樓市走勢2022｜港置調查︰逾6成人睇淡樓市

樓市走勢2022｜香港樓價持續下調，差估署最新公佈的官方樓價指數更跌至3年半以來新低。樓價調整期何時才會結束？港置調查發現，有逾6成受訪者睇淡樓市，數字同創3年半以來最多，報告亦表明，若利好樓市的兩大因素不出現，預期今年樓價將累跌至少一成。

樓市走勢2022｜6成受訪者睇淡後市

香港置業於9月中進行第三季「置業意向調查」，成功收回306份有效問卷。調查結果顯示，有逾6成受訪者睇淡後市，創逾3年半新高。逾三成人更認為，未來一年內香港樓價走勢下跌5%至10%，創自2016年第二季有紀錄以來新高。

樓市走勢2022｜受訪者對後市看法分佈

受訪者預料香港樓價未來12個月走勢︰

30.4%人認為將下跌5%至10%
17.6%人認為將下跌5％以內
14.8%人認為將下跌超過10%
17.3%人認為樓價走勢平穩
19.9%人看好後市

樓市走勢2022｜近半受訪者計劃一年內入市

儘管樓價下調，大部份人睇淡後市，調查卻同時顯示，有約46.1%受訪者計劃未來12個月入市，比例止跌回升，較上季回升約0.5個百份點。

由此可見，在樓價現調整的情況下，有不少市民蠢蠢欲動趁機覓筍盤入市，相信當中有大部份為尋求平盤置業的「上車客」剛性需求。

樓市走勢2022｜逾半受訪者預期一年內港銀再加息

美國聯儲局維持加息步伐，年內累加3厘，而聯邦公開市場委員會預料今年仍會再加息1.25厘，並指有必要將利率調高至限制性水平，而該水平將會維持一段時間；本港亦有大型銀行上調最優惠利率（P）。

據調查顯示，有逾5成人（約55.2%）預計香港銀行未來12個月將會加息，比例按季上升約7.3個百分點，按年更大增約25.7個百分點。

樓市走勢2022｜受訪者對加息的接受程度

根據調查結果，受訪者可接受的加息幅度如下︰

39.9%人接受加息0.5至1厘
26.8%人接受加息0.5厘以下
26.8%人接受加息1至2厘
6.5%人接受加息2厘以上

香港置業研究部董事王品弟指出，雖然本港息率有進一步上升的壓力，但市場普遍對加息已有心理準備，加上買家在入市前已通過壓力測試，相信以現時情況來說，仍屬買家可負擔水平。

樓市走勢2022｜十大屋苑平均呎價年內全線告跌

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，自第五波疫情及美國加息周期開始，發展商積極以貼市價開賣，二手市場在多個利淡因素下，樓價持續整固，多區二手物業呎價均錄跌幅，市場減價盤明顯增加，亦吸引不少買家在市場上「尋寶」。

根據香港置業資料研究部及土地註冊處數據顯示，今年截至9月27日，十大傳統屋苑的平均呎價均錄得跌幅，當中更有6個屋苑的平均實用呎價跌逾10%。

樓市走勢2022｜十大屋苑平均實用呎價變幅

屋苑	2022年9月	2021年12月	平均實用呎價變幅
黃埔花園	15,079	17,720	-14.9%
海怡半島	15,429	17,758	-13.1%
康怡花園	16,015	18,305	-12.5%
沙田第一城	15,027	17,164	-12.5%
新都城	15,232	17,098	-10.9%
嘉湖山莊	10,225	11,470	-10.9%
美孚新村	11,707	12,992	-9.9%
麗港城	13,026	14,204	-8.3%
荃灣中心	12,193	13,172	-7.4%
太古城	18,871	19,652	-4.0%

樓市走勢2022｜現行措施未足以令市況回升

馬泰陽指，雖然日前政府連環出招救市，包括放寬旅客的入境檢疫措施至「0+3」，以及金管局發出新指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3厘減至2厘，不過仍未能紓緩樓價調整壓力。

隨著美國聯儲局及本港銀行啟動加息，增加樓市下行壓力，是次放寬壓力測試僅為市場輕微「減辣」，對轉弱的樓市提振作用有限，市民入市意欲僅輕微回升，整體市場反應有待觀察。

樓市走勢2022｜樓市「價量齊跌」

今年首季新盤交投淡靜，即使第二季開始，發展商積極以筍價推盤，多個上車盤獲市場追捧，引出市場購買力，但預計全年仍未能挽回首季交投暴跌的劣勢；而二手方面，因受市場加息影響，加上一手以貼市價甚至低市價開售，部分二手業主擴大議價空間「搶客」，令樓價持續向下調整。

成交量方面，綜合港置及一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，料第三季新盤售出3,600伙，按季回落約5.5%；至於二手市場，據土地註冊處資料顯示，料二手住宅第三季錄8,100宗，按季回落約34%。

樓市走勢2022｜「減辣」刺激樓市重新向上

現時樓價出現整固，不少市民靜待樓價進一步下調時的入市良機，然而在種種措施限制下，令市民亦感置業困難。

約25.2%受訪者希望政府降低住宅物業印花稅，創4年半新高
21.6%人希望取消壓力測試
19.9%人希望可放寬按揭成數

更多內容︰樓市成交2022｜股民急賣樓套現補倉！君傲灣三房劈價33%沽創3年低

樓市走勢2022｜冀減辣有助加快貨源流動

事實上，近月亦有來自不同界別的聲音向政府提出樓市「減辣」、甚至「撤辣」的措施。馬泰陽指，本港資金外流，且未能適時引入新資金，令樓價持續整固。如果政府取消部分「辣招」或「減辣」，相信能吸引買家入市，激活樓市氣氛，能有效釋放市場上購買力，有利刺激換樓鏈流動。

樓市走勢2022｜若「復常」無期料全年樓價至少跌1成

據樓價指數顯示，本年至今本港樓價已調整近8%，單靠本港內需不足以撐起整個市場。馬泰陽指，若社會不早日「復常」，樓價或有更深的調整幅度。

他認為，港府必須對外開關，與國際重新接軌，全力振興旅遊及促進消費，吸引投資者和旅客前來香港，才可挽救經濟及樓市。若然「復常」無期，料全年樓價至少下跌１成，屆時第四季一手成交宗數或少於3,500宗水平；而第四季二手成交宗數或進一步跌穿10,000宗。倘若社會「復常」步伐加快，第四季一二手交投才有望回升。

港置︰籲復常、減辣穩樓價

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「置業意向調查」

樓市走勢2022｜匯豐推定息按揭吸客

另一邊廂，本地銀行也出招留住買家。匯豐銀行宣布，新增首2年定息按揭計劃，首2年息率固定為2.75厘，其後息率以H加1.3厘計算。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次匯豐銀行新增的定息按揭計劃具吸引力，因其息率比多間銀行現時的H按封頂息率及P按實際按息（2.875厘）及香港按揭證券有限公司推出的定按計劃皆低。

按揭計劃息率比較

匯豐銀行推出定按計劃吸客。

樓市走勢2022｜料拆息續升定息按揭更慳息

另外，一個月銀行同業拆息（HIBOR）已連續7個工作日升穿2.5厘，相信H按實際按息將會一段時間維持封頂水平，如銀行年內追加息（P），H按及P按的實際按息將會進一步上調，業主供款開支將會跟隨提升。

相比之下，匯豐定按計劃將更具吸引力，除可於加息周期其間慳取更多利息開支，亦可鎖定指定年期的息率，置業人士可減低利率波動的風險，相信將會吸引新造按揭及部份轉按客戶選用，定按選用比例或有上升空間。

樓市走勢2022｜其他銀行或相繼推出優惠

曹德明續指，今年受疫情影響，按揭宗數按年有所回落，料其他銀行基於按揭業務仍未達標的情況下，將會各自推出不同按揭產品及相關優惠吸引客戶搶攻市場份額，對樓按市場屬正面影響。

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