香港樓市走勢】股神巴菲特名言:「別人恐懼我貪婪、別人貪婪我死懼」,對於目前樓市而言,卻說「我真的很恐懼、無錢又何以貪婪」,不是老樓說的,而是一名投資三十餘年的投資者對老樓說的,他指過去多年都沒有這趟那麼恐懼,恐懼者乃以前貪婪過度所致。

美國講明 明年都不會減息

「從息口上說,今趟加息周期只是個開始,沒有那麼快便完,美國講明,明年都不會減息,香港剛加息,沒有時間性上限,像上月美國加息以來,香港拆息颷升,香港銀行速速調升拆息封頂利率,所以目前加息每天也可以加,不會等待美國那邊!」

不排除出現追加P情況

有銀行人士分析,當年內拆息進一步跟隨美息上揚,不排除如2004至2006年加息周期般,出現追加P的情況。當年2005年5月初美國加息0.25厘,港P未有即時跟隨,但1個月HIBOR由5月初1.8厘,逐步升至5月23日達3厘水平,銀行追加P達0.5厘。

按息目前仍低於長期平均

而由於美國於今年餘下兩次(11月及12月)議息期仍有較大機會繼續加息,他相信,年內P有機會上調不止一次,預料年底按息將處於3厘附近水平;惟指過往30年平均按息約4厘,目前仍低於長期平均。

本港拆息維持高水平走勢

被問及明年走勢,好坦白說要看香港經濟能否有復元迹象,假若大機構陸續有調走的消息,中短期香港資金不排除持續外走,本港拆息維持高水平走勢。

業界形容是「變相減辣」

金管局在公布上周加息後向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘,下調至2厘。有發展商認為新措施未必會令太多人立即湧去買樓,不過「始終有(新措施)好過冇」被業界形容是「變相減辣」,「最重要都係要復甦整體經濟,以及盡快全面通關。」無論新措施對樓市有何影響,相信政府一直都係「睇住個樓市」。

供款壓力會進一步增加

投資者認為,過去在經濟環境良好、樓價上升周期時設下3厘壓力測試沒有問題,不過目前經濟、樓市下行,調整政策也屬適合做法,也可避免衝擊銀行系統 ,新措施不會導致樓市交投量大幅大升,因為目前息口仍在上升,未來供款壓力會進一步增加。

壓力測試水平降低

壓力測試要求由現時的3厘,下調至2厘,主要是保障銀行系統。他估計,當局或預測樓市在息口趨升的情況,未來有機會進一步下調,因此把壓力測試水平降低,避免湧現「CALL LOAN」的情況。

無錢無實力遇樓市大跌都唔關你事

貪婪源於實力,沒有財務實力,當樓市大跌時機會(入市)也不屬於我;以往看好港樓的投資者,尤其是現時手持大批貨源多於現金的人士,若資金鏈斷裂,將計移民潮後,「第二波」推低樓價。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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