【壓力測試2022最新計法】要成功申請按揭，通過壓力測試是必經之路。近期本港處於加息周期，金融管理局（金管局）早前放寬壓力測試貸款利率的要求，令置業人士較容易申請按揭。
銀行按兩準則批核按揭
若果有意入市，應多了解壓力測試基本運作、申請資格。同時，本文亦會以7類中上價物業的壓力測試為例，說明如何降低購買這些物業人士的入息門檻要求。
壓力測試是金融管理局訂立的風險評核機制，但凡向銀行申請樓宇按揭，申請人需要通過壓力測試，然後所申請的按揭才可獲批。
壓力測試銀行批核兩大準則
在壓力測試下，銀行批核的準則有以下兩種：
- 供款與入息比率（Debt to income ratio）（DTI）不得高於50%。所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。此是按照基本DTI計算。
- 假設在現水平按息再加某百分比利率後，供款佔申請人月入不多於60%。原先加3厘，但現時已調低至加2厘。在這種計算方法中，銀行假定按揭利率上調，在「加2厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力。此是按照壓力測試DTI計算。
一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。
什麽情況下需做壓力測試？
究竟什麽情況下需要做壓力測試？有以下六種情況：
- 承做六成按揭，而毋須買按揭保險，通常銀行會要求壓力測試。
- 非首置或已有按揭人士需要壓力測試。
- 持有物業600萬或以下人士，轉按套現或清數，需要壓力測試。
- 聯名物業甩名，需要壓力測試。
- 轉按甩發展商二按，需要壓力測試。
- 若果申請人換樓，先賣後買，舊有物業未完成成交，新物業需要壓力測試。
首次置業可免壓力測試
不過，未必每位申請人都需要通過壓力測試。自從政府於2019年首次放寬按揭保險措施後，有一類人士可以毋須完全通過壓力測試，也可申請到按揭，這就是首次置業人士。但要留意，即使這類人士鈙做高成數按揭，不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%，而且即使其申請的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。
壓測比率如何計算？
如何計算？銀行以供款與入息比率作為計算門檻，計算壓力測試前和壓力測試後比率，只要兩者分別不可超過50%和60%，便符合要求，若果超過百分比上限的要求，銀行不會批出高成數按揭，甚至拒絕申請。
新壓測調低假設利率1厘
有見息口趨升，金管局於9月23日放寬樓按貸款利率的壓力測試要求，由原先假設加息3厘調低至加息2厘，無疑降低對置業人士的收入門檻。我們嘗試以樓價400萬至1000萬元物業為例，比較新舊的壓力測試：
樓價400萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 400萬元 | |
| - | 貸款額 | 360萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 15,089元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
30,177元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 32,191元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 36,042元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 36,042元-32,191元=3851元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
樓價500萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 500萬元 | |
| - | 貸款額 | 450萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 18,978元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
37,956元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 40,489元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 45,333元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 45,333元-40,489元=4844元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
樓價600萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 600萬元 | |
| - | 貸款額 | 540萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 22,774元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
45,548元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 48,587元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 54,400元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 54,400元-48,587元=5813元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
樓價700萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 700萬元 | |
| - | 貸款額 | 630萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 26,570元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
53,139元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 56,684元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 63,467元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 63,467元-56,684元=6783元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
樓價800萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 800萬元 | |
| - | 貸款額 | 720萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 30,365元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
60,730元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 64,782元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 72,533元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 72,533元-64,782元=7751元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
樓價900萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 900萬元 | |
| - | 貸款額 | 810萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 34,255元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
68,510元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 73,081元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 81,825元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 81,825元-73,081元=8744元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
樓價1000萬：新舊壓力測試計算例子
| 樓價 | 1000萬元 | |
| - | 貸款額 | 900萬元（九成按揭） |
| - | 還款年期 | 30年 |
| - | 按揭利率 | 2.625% |
| - | 每月供款 | 38,061元 |
| - | 每月入息要求： 按基本DTI計 |
76,122元 |
| - | （新）壓力測試DTI計 | 81,201元（新壓測要求） |
| - | （舊）壓力測試DTI計 | 90,917元（舊壓測要求） |
| - | 新舊入息要求差額 | 90,917元-81,201元=9716元 |
| - | 入息要求門檻減幅 | 10.7% |
新措施對冲加息影響
上述例子說明，新壓力測試調低對置業人士的貸款利率要求，令他們在加息周期內較容易申請按揭，減低入市的難度。有按揭轉介指，今次金管局調低壓力測試要求，有助提高置業人士的借貸能力。
對沖P上調的影響
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，金管局調整壓測要求由「加三厘」調整為「加兩厘」，實際上是對沖P（最優惠利率）上調的影響，讓銀行申請按揭的壓測要求亦有所放寬。
同一份人工可借多一成
他續稱，實際上，每100萬元貸款額 、30年期H按（同業拆息）及P按（假設P-2.4）計劃之每月入息要求分別減少1039及1031元。每一萬人工由原來最多可借101萬元增至113萬元，等於每1萬元可多借12萬元，即同一份人工可借多一成。
選用建期計劃買家得益
新措施對兩類人士有利。莊錦輝表示，首先，對於已購買一手樓盤，正等待「上會」的建期計劃買家來說尤其是利好消息。其次，有助處於壓力測試邊緣位置、僅僅未能上車的準買家在加息周期下，不需增加首期資金以降低按揭成數，或轉投銀碼較細的單位入市，帶動買家入市信心提升。
沿用舊壓測計供款能力
不過，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提醒， 雖然壓力測試要求降低，但現時處於加息周期，置業人士申請貸款額前，最好仍以原先3厘的壓力測試計算，如果計算後覺得供得起，就會較為安全。他建議，如果置業人士現金鬆動的話，可以預留首期金額多一成，但若果持有的錢不多，可縮短供款年期。
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壓力測試常見問題
問1：壓力測試銀行批核有何準則？
答：供款與入息比率（Debt to income ratio）（DTI）不得高於50%。假設在現水平按息再加2厘利率後，供款佔申請人月入不多於60%。
問2：什麽情況下需做壓力測試？
答：承做六成按揭，而毋須買按揭保險，通常銀行會要求壓力測試。非首置或已有按揭人士需要壓力測試。另有更多情況，詳情閱讀內文。
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