!尋找回報更高的投資機會而已。講真而家通街平貨,稍有經驗的投資者,都會諗吓有冇換貨機會啦!

這宗成交估計利潤超過43%

又有網友說,誠哥平賣喎,比之前平了不少!
根據報章報導,今次這宗成交估計獲得收益約63億元,即是這批貨的成本約145億元,利潤超過43%!即是甚麼概念,就等如你買了一個500萬的單位,幾年後有人用715萬跟你買,賣唔賣?

一般地產發展項目合理利潤是30%

熟悉我們的朋友都知道,我們的團隊自己都有做收購重建,了解發展商的計算方式,一般地產發展項目的合理利潤是30%,今次賣出價雖然比之前平,但利潤仍然遠比標準合理利潤高。

樓市走勢全港都跌 賣價比之前低是肯定

很多人說誠哥劈價睇淡,到底平了多少?這個項目之前賣了33伙,平均呎價由6.9萬至特色單位天池屋13.9萬都有,有專家評估拉勻計今次大約平了三成。首先,現在樓市受加息影響,全港都跌,賣價比之前低是肯定。

大手成交比單一單位平是必然

再加上,今次是152個單位加242個車位的大手成交,怎可能跟買1個單位相比呢?2億與208億相差超過100倍,就正如你賣衫,有客人一次過跟你買100件,你都會打折啦!又或者應該是批發價,比零售價平是必然的,是理所當然的吧!

貪字得個貧 冇得賺盡

又有網友說,遲點賣價錢更高嘛,肯定睇淡啦!在一般人眼中,投資就是要賺到盡,沽貨要最高位,買貨要最低位,可惜貪字得個貧,很多人就是因為想賺盡,總是觀望,總是等等等,到樓價轉勢才來後悔,甚至連樓都買唔到!到最後仰天長歎,早知就乜乜乜啦!記住…冇得賺盡架!

想賺盡 錯過咗高位

我之前都試過一次,有個單位2015年的時候放盤,因為想賺盡,錯過咗高位,樓市下跌,最後租多咗兩年才賣,賣多幾十萬,但如果我2015年平幾十萬賣咗,2016年大跌市我可以再買多兩至三間,可以賺多幾百萬,後悔不已!

計啱數 高於合理利潤就可以

這個故事亦是我們的地產投資實戰班裡面,一個重要的反面教材,只要計啱數,高於合理利潤就可以了,把握時機,比單次賺盡賺得更多!

不要用有限思維 量度高手無限可能

不要用自己有限的思維,去量度高手無限的可能!
就算係,都應該全面啲客觀啲丫,例如今次呢單Deal,誠哥賣給新加坡的基金,就單純說誠哥睇淡後市,樓市冇得救。點解又唔講吓,新加坡基金睇好後市,大舉掃貨呢?又唔睇吓誠哥之後會唔會掃地皮呢?這就是先入為主Bias,分析不夠客觀理智,就會錯過很多機會。

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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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