樓市走勢｜金管局減辣：壓力測試減至2厘！月入要求變動列表

樓市走勢2022｜美國聯儲局剛結束議息會議，公佈加息0.75厘，香港已陸續有銀行於昨日（9月22日）宣佈上調最優惠利率（P），加幅為0.125厘。踏入加息周期，香港樓市恐受壓，金管局隨即於今日（9月23日）向銀行發出指引，將壓力測試利率要求下調1厘。

樓市走勢2022｜壓力測試要求由3厘下調至2厘

金管局今日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點，下調至200基點。此項調整適用於所有物業按揭貸款，即時生效。

換句話說，壓力測試利率要求將由原先3厘下降至現時的2厘，減幅為1厘，意味著月入較少的準買家，有條件申請更高成數按揭。

樓市走勢2022｜按利息環境釐定壓測水平

金管局指，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時，會參考目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平。

樓市走勢2022｜減辣為應對加息

金管局指，考慮到美國聯邦儲備局自今年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共300基點，面對資金成本上升，銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限，近日更將最優惠貸款利率上調，該局認為，適宜將壓測假設利率上升的幅度，由現時的300基點，下調至200基點，此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

樓市走勢2022｜須留意按揭貸款利率走勢

儘管金管局調低壓測要求，市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升，市民作置業、投資和借貸決定前，必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

按揭貸款月入要求例子

按以下假設為例︰

貸款額500萬元
還款期為30年
選用H按（H+1.3%）
1個月拆息（HIBOR）為2.61%

新壓測要求下，買家的每月收入要求會大大減少近一成，詳情如下︰

壓力測試每月入息要求變化

H按按息	P-2.25%（P=5.125%）
實際息率	2.875%（封頂位）
壓測利率	3厘	2厘
壓測下的月入要求	53,057元	48,111元
差距	4,946元（-9.3%）

業界回應正面

業界多數對政策抱正面態度，按揭顧問、地產代理及發展商代表皆認為消息利好樓市，有效降低買家入市門檻，抵抗加息因素。

經絡按揭︰對物業按揭影響正面

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次放寬逆周期措施比市場預期中快，相信是因今年樓市交投疲弱及樓價下跌。他認為，是次金管局有序地放寬壓力測試要求，對樓按市場屬正面支持。

有意置業仍須留意諸多風險

不過他提醒，有意置業人士仍須留意按揭利率有可能跟隨環境上升，而香港加息周期已開始，銀行於年內將有機會逐步追加上調P。當P增加，壓力測試要求亦將會相應地增加。因此，有意置業人士應小心評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排。同時亦避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。

中原按揭︰金管局做法合理

中原按揭董事總經理王美鳳對政策表示歡迎，她指出，按揭供款壓力測試的推出主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力，為供樓人士增加息率上升的防守力，多年來有效降低信貸風險；但由於香港已進入加息周期，按息上升，將「壓力測試」原本假設加息幅度作出調減屬合理做法，調低壓力測試的假定加幅後，當息率再上升，便不會引致入市難度增加。

息口持續上升入市難度不增

雖然昨日港P只調升0.125%，但市場預期是次加息周期或於明年才見頂，相信港息累計加幅不會跟足美息，故此，將壓測假定加幅調減至2厘，已為供樓人士提供足夠防守力，亦已可保障銀行信貸風險不會增加。

今次金管局迅速回應巿場變化，相信有助置業人士在加息期作好預算及準備，亦可避免買家在按息上升時形成入市難度增加，對樓市起正面推動作用。

利嘉閣按揭︰對新盤建期買家有利

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，新修訂是利好措施，有助紓緩加息對樓市的衝擊，特別對於早一兩年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大。

黃詠欣解釋，由於當年這批業主是用當年低息去評估自己的供款能力及壓力測試要求，如這期間收入未有增長，於加息周期下才「上會」可能會大失預算。

或為「減辣」之始

黃詠欣估計，是次調整或是政府「減辣」的開始。受疫情困擾經濟及加息等因素之下，近日樓價已回調，她建議政府除了放鬆壓力測試要求外，亦要放寬「額外印花稅」（SSD）等辣招，令樓市軟著陸，減少對有業主及經濟的影響。

星之谷：即時對沖加息影響

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，昨日多間銀行上調最優惠利率（P）0.125厘，導致「加3厘」的壓力測試門檻相應提高，這次金管局視乎實際情況調低壓測要求，即時對沖P上調的影響，按息要加至3.875厘以上，每月入息要求才需要調高，避免買家於加息周期下，需要增加首期資金以降低按揭成數，或轉投銀碼較細的單位入市。對於已購買一手樓盤，正等待建期上會的買家來說尤其是利好消息。

中原陳永傑︰相信為救市第一步

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對有關放寬措施表示歡迎，認為港府適時審視樓市辣招，亦洞悉到樓價一旦出現斷崖式下調，將拖垮整體經濟，因時制宜調整按揭壓力測試，相信有助激活物業市場流動。

最新公佈的中原城市領先指數CCL已連跌10周，年內已錄近8%的跌幅。今次降低壓力測試假定升幅的百分比，相信是政府救市第一步，有效將之前摒出物業市場人士重納入置業階梯，對各類型物業皆有利，激活整體物業市場。

利嘉閣廖偉強：降壓測條件對沖加息影響

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，對樓市是直接的利好消息。由於香港只上調按揭利率0.125厘，較市場預期為低，金管局降低壓測門檻，更變相對沖了加息對置業者的影響。

廖偉強續指，目前市場利好及利淡消息爭持，二十大及施政報告將至，有望帶來更多好消息，令樓市漸趨穩定；加上樓價自高位已回落約11%，置業風險已相對減低，或會令部分人重新考慮入市。

港置馬泰陽：料樓價不會大幅彈升

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽認為，本港跟隨美國上調利率，按息逐步正常化，是次金管局放寬壓力測試，相對「0+3」放寬入境檢疫措施，等於輕微「減辣」，對轉弱的樓市較有支持作用，同時讓有意置業人士有更多選擇的空間。

不過他預料，樓價不會因此而大幅彈升，期望政府下月公佈的《施政報告》中提出更多有利樓市的消息，包括逐步放寬按揭成數，甚至「撤辣」等方案。

恒地林達民︰利好剛需盤銷情

恒基物業營業（一）部總經理林達民回應，相關措施對市場有正面作用，可令樓盤客源增加，預計價錢較吸引的「剛需盤」，銷情會較好。林達民續指，政府今日公布「0+3」入境檢疫措施，為本地經濟注入強心針，預計各行各業將逐步復甦，同時吸引內地人士來港置業，對後市走勢感樂觀。

梁志堅︰措施有用惟通關才是最重要

身兼會德豐地產主席的地產建設商會執委會主梁志堅回應指，對剌激樓市市況而言，此項新舉措可說是「有好過冇」，料可刺激買家的入市意欲，對樓市「有些裨益」。

不過，梁志堅強調要真正提振香港樓市，最重要因素，還是要看整體經濟是否真正復甦；梁志堅表示︰「香港只是彈丸之地，要復甦經濟，必須要恢復通關。如果唔通關，香港就玩完。」

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