樓市走勢2022｜近月新盤售價折讓1成！7個理由買新樓不買二手

樓市走勢2022｜香港樓價受壓，發展商推售一手盤也「求量不求價」，以較低水位吸納更多客源。據仲量聯行報告，近日新盤開價較鄰近二手項目平均有1成折讓。除樓價外，準買家選擇住宅時，還須考慮多項因素，最終決定買入一手或二手物業。

樓市走勢2022｜新盤售價低開

仲量聯行發佈《香港住宅銷售市場綜述》指出，受到加息因素影響，8月及9月推售的全新住宅項目以較鄰近二手屋苑平均低10%的價格開售。

該行研究部資料顯示，過去兩個月推售的5個新盤，其首批單位的開售價較同區二手屋苑樓價低7%至12.6%。

樓市走勢2022｜8至9月份推售新盤比較

項目	地區	最低呎價（首張價單）	與同區二手均價比較
NOVO LAND (第1A期)	屯門	12,187港元	-12.6%
ONE INNOVALE - Archway	粉嶺	13,106港元	-7.0%
NOVO LAND (第1B期)	屯門	12,936港元	-7.2%
Larchwood	旺角	18,448港元	-12.4%
Miami Quay I	啟德	20,339港元	-11.5%

資料來源：仲量聯行研究部

樓市走勢2022｜按息上調打擊入市氣氛

仲量聯行研究部執行董事黃志輝表示，8月中匯豐銀行宣佈將香港同業拆息掛勾按揭（H按）貸款封頂息率上調0.25厘，為聯儲局開始加息以來，匯豐銀行首次調高按揭利率，而其他主要銀行亦緊隨調升相關利率。按揭息率預期將持續上升，影響潛在買家的置業意欲。

樓市走勢2022｜二手成交量顯著下滑

事實上，按揭利率上調已為住宅市場蒙上陰影。隨著香港同業拆息自今年初起窄幅上調，H按計劃的按揭貸款息率已上調。根據土地註冊處數據，2022年第二季二手住宅市場的總成交金額按年下跌37.2%，為2019年以來的最大跌幅。

樓市走勢2022｜自住、投資客皆離場

投資氣氛亦見疲弱。根據稅務局統計數據，2022年第二季收取的買家印花稅（BSD）總額為4.1億港元，為自開徵此稅項以來的最低季度收入。

此外，同期從價印花稅（AVD）收入錄得13.3億港元，繼2022年首季錄得新低以來，錄得第二低的季度水平。印花稅收入徘徊於低位，反映投資者及自住業主入市意欲低迷。

樓市走勢2022｜買家選擇一手樓機會更高

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，由於預期利息將於未來數季繼續上升，相信部署開售的新盤將會採取低於市價開售的銷售策略，以吸引買家。

現時，一手新盤對準買家而言確實有一定吸引定，因其擁有多項二手物業沒有的優點。以下是一些買新樓不買舊樓的主要原由︰

買新樓理由（1）樓價低開

如前文所述，近月推售的新盤售價較同區二手項目有折讓，僅從樓價因素就已勝過二手樓。同區物業往往享有差不多的交通條件及配套設施，倘若樓價更低，必然容易受到買家歡迎。

買新樓理由（2）樓齡新

撇除樓價，仍有不少有意欲入市的人士認為，就算「貴少少」亦是買新樓較好。樓花買家都是先買後入住，業主只待樓盤一建成、入伙，就可享有全新樓的體驗，減低購買二手樓的眾多顧慮，例如樓上或外牆滲水、因老舊而出現的水電問題、或會否買到凶宅之類。

除了在居住質素上優勝之外，樓齡新也意味著單位的有更長遠的升值潛力；以投資角度而言，新樓較受租客青睞，轉售的機會和利潤也比二手物業大。

買新樓理由（3）付款方法及按揭選擇較多

現時新盤多以樓花方式推售，發展商為求盡早套現，一般會提供數種付款方法。使用即供付款辦法的買家往往可以享有較高折扣，部份新盤的即供付款優惠甚至高達樓價20%，對有條件的買家而言相對吸引。

無入息要求的「呼吸Plan」

即使是資金較少的準買家，使用建築期付款辦法，在俗稱「財爺Plan」的新按揭保險計劃下：

1,000萬元以下物業最高可借樓價九成貸款
1,200萬元以下物業可借八成

加上發展商推出的各種一、二按法方法，以及無入息要求的「呼吸Plan」等按揭計劃，都令新樓對年輕上車客群有較大吸引力。

買新樓理由（4）代理回佣或免佣

經地產代理買樓，多數情況下，買賣雙方都要向代理支付樓價1％佣金。發展商推出新盤時，往往會與地產代理合作，推出現金回贈、家具禮遇套餐等優惠，同時亦會向代理支付佣金。代理為求搶客，有機會將一部份佣金回贈給客戶，早年甚至有代理行以高達8至9成的超高回佣作招徠。

雖然最終回佣或免佣的金額仍按成交當時的實際情況而定，但只要簽下「回佣紙」，買家一般都可享受到相關優惠，變相也為購買新盤帶來優勢。

買新樓理由（5）有裝修、入伙容易

近年建成的新樓，落成時就已附送單位內的基本家具，包括雪櫃、抽氣扇、洗衣乾衣機等電器，以及鞋櫃、衣櫃等儲物空間。不少樓盤也會推出便利設計，如附送摺梯方便住戶拿取高位物品、在玄關位設摺疊椅方便整理衣履，又或是附送隱藏式家具以節省空間等等，為新住戶提供較好的入伙體驗，也省去重新裝修的麻煩。住戶入伙時，亦無須費心大搞設計，只要自備床及梳化等基本家具就可正常入住。

買新樓理由（6）開則設計吸引

買新樓可以避免舊樓開則難用的問題，諸如「鑽石廳」、「電鑽則」等「三尖八角」的奇則減少，實用性提高。近年不少發展商推出的中小型單位開則皆四正實用，廳房空間分佈得當，擺放組合櫃等大型家具、預留位置和分配客飯廳亦容易得多。近年新樓的建設也加入「ESG」概念，強調綠化、通風等健康元素，皆是舊樓罕見的設計。

另一賣點是近年新盤樓底較高，可以達到3.25至3.5米，對開放式戶等小型單位而言，有較多的空間自製閣樓，也有納米盤的示範單位直接演示如何間出上下空間，增加靈活性。

買新樓理由（7）配套完善

除了基本的交通配套、商場及食肆，也有人買樓同時追求會所設施、穿梭巴士等住戶尊享的配套，提升生活品質。疫情之下，亦有更多發展商以會所中設有獨立工作室、園林、室外空間等注重健康的設施作噱頭，意圖為住戶在減少外出的同時提供更多生活選擇，成為愈來愈多人購買新盤的原因之一。

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