【樓市走勢2022】整體樓市下滑，私人屋苑樓價亦相應下跌。不過，經過一番搜羅，從地產代理資料中卻發現17個屋苑呎價在首9個月「逆市上升」，是否反映這些屋苑樓價抗跌力強？抑或另有原因？學者為大家拆解這些疑團。在跌市下，如果有需要買樓，應該如何準備？學者提出6個要點。

樓市走勢2022｜首8個月私人住宅售價指數累跌6.5%

【樓市走勢2022】近月本港私人住宅樓價持續下跌。據差餉物業估價署資料指，本港8月私人住宅售價指數報368.2點，按月下跌2.1%，創2019年2月以來最低，按年跌幅亦擴大至7.4%。今年首8個月私人住宅售價指數累計下跌6.5%。

藍籌屋苑呎價最高累跌12.3%

樓市下跌，藍籌屋苑樓價亦受壓。中原地產指出，受加息等利淡因素影響，樓價持續調整，CCL連跌10周兼重返2019年自己的低位。近10周計，藍籌屋苑太古城、美孚新邨、沙田第一城及嘉湖山莊的最新呎價分別為16,708元、11,619元、15,529元及10,310元，累跌12.3%、7.7%、7.6%及7.2%。

17屋苑呎價逆市上升

雖然近期藍籌屋苑樓價下跌，但亦有屋苑樓價卻「逆市上升」。記者從中原地產網頁資料所得，今年首9個月（直至9月18日），共有17個成份屋苑呎價「逆市上升」，累積升幅由不足1%至最高8.5%，相關屋苑資料如下：

逆市樓價上升屋苑：

屋苑 21年12月*
實用呎價		 2022年9月**
實用呎價		 累積變幅
（%）
1. 浪翠園 11,492.94 12,471.34 +8.5%
2. 新元朗中心 13,312.15 14,239.12 +6.96%
3. 譽‧港灣 19,030.44 20,268.96 +6.5%
4. 香港黃金海岸 10,512.09 11,150.74 +6.1%
5. 雍景臺 21,919.19 22,958.91 +4.7%
6. 港景峰 26,351.54 27,022.81 +2.5%
7. 和富中心 18,438.34 18,841.11 +2.2%
8. 翠擁華庭 12,494.64 12,750.02 +2%
9. 帝景園 42,191.86 42,966.46 +1.84%
10. 采葉庭 13,514.13 13,751.44 +1.76%

逆市樓價上升屋苑：

屋苑 21年12月*
實用呎價		 2022年9月**
實用呎價		 累積變幅
（%）
11. 嵐山 12,186.36 12,399.42 +1.75%
12. 漾日居  24,634.02 25,043.97 +1.66%
13. 海逸豪園 19,013.47 19,311.56 +1.57%
14. 畢架山一號 31,521.11 31,913.58  +1.25%
15. 泓都 23,053.48 23,206.76 +0.66%
16. 港運城 20,551.69 20,650.88 +0.48%
17. 珀麗灣 12,139.5 12,185.08 +0.38%

*直至21年12月26日   **直至22年9月18日    資料來源：中原地產

個別成交扯高浪翠園呎價

在上述屋苑，浪翠園呎價是累積升幅最高的屋苑，幅度8.5%。不過，有學者指出，浪翠園升幅，是受到個別質素高的單位成交價拉高。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，去年9月，浪翠園平均呎價12,000元，之後一直下跌，直至今年7月時跌至平均呎價10,000元，跌幅很大，但只不過在8月時有個別特色單位成交，拉高呎價，其實沒有上升。

中高檔住宅樓價暫穩

「逆市上升」的屋苑亦包括中高檔住宅屋苑，如帝景園、畢架山一號、港景峰等。馬耀宗分析說，現時不少中產人士移民，移民盤通常來自如鐵路沿線中價樓盤，但上述屋苑的業主不算是最想移民的一批人，願意留下來，因他們仍然可以在港賺錢，如從事律師等行業。

業主擔心蝕讓 換樓意欲減低

不過，這類中高檔住宅樓價亦未必企得硬淨，因可能會受到較低價物業樓價下跌所拖累。馬耀宗舉例說，原本有人想由1000萬元物業換1500萬元物業，但若果日後800萬至1000萬元物業樓價下跌，即使這類物業業主有意賣出單位，但礙於有機會蝕讓，於是換樓意欲減低，1500萬元以上物業未有潛在買家承接，屆時中高檔住宅樓價亦會逐步下跌。

成交多才反映真實市況

那麼，置業人士如何判斷屋苑樓價是否真正硬淨？馬耀宗提出兩點：

  1. 選擇較長時間觀察：最好參閱過去一、兩年相關屋苑成交呎價走勢。
  2. 留意屋苑成交量是否很多：雖然部分屋苑呎價看似硬淨，但成交不多，未必反映到真正跌勢。

部分屋苑3、4個月未錄成交

大型屋苑樓價跌勢之所以明顯，因成交多。然而，有部分屋苑3、4個月也未錄得成交，樓價未有下跌，但其實未有成交反映出來。比方屋苑在5月後至8月期間未有成交，呎價處於5月時水位，予人覺得未有跌過，但一旦有成交的話，樓價會跌至8月水位。

可跟大市走勢相比

港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮則補充稱，觀察屋苑呎價走勢，不應只選取一、兩個月，而是要看過去一年以上的走勢，相關升幅（如屋苑呎價上升）跟同期大市升幅相比，偏高或偏低。跌市買樓要睇五點

儘管目前樓市下跌，但若果有需要置業，最好多做準備功夫，多做功課，畢竟置業是人生大事，需深思熟慮。綜合學者意見，需注意以下6點：

樓市跌要買樓注意（1）趁低壓價

馬耀宗認為，可考慮選購低於銀行估價的物業，或者有大手折讓的物業，因現時市場普遍預期樓價下跌，可趁此壓價。

樓市跌要買樓注意（2）應維持3厘壓測

金融管理局（金管局）放寬壓力測試要求，由原先假設3厘減至2厘，令市場揀樓的選擇多一些，但要留意息口走勢，最好預留多些錢。其實，息口加至3厘並非不可能，不要以為單靠通過新壓力測試2厘就算。即使通過壓力測試，但僅可應付每月供款，故最好維持原先3厘的壓力測試，計算後覺得供得起才買樓。

樓市跌要買樓注意（3）工作是否穩陣

鄒廣榮則認為，買家應考慮自己財政負擔，工作收入是否穩定，這關乎自己從事那類行業，行業是否穩陣。雖然疫情後經濟狀況好一些，但不同行業復甦程度不同，有些行業如飲食業、酒店業復甦步伐較慢，如果本港未能與內地直接通關，而本港大部分遊客來自內地，故酒店行業復甦步伐不會很快。因此，從事這類行業人士買樓時，要考慮清楚。

樓市跌要買樓注意（4）留意未來息口變化

鄒廣榮指，雖然金管局放寬壓力測試要求，由原先3厘測試減至2厘，但息口確實上升，故不容易上車。本港有機會再加息，最重要是港元息口是否高過美國，因香港經濟不及美國強，本港相當倚靠內地，但內地經濟弱，而且疫情防控措施未知何時結束。

樓市跌要買樓注意（5）最好自己調高壓力測試指標

本港是否只跟隨美國加息就足夠，可能未必，如果港元偏軟，要再加息以維持聯繫匯率，其實以前港息曾高過美息。雖然目前2厘的壓力測試足夠，但未來變化難料。鄒廣榮認為在這種情況下，買樓時，自己最好調高壓力測試指標，假設息口加至3厘做測試是最穩妥，因未來息口可能升得快。

樓市跌要買樓注意（6）買樓最好長揸

如果買樓，自用較適宜，不要炒賣。現時買入，要長期持有，可能買完後樓價再跌，需有心理準備要捱過跌市時期。而且，買樓收租不太值得做，因相對當前息口，租金回報太低。

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