【香港樓市前景展望2023】近期看淡樓市之聲不絕於耳，回顧過去數年，筆者自2019年建立樓市模型並發表以來，僥幸言中了上一輪下行週期見底時間及位置、改善型住屋需求優於首置需求、樓市將繼續上升但升幅將放緩等觀點。適逢近期樓市比較波動，筆者也在此拋磚引玉，分享對香港樓市的一點看法。
樓市走勢前景｜最悲觀情況跌幅不多於11%
先說結論，筆者認為短期內樓市有下行壓力，以筆者的模型推算，本次下行週期底部估算為164.84點（從高位下跌13.85%），悲觀情況下底部估算為152.35點（從高位下跌20.38%），即我們認為以中原城市領先指數作代表，在最悲觀情況下，目前起計最大潛在跌幅不多於11%。
中期樓價升幅不會跑輸本地通脹
中期而言（以五至八年作為時間框架），我們維持樓價升幅不會跑輸本地通脹的看法（即樓價會回升並收復失地）。筆者的樓市模型，主要根據息口、土地供應及人口三個變量，推演樓市的供求及樓價的走向。
香港樓市跌原因（1）息口走向
而本輪樓市下行的主要原因，在於息口走向和人口走向兩方面：
（i）就著息口，雖然最優惠利率（P-rate，以匯豐銀行是優惠利率作代表）於本週四（9月21日）只上升了0.125%，但由於美國聯儲局利率加息意願強烈（根據聯儲局利率期貨，市場目前預計本次加息週期頂峰利率（Terminal rate）為 4.75%），因此認為 P-rate在聯儲局利率見頂前有機會進一步上調，潛在買家入市意欲因此並不濃厚。
香港樓市跌原因（2）部份香港居民選擇離港
（ii）就著人口，由於各種不同的原因，部份香港居民選擇離港。根據入境處的統計數字，自2020年6月30日至2022年8月底，經機場出入境的香港居民（即不計算遊客等非香港居民）淨流出36.98萬人。
雖然經機場離境可以有不同原因，惟不論是旅遊、商務出差或到外地升學，均會回港並產生流入數字減低淨流出（旅遊及出差人士完成旅程後便回港，出外升學則會暑假回港），故此36.98萬人淨流出的數字相信頗能反映選擇移居外地且短期內不會回來的香港居民數字。
移民盤需劈價才能成交
這部份人有一部份或會有意賣出原先持有的香港物業（即俗稱的移民盤），而由於上文提到的加息原因，買家入市意欲不強，變成如果要把物業賣出，需減價幅度較大才能成交。
兩個因素已相當程度反映在樓價上
然而，筆者認為上述兩個因素已相當程度反映了在目前樓市價格之中：
（i）就息口因素，無庸置疑在今年餘下時間聯儲局取態會較鷹派，然而參考利率期貨，市場預期明年5月聯儲局利率會在約4.75的水平見頂；而根據孳息曲線倒掛的時間推算，筆者相信頗大機會美國將於明年年中前進入衰退，制約聯儲局加息步伐。
加息週期料2023年中見頂
換而言之，即加息週期頗大機會會於明年年中前見頂並有機會下調（參考利率期貨），在此情況下，息口對樓市的壓制屬相對短期的因素；
相信香港人口流出潮已過半
（ii）就人口因素，根據統計數字，香港目前的確有人口淨流出，惟筆者參考上一次大規模人口流出的期間，即97移民潮，筆者相信本次人口流出潮已經過半。
參考97移民潮，於1989至1998年間，共有約47.3萬人移居外地，最後有11.8萬人回流（即25%人回流）。而於89至98這十年間，香港平均人口為605萬，即於此期間，有7.82%香港人口選擇移居外地。
目前已離港人口已走了63.2%
而以近年香港人口高點，即748萬人推算，即58.5萬人會移居外地。而如上文所言，目前已離港人口數字為36.98萬人，已走了63.2%，在此情況下，即使假設有關居民離港後全數不會回流，人口流出潮對樓市構成的壓力相信亦已過了大半；
五至八年內 不少因素限制了本地樓市繼續跌
而中期而言，即以五至八年作為時間框架，有不少因素限制了本地樓市的下行空間甚至會令其上升，下文從供應及需求兩方面分述之：
供應方面：
（i）根據去年底「長遠房屋策略2021年周年進度報告」，政府再次重申未來10年，即2022/2023至2031/2032年度，私營房屋供應目標為129,000，即平均每年12,900個，有關供應水平無疑限制了樓市的下行空間。
賣地面積大幅下跌
而在過去7年，賣地面積固然大幅下跌，2016-2022的賣地面積相對2009-2015下跌了約51%，而包括換地等在內等手段在內的總土地供應於2018/19至2021/22期內亦有所下跌，有限的供應限制了樓市下跌的空間；
政府無意令樓市大幅下跌
（ii）政府無意令樓市大幅下跌，亦有能力限制樓市下跌的幅度。政府相當一部份收入來自與土地相關項目，包括賣地收入及物業相關印花稅，而過往數年政府均錄財政赤字，今年估計財政赤字將超過1,000億元（歷來第二高），容許樓市大幅下行對港府公共財政健康弊大於利。
內地近期房市逆風 地方政府努力救市
而內地近期的房市逆風對內地經濟帶來的壓力，和內地地方政府紛紛努力救市，均佐證了房地產對經濟、地方財政和民生的重要性，因為有關經驗，相信港府亦無意容許樓市大幅下跌。
港府可減辣、取消印花稅
而事實上，港府亦有足夠手段去限制樓市下跌空間，包括放寬一系列逆週期措施（即所謂減辣），包括撒銷壓力測試、容許本港居民買第二層樓不用加徵印花稅（即取消從價印花稅）、甚至取消從價印花稅，即非本港居民如內地人來港買樓不用額外多徵15%稅（即取消買家印花稅）。
辣招一旦撒銷將可刺激樓市
以上辣招一旦撒銷，將會對支持樓市起到相當積極的作用（尤其是取消限制境外人士買樓的買家印花稅效力更是極大，下文將會解釋）；
需求方面：
（i）就息口，因上文提及種種因素，預期明年上半年聯儲局利率將會見頂甚至回落，由利淡因素轉為利好，在此不贅；
（ii）逼於外地的競爭（主要是新加坡），香港正向重新通關發展，而通關除能刺激本地經濟帶動樓市外，外地人口重新流入有助刺激本地住宅需求，這包括與國際通關產生的外地工作人口住屋需求、外地學生住屋需求；與內地通關則會增加內地學生、跨境工作人士，及單程證來港人士的住屋需求；
內地樓市投資價值減少
（iii）由於內地的房住不炒政策，加上內地房市的逆風，內地樓市投資價值已相對以往減少，惟如內地投資者尚有「磚頭信仰」，則香港樓市無疑是相當值得考慮的投資地 — 即使被額外徵收印花稅，惟考慮香港物業基本面穩健、流動性較佳、且政策風險較少的特性，對內地投資者無疑有相當吸引力（試想像14億人口中有1%來港置業，已經是1,400萬個住宅需求）；
維持香港物業屬極具防守力資產
因此，綜合而言，筆者對樓市的觀點是短期有下行壓力，惟中期而言，筆者維持香港物業屬極具防守力的資產（事實上，標普500指數今年跌了21.15%，恒生指數跌了22.44%，彭博環球債券指數跌了18.61%，彭博環球高收益債券指數跌了16.63%，而中原城市領先指數只跌了8.73%，優於其他資產類別，可見其防守性），且中期趨勢向上，且最少能跑贏本地通脹的觀點不變了。
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作者簡介：黃子燊為晉裕環球資產管理投資組合經理兼高級投資分析師，其主要負責宏觀經濟分析、制訂資產配置策略及管理全權委託投資組合，其擅長以宏觀經濟結合價格行為，以由上而下方式就資產配置進行部署。
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