樓市走勢2022｜官方樓價指數創3年半新低｜美聯︰10月兩個轉捩點！或現「價穩量升」大翻身

樓市走勢2022｜差估署公佈8月份官方樓價指數為368.2點，數字按月跌約2.3%，創下3年半以來新低，亦是近4年來的單月最大跌幅。業界普遍預期香港樓價繼續下調，但10月份出現的兩個因素，或有力令香港樓市跌穩回升。

樓市走勢2022｜8月樓價指數再創低位

據最新公佈的8月份私人住宅售價指數顯示，所有單位類別的單位售價指數報368.2點，較7月份376.7點下降2.26%，創下自2018年12月以來的3年半新低。以今年首8個月計，樓價指數累跌6.52%，若對比2021年9月的歷史高峰，更累跌7.51%。

樓市走勢2022｜5類單位單位售價全線告跌

若以單位面積劃分，代表不同大小的A至E類單位樓價全線下跌，跌幅由0.44%至2.38%不等。當中以B類單位（實用面積431至752平方呎）的跌幅是大，其次為E類（1,722平方呎或以上）及A類（431平方呎或以下）單位，反映中小型住宅的樓價跌勢比大面積住宅勁。

值得留意的是，E類單位已是連續第4個月少於20宗交易，意味著買家對超級豪宅的需求大大降低，可能與內地買家減少來港的情況有關。

樓市走勢2022｜A至E類單位樓價指數走勢（臨時數字）

註︰(　　)表示少於20宗交易。

樓市走勢2022｜萊坊︰料樓價第四季可見底

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，官方樓價指數反映二手樓價為主，預計9月份官方指數表現將繼續尋底。不過，隨著金管局放寬壓力測試門檻，第四季樓價有望見底，全年官方樓價指數跌幅會在8%左右。

他指出，疫情緩和下，「0+3」政策對整體大市氣氛帶來好消息，但短期內購買力仍然不足，整體成交量維持在低水平，預計全年一二手成交量約5萬至5.3萬宗，按年下跌約三成。

樓市走勢2022｜一手市道續勝二手

王兆麒認為，新盤在短期內繼續會爭奪二手市場購買力，而一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，二手樓價繼續受壓。他又預計，金管局放寬壓力測試門檻，能增加600萬至1,200萬元樓盤買家的購買力，預計相關成交量會增加5%至10%。

樓市走勢2022｜利嘉閣︰季內樓價跌6%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，8月份指數主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況，當時美國再次大幅加息0.75厘，加上疫情升溫，令市況進一步轉淡，二手業主加大減幅，導致樓價跌幅顯著加劇。

至於8月下旬以來，疫情持續反彈，按日連番增至突破萬宗水平，而本地銀行亦相繼加H按封頂息，市場憂慮香港加息周期將正式展開，故預料下次公布的9月份樓價指數有機會再錄得進一步達至2.5%至3%的跌幅，屆時整個第三季的樓價單季料錄約6%的跌幅。

樓市走勢2022｜新盤帶頭低開令整體樓價受壓

美聯物業回顧今年第三季樓市出現「價量齊跌」現象，相信第三季樓價跌幅急劇的主要原因是遲遲未能全面通關打擊本港經濟，以及加息壓力影響投資市場氣氛。

與此同時，發展商帶頭採取「低價推盤」策略，求量不求價，亦對二手物業的交投及樓價構成壓力，不少心急放盤的業主減價求售，加速樓價下跌。根據美聯物業房地產數據及研究中心數據，截至8月為止，新盤市場自2019年第四季以來首度出現「負溢價」的現象，錄得溢價-2.9%，創逾8年新低。

樓市走勢2022｜一手住宅「負溢價」情況

圖片：美聯物業

新盤低開以至出現「負溢價」

樓市走勢2022｜10月或出現兩大轉機

不過，該行亦預期，10月份的兩大政策或可為樓市帶來轉機，分別為10月16日舉行的中央二十大、以及10月19日出台的《施政報告》。其中二十大或有政策放寬北水南下，並有助本港制定對內通關時間表；而《施政報告》則有望提出「減辣」及類似消費券計劃等提振經濟的措施，若有重大利好消息公佈，將有效提振沉寂已久的樓市。

樓市走勢2022｜樓市有望轉現「價穩量升」

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明強調，現時本港市況雖然較早前明朗，但仍存在不少變數，後市走向還看通關的發展及《施政報告》內容，但是相信隨著兩大新措施的推出，樓價跌幅會減慢，甚至先跌後穩，暫時仍然維持全年樓價跌8%預測，如《施政報告》有好消息公佈，樓市或轉現「價穩量升」的勢頭。

樓市走勢2022｜籲減辣穩樓市

該行續指，房地產業對香港的重要性不容置疑，為令樓市「軟著陸」，布少明認為政府可撤銷已失效的「辣招」，具體建議包括：

1. 將15%DSD稅率回復至雙倍印花稅，為市民換樓開方便之門，以活化換樓鏈。
2. 下調買家印花稅（BSD）稅率，或取消BSD稅，以吸引環球人才及資金來港。
3. 取消額外印花稅（SSD），或可將年期及稅率回復至「加強版」前。

樓市走勢2022｜中原︰若減辣樓價有望回升

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦認為，政府需加強力度救市，除考慮進一步放寬入境限制外，更應考慮為樓市減辣，如放寬買家印花稅，再度開放投資移民，引入外資。

陳永傑指，如10月份《施政報告》提出振興經濟措施，或為樓市減辣，相信樓價將可於10月尋底回升。他相信，港府於眾多樓市辣招中，只需鬆綁數項，已足以令樓市轉活，救樓市以穩經濟，第四季樓市表現審慎樂觀；相反，如不減辣救市，樓市將陷冰封，料錄3%下調。

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