【粉嶺樓市走勢分析】近月粉嶺區成為市場焦點，恒基旗下的項目ONE INNOVALE開售，成為區內6年來開售的新盤。
地產代理預測粉嶺區樓市走勢
即使買不到一手樓，亦可以到二手市場揀樓。無論買一手或二手樓，都應該要多了解目前區內二手市場情況。同時，地產代理並會預測區內後市走勢，以及推介5個粉嶺屋苑，以便準買家入市前作好準備。
業主減價刺激交投
資料顯示，粉嶺對上開售的新盤要回到2016年，當時信和旗下囍逸開售。6年後的今天，恒基開售ONE INNOVALE，難免對區內二手市場有影響。據區內地產代理表示，區內二手市場出現「價跌量升」情況。
美聯物業：二手市場業主願意減價求售
美聯物業首席助理聯席董事蔣曜名表示，有見新盤即將開售，二手市場業主願意減價求售，減幅7%至8%，於是市場成交增加，9月至今(直至20日)區內錄得約30至40宗成交個案，宗數高於8月，8月錄得約20宗成交。
利嘉閣：兩房戶樓價跌破500萬
利嘉閣地產區域董事何鑫指，由上月底至今，粉嶺區樓價已跌10%，因上月新盤已吸納不少購買力，業主肯減價，特別最近兩房單位成交價跌破500萬元。他說，近期利淡因素如加息、經濟不明朗亦影響市場。
地產代理對後市看法分歧
不過，地產代理對後市看法分歧。蔣曜名分析指，受到加息因素影響，樓價要再下跌，才有承受，而且，有新盤以貼近二手價開售，會搶走不少購買力，故預計至年底區內樓價再跌3%至4%，全年樓價錄得雙位數跌幅。
施政報告或推利好政策
但亦有地產代理指，稍後施政報告或會推出新的措施，刺激樓市，區內樓市不跌反升。何鑫表示，新盤以「忍讓價」開售，拖低區內二手價，但施政報告快將公布，預期政府推出利好樓市政策，同時亦有利好經濟措施推出，回復市民信心，在利好和利淡因素互相抵銷下，估計至年底區內樓價微升5%，交投回升。
粉嶺區5個屋苑推介 優點缺點比較
粉嶺區有不少二手私人屋苑，新舊樓齡皆有，若果買不到一手樓盤，二手市場不乏選擇。綜合蔣曜名和何鑫兩人的意見，值得留意的屋苑有以下5個，各有優點和缺點。
粉嶺區值得留意的二手屋苑：
粉嶺區屋苑（1）綠悠軒：離火車站稍遠
- 放盤叫價：555萬至980萬元
- 放盤呎價：11,447至14,520元
- 最近成交個案：6座低層C室，實用面積612平方呎，成交價693萬元，實用呎價11.324元。(註冊日期：9月7日)
- 優點：樓齡新。
- 缺點：屋苑不近火車站，需乘小巴前往。
| 地址 | 馬適路3號 |
| 座數 | 7 |
| 單位總數 | 1680個 |
| 單位實用面積 | 427至722平方呎 |
| 入伙日期 | 1998年12月 |
| 配套設施 | 商場、住客會所 |
| 校網 | 小學：81 中學：北區 |
| 發展商 | 太古、信置、恒隆、置地、新世界、新鴻基、長實 |
粉嶺區屋苑（2）帝庭軒：樓齡20年
- 放盤叫價：568萬至1300萬元
- 放盤呎價：12,580至19,697元
- 最近成交個案：1期3座高層G室，實用面積468平方呎，成交價600萬元，實用呎價12,821元。
- 優點：樓齡新。
- 缺點：屋苑不近火車站，要乘坐小巴前往。
| 地址 | 和滿街8至9號 |
| 座數 | 7 |
| 單位總數 | 1662個 |
| 單位實用面積 | 419至791平方呎 |
| 入伙日期 | 2000年9月至2002年10月 |
| 配套設施 | 住客會所 |
| 校網 | 小學：81 中學：北區 |
| 發展商 | 信置 |
粉嶺區屋苑（3）牽晴間：兩房戶500萬易上車
- 放盤叫價：507萬至1390萬元
- 放盤呎價：11,592至19,332元
- 最近成交個案：10座低層H室，實用面積386平方呎，成交價508萬元，實用呎價13,161元。
- 優點：（1）大型屋苑，具指標性。（2）兩房單位樓價約500萬元，上車易。
- 缺點：（1）現時新屋苑設有露台，但牽晴間沒有。（2）屋苑不近火車站，需步行8至10分鐘，或乘屋苑專車前住。
| 地址 | 一鳴路23號 |
| 座數 | 12 |
| 單位總數 | 2688個 |
| 單位實用面積 | 379至1074平方呎 |
| 入伙日期 | 1999年6月 |
| 配套設施 | 商場、住客會所 |
| 校網 | 小學：81 中學：北區 |
| 發展商 | 恒基 |
粉嶺區屋苑（4）花都廣場：入場費468萬
- 放盤叫價：468萬至750萬元
- 放盤呎價：11,939至14,541元
- 最近成交個案：3座低層C室，實用面積413平方呎，成交價490萬元，實用呎價11,864元。(註冊日期：9月16日)
- 優點：兩房單位樓價約500萬元，易上車。
- 缺點：屋苑不近火車站。
| 地址 | 百和路88號 |
| 座數 | 10 |
| 單位總數 | 2710個 |
| 單位實用面積 | 370至536平方呎 |
| 入伙日期 | 1995年11月 |
| 配套設施 | 商場、住客會所 |
| 校網 | 小學：81 中學：北區 |
| 發展商 | 恒基、華懋 |
粉嶺區屋苑（5）粉嶺名都：鄰近火車站
- 放盤叫價：450萬至732萬元
- 放盤呎價：11,905至16,260元
- 最近成交個案：嘉蘭閣(3座)低層B室，實用面積399平方呎，成交價400萬元，實用呎價10,025元。(註冊日期：9月9日)
- 優點：（1）屋苑鄰近火車站（2）入場費500萬元以下
- 缺點：樓齡近30年，質素稍遜。
| 地址 | 粉嶺車站路18號 |
| 座數 | 7 |
| 單位總數 | 1280個 |
| 單位實用面積 | 369至454平方呎 |
| 入伙日期 | 1993年5月 |
| 配套設施 | 住客會所 |
| 校網 | 小學：81 中學：北區 |
| 發展商 | 華懋 |
交通因素不可不考慮
選購這些屋苑，交通因素不可不考慮。自從東鐵線過海段通車後，由新界北乘火車可直接前往港島金鐘，不用中途轉車，較以往方便。但上述屋苑除了粉嶺名都外，其餘四個屋苑不是位近火車站，需要乘車接駁，或者步行往車站需要花多一點時間，可能要10分鐘。
粉嶺出市區交通費不便宜
即使樓價稍低，但交通費不算便宜，需要計一計。舉例說，由粉嶺前往金鐘，來回程使用八達通，車費40.4元，連同由屋苑往車站的接駁車費，總車費40多元，按此計算，一周5天，車費超過200元，一個月超過800元，接近1000元，不算便宜。
ONE INNOVALE尚餘第三期未推售
今年尚餘時間，區內新盤焦點仍然是恒基旗下ONE INNOVALE，尚餘第三期未推售，共有約560個單位。另外，萊蒙國際旗下粉嶺馬適路項目已於6月獲城規會批出，把土地用途由「鄉村式發展」改劃為「住宅(甲類)12」地帶。何鑫預計，這個住宅項目有機會明年開售。
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萊蒙馬適路項目料2023年售
項目佔地約15.87萬平方呎，當中政府土地佔約3.68萬平方呎。項目發展為住宅，住宅樓面面積約71.2萬平方呎，非住宅樓面面積約2.55萬平方呎，提供1638個住宅單位，以及120個安老院舍病床。發展商曾表示，項目將發展以中小型住宅單位為主。
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