綠置居2022|新一期綠置居即將接受申請,今年計劃包括3個屋苑,最平首期只要3.75萬元,是一眾公屋租戶上車的好機會。不過,今輪綠置居部份安排遭詬病,再加上加息、樓市跌外部因素,小部份單位供應最後或落得滯銷下場。是甚麼原因令準業主有「平價樓」都不買,寧住公屋?綠置居價錢僅以市價41折出售,首期僅5%都賣唔晒!《香港財經時報》綜合10個原因,不敢半價買樓上車做業主!

綠置居2022|月底起可遞交申請

今年,房委會將以市價41折,出售3個綠置居項目,分別為油塘高宏苑粉嶺清濤苑馬鞍山錦柏苑,共提供4,693伙。房委會最新公佈,由9月22日開始,公眾可於房委會/房屋署指定網頁瀏覽或下載「綠置居2022」的申請表、申請須知及三個發展項目的售樓資料簡介,由9月29日起接受申請。

不論網上或紙本申請,截止接受申請表時間俱為10月12日下午7時。計劃預計第四季攪珠,明年初起揀樓。

綠置居2022|出售綠置居餘貨

此外,早前政府推出「特快公屋編配」計劃,出售綠置居2019青衣青富苑及柴灣蝶翠苑的貨尾單位,為輪候公屋超過一年的申請人提供上車捷徑,可以透過計劃自置居屋上車的人數也更多。

更多內容︰綠置居2022超級懶人包|首期最平4萬有找上車!屋苑配套+綠表資格!申請、攪珠、揀樓時間表

綠置居2022|放棄綠置居上車機會?

不過,綠置居2019即使以市價49折出售,仍錄近200伙餘貨及遭撻訂單位,而今年綠置居以市價41折推出,派表首日售樓處亦見相對冷清,不排除或有部份人放棄上車機會。箇中原因,可能包括單位面積太細、屋苑位置不理想、「禁售期」延長等,此外一些外部經濟因素也影響準業主的入市意欲,有機會令今年綠置居再出現滯銷貨尾。

綠置居2022|基本資料

綠置居2022屋苑 伙數 實用面積 售價
油塘高宏苑 2,021 185至489平方呎 84萬至271萬元
粉嶺清濤苑 776 277至447平方呎 113萬至219萬元
馬鞍山錦柏苑 1,896 184至473平方呎 75萬至261萬元

不買綠置居原因(1)理想選擇有限

今期綠置居計劃的3個屋苑,油塘高宏苑是當中唯一一個市區盤,其規模最大,提供逾兩千伙,位置亦離油塘地鐵站近,相信會成為最「搶手」的屋苑。相較之下,粉嶺清濤苑及馬鞍山錦柏苑位於新界北部,交通及生活配套相對遜色。

買樓地點有講究。如果是住在較方便地區的公屋住戶,或寧願維持現有居所,未必想為上車而搬到其他地方居住。

不買綠置居原因(2)單位面積問題

今次綠置居單位,最細面積由184平方呎起,屬開放式單位,無法「間房」,實用性和私隱度都打折扣。雖然售價由不到80萬元起,但呎數太細始終難以滿足家庭住戶需求,甚至連單人住戶也未必對這類單位感興趣。以居住環境和質素而言,繼續租住公屋或比買入開放式居屋更理想。 

不買綠置居原因(3)寧等未來新樓落成

根據房委會及房協今年6月預測,下一個「五年期」(2022/23至2026/27年度)將合共逾10.5萬個公營房屋單位落成,包括公屋、綠置居以及其他資助出售單位。當中有不少預計興建的屋苑,坐落在觀塘區、深水埗區、啟德、藍田等市區地帶,令公屋戶有更多選擇。

不買綠置居原因(4)須交回公屋單位

公屋綠表申請人接受綠置居單位鑰匙,意味著要遷出公屋,交回單位。撇除其他經濟因素,租住公屋本身已有眾多優點,如一世平租、免管理費及差餉、租金穩定等,而居屋住戶就要額外支付管理費等費用。

租住公屋的住屋開支比供樓要低得多,加上公屋住戶還有租置計劃、經居二市場購買居屋等選擇,令綠置居的吸引力下降。

不買綠置居原因(5)「禁售期」延長

政府於今年年初收緊居屋和綠置居的轉讓限制,業主以不高於原價在第二市場轉售給合資格人士(綠表或白居二人士)的期限,將由2年延長至5年,意味著業主在首5年只能以原價轉售單位,從第6年起才可以在第二市場自行議價出售;至於業主在公開市場補地價出售的期限,則會延長至15年。

「加辣」政策一出,固然抑制炒風,但也令居屋貨源流動性降低。部份不願受制肘的準買家,或會考慮到這一因素放棄入市綠置居

不買綠置居原因(6)樓價下滑拒入市

除了上述有關綠置居自身的質素或政策因素,外在經濟因素也會影響買樓意欲,最明顯就是香港樓市現正進入調整期。樓價自年初自今已下滑約7%,不少業界人士及代理皆預期市況至今年年底尚有下調空間。

倘若入市時機不對,樓價一下跌,業主就有機會變成負資產,所以不論是綠置居、居屋自由市場還是私樓市場,準買家都寧願再等等,「睇定啲」再買樓,避免損失。

不買綠置居原因(7)息率上調增供樓負擔

另一邊廂,美國聯邦儲備局加息步伐急促,9月宣佈再加息0.75厘,而本港匯豐銀行亦率先調升最優惠利率(P)至5.125厘。雖然本港加息幅度不算大,但未來再加的機會不低,而加息就代表每月供款額及總利息支出即時增加。綠置居申請人多數為公屋住戶,面對急劇上升的供樓支出,他們未必有能力負擔;就算資金充𥙿,準買家也未必想額外支付更多利息上車,因而導致延遲買樓決定。

香港加息後主要銀行最優惠利率變化

銀行

加息前

加息後

匯豐銀行

5厘

5.125厘

恒生銀行

5厘

5.125厘

中銀香港

5厘

5.125厘

渣打銀行

5.25厘

5.375厘

不買綠置居原因(8)其他周邊費用過高

除了首期和每月供款開支,買樓還有其他支出,如裝修、水電、管理費等,尤其是公屋住戶原先只須交租、不須交差餉等其他費用,更容易忽略這些額外支出;而綠置居入伙時,單位為未經裝修的「清水」狀態,住戶要自行購買家具電器及進行裝修,費用可能高達數十萬元,亦須要花費一段時間和處理空間,單位可能無法馬上正常入住,因而造成一些人退卻。

不買綠置居原因(9)經濟未完全復甦

受疫情影響,全球經濟轉差,雖然近月本港市道有好轉,但始終未完全恢復,通關時間仍屬未知數,失業率在4%水平徘徊。防疫政策和社交距離措拖實施之下,零售、飲食業大受打擊,中低收入的公屋住戶,亦有機會隨時「手停口停」,供樓支出再成為一大負擔,同樣是令準買家卻步不敢買樓的原因。

不買綠置居原因(10)新盤售價低開

經濟不景,樓市隨之下跌,私樓市場也受挫。近來發展商推售一手樓,開價也相對吸引,部份項目呎價較同區二手屋苑更低,明顯主攻上車客源。儘管其售價仍較綠置居高出許多,仍有不少人認為上車揀私樓較好,加上私人市場限制較少,流動性大,靠樓換樓升級大屋的機會也較高,令這批主打上車盤的新樓也成為考慮因素之一。

綠置居2022|售樓處資訊

綠置居售樓處將於9月22日至10月12日每日上午8時至下午7時,展示三個綠置居發展項目標準單位的室內間格模型與虛擬短片、建築模型、展板及其他資料,供公眾參閱。有關資料亦會上載至上述的房委會/房屋署指定網頁。

綠置居2022|售樓處模型

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圖片:香港財經時報
綠置居2022|售樓處擺放的屋苑模型

綠置居2022|今期綠置居三個屋苑

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圖片:香港財經時報
綠置居2022|高宏苑、清濤苑及錦柏苑單位介紹

綠置居2022|市民參觀情況

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圖片:香港財經時報
綠置居2022|派表首日,有市民到售樓處參觀今期綠置居屋苑模型

三個綠置居屋苑詳細介紹

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