樓市走勢】本周有兩個全新盤接力,有價錢折讓仍然有一定的捧場客,以現價賣樓已反映出樓花期後的溢價並不會出現太多,故有買家搏一搏,賭未來兩年樓市有好轉,正所謂「有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場」,正好反映有人看好也有有看淡的自由市場的作用。

樓花期內發展商訂價反映後市睇法

日前聽了一個電台節目,其中一名證券界分析師指,在樓花期內發展商訂價反映他們看後市的睇法,旺市時通常有一成至兩成的溢價,反映他們看好後市,故夠膽以高於現樓價開出,透過低首期和高按揭來滿足想上車的買家,特別是手上未夠首期的上車客。

樓市走勢:目前地價沒有太大跌幅

目前可預售30個月內的樓花,他認為不少遠樓花期的新盤也急於推售,個人估計也是與市況有關,雖然目前大部份發展商的資本充足、負債率並不高,但手持多點現金作儲備可以理解,一方面沒有資金壓力,另方面亦要儲定子彈以投地,況且目前地價亦沒有太大的跌幅。

供應上仍有失衡現象

與樓價走勢不同,這與供應上仍有失衡現象,尤其是手上有大塊農地需要改劃的發展商們,以爭取時間來換地,以免他日地價要更高,所以把手上積壓的樓盤首先套現後再作新部署。

發展商把利潤鎖定

有學者便道出箇中原因,首先對於發展商而言,30個月相當於兩年半時間,只要計劃中的物業,能夠在兩年半內完成,就可以申請成樓花出售,把利潤鎖定。

發展商惜售 vs 延長樓花期

如果在升市,這個措施絕不會影響樓市很大,因為在利潤極大化的前提下,除非發展商有現金需要,否則愈遲發售,樓價升得愈多,那麼利潤就愈大。發展商會傾向惜售。相反,如果發展商預期樓市將告下滑,那麼延長樓花期對他們便有利。

8月預售樓花同意書申請涉3,341伙

地政總署早前公布8月接獲6宗預售樓花同意書申請,涉3,341伙,較7月1,154伙增2,187伙或1.9倍,3個月最多,當中以新界區為主,據地政總署最新資料顯示,今年首8個月共14,641個單位獲批出預售樓花同意書,貼近去年全年14,659伙。

有發展商對後市抱審慎樂觀

不過,當中有11個項目迄今仍未推出,涉及7,311伙,佔今年批出預售單位約一半。其中作為新盤供應重鎮的九龍城啟德區,今年有4,087伙批出預售,其中未推出的新盤涉3,439伙,即佔已批預售但仍未推出的7,311伙近半。同時反映有發展商對後市抱審慎樂觀,並未急於出售。

投資者大膽7折還價

老樓近日多睇樓盤和二手,發現氣氛明顯轉弱,但亦有準買家等機會,待「靚價」才會出手,最近認識的一名投資者,便坦言,最近向放盤的業主還價七折,即叫價1,000萬樓還價700萬元;樓價2,000萬元還價1,400萬元,還說若成交可以在兩星期至一個月完成交易!

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「唔試價又點知唔得」

「業主梗係話唔得,我唔試價又點知唔得,業主要收水,我都要保障自己,把風險減至最少嘛!」

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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