理財個案】讀者疑問,業主用「送讓契」轉名,是否可做到零成本?又有讀者想知,人工2萬、月儲8千,可否買到約500萬樓價的自住樓?

理財個案(1)讀者來信:業主「送讓契」轉名可零成本?

用「送讓契」轉名,係唔係就可以做到零成本?因為如果用「轉讓契」,雖然可以轉名,但就當正常交易( 正常樓價計),要比印花稅。  

理財個案(1)龔成老師分析︰送讓契並非「0」成本

送讓契並非「0」成本。「送讓契」即是饋贈單位,是指業主以$0成交價,將物業贈予買家。不少人以為買賣印花稅是按樓價成交額去評估,因此$0成交價的「送契價」便不需要交買賣印花稅。

用「送讓契」來避稅是不可行的

事實上,稅局面對「送契樓」仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用「送讓契」來避稅是不可行的。若想將物業轉予子孫,或夫婦間轉讓,可以考慮以轉讓契方式作近親轉讓。

轉讓物業印花稅率 以舊稅率計算

近親定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女,轉讓形式與平時一般物業買賣的操作無異。由於近親轉讓,不論受轉讓的一方有沒有在香港持有物業,轉讓物業印花稅率都會以舊稅率計算,如物業售價低於200萬元,印花稅只需要100元。

豁免樓價10-20%額外印花稅

雖然需要繳交印花稅,卻可豁免樓價10-20%額外印花稅。( 如果買賣價遠低於市場估值,例如市值300萬元物業,父母象徵式地以100萬元售予子女,亦有機會被視為送契樓。)

理財個案(2)讀者來信:想5年內買樓

我想5年內買樓

  • 資產50幾萬
  • 月儲8,000
  • 人工2萬

可以買到五百幾萬的樓嗎?怎樣可以買到五百幾萬的樓?Thanks

理財個案(2)龔成老師分析︰買樓一定要計好首期

如果要置業,一定要計算好首期,要有「供得起」的能力。首先,你要計算以你現時的人工,可以做到幾多成按揭,再預備你需要的首期。但我初步估算,如果買500萬的樓,做9成按,壓力測試需要的入息約$45000( 還款期30年計)。

買樓投資 值博率只屬一般

這個要求遠遠不夠,當然你可以加保費,過月供最低要求,但都需要$38000,仍然有一段距離。能夠處理的方法就是你加擔保人,又或者準備更多的首期先可以過到壓力測試。香港現時的樓市處於合理區的頂部,如果買樓投資,值博率只屬於一般,但有自住的價值。

用「小資產追大資產」策略

距離你目標買樓時間仍有一段日子,建議你可以先用股票增值,用「小資產追大資產」的策略。你可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合,去創造一個增值平台。

每月先用5成儲蓄 即$4,000做月供

除了現有資金,可以用埋每月儲蓄去增值。現在你每月先用5成儲蓄,即$4000做月供。其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。

大市現處於合理區中下部

大市現處於合理區中下部,那50萬資金,你可以先用一半,以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄,就等大跌市機會出現,才大力度掃貨,並長線投資。

5年後大約會增值至140萬

我假設投資回報有10%(連股息再投資),你每月投資$8,000 + 現有50萬,5年後大約會增值至140萬,相信對你置業有一定幫助。

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理財個案(3)讀者來信:供樓租金回報計算

老師,想問供樓 $17,000一個月( 本金$8000, 利息$9000),我租金收入$12,000,咁我的回報應該係 -$5000 定係 +$3000呢?謝謝

理財個案(3)龔成老師分析︰要計淨租金回報

可以分為表面的租金回報(即是未扣任何費用之用),以及淨租金回報,七除八扣後就是你的淨租金收入,當然你還的利息都包括在租金的支出上,所以,你的回報是-$5000。

樓有槓杆的效力

現時香港的樓價處於合理區,因爲需求的關係,長遠會升,但不是大升,只是平穩增值,租金回報不算特別吸引,投資價值算是一般。不過,樓有槓杆的效力,你利用自己的借貸力去創造財富,而且物業屬於資產類,有持有的價值。

有質素物業 是正現金流資產

雖然你現時回報係負數,但若果你物業係有質素,長線租金和樓價都會慢慢上升,成為一個正現金流的資產。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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