【香港樓市】美國聯儲局加息5次，累計加息已達3厘後，香港銀行終於正式展開加息周期，9月22日宣布上調最優惠利率(P) 0.125厘，雖然加幅比市埸預期的0.25厘溫和，連同早前大型銀行已上調H按鎖息上限，對新造按揭人士來說，等同已累積加息0.375厘。
每月供款開支會升989元
每500萬元貸款額，年期30年來說，每月供款開支會升989元(+5%)。至於現正供樓的人士，相同貸款額及年期來說，在加息0.125%之下，每月供款開支亦會升327元(+1.66%)。
今次加息 各銀行的按息不再一致
香港這一轉加息周期與2018年最大不同，是這一次各銀行的按息不再一致，而且不同銀行推出不同的P按、H按及定息計劃，當中又分開新盤及二手按揭都有不同息率及優惠，按揭產品趨向多元化。
新盤按揭提供更多優惠
由於部分銀行對新盤按揭提供更多優惠，例如有大型銀行的新盤與二手H按，息率相差0.25厘，以500萬元貸款年期30年來說，兩者每月供款相差662元(+3.3%)，有銀行助攻，加上一手物業發展商會提供較靈活的付款方法，預計未來一手物業吸引力會較二手物業大，同時於加息周期下受的影響會較二手市埸少。(見圖表)
香港樓市壓力測試變化
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假設 |
新盤 |
二手物業 |
二手物業 |
HSBC |
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- |
實際息率 |
2.625% |
2.725% |
2.875% |
2.75% |
|
- |
每月供款 |
$20,083 |
$20,346 |
$20,745 |
$20,412 |
|
- |
放寬壓力測試前（按揭利率＋3%） |
$47,971 |
$48,499 |
$49,295 |
$48,631 |
|
- |
新壓力測試要求（按揭利率＋2%） |
$42,845 |
$43,345 |
$44,101 |
$43,471 |
金管局下調按揭壓力測試要求
另外，金管局下調按揭壓力測試要求，由原本的按揭利率加3厘，至按揭利率加2厘，這對近1至2年購買新盤選用建期付款的人士，幫助會最大。因為這批業主當初是用當年低息去評估自己的供款能力，如這期間收入未有增長，「上會」時如息口再上升，如不放寬壓測要求，這批買家上會或會遇上困難。
政府應慮放寬「額外印花稅」(SSD)
除了放寬壓測，建議於樓價開始下行之時，政府應同時考慮放寬「額外印花稅」(SSD)等辣招，令香港樓市不會「硬著陸」。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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