白居二2022|居屋第二市場「白居二」計劃於2018年起恒常化,近年申請人數都超過10萬,但最終完成交易的人數卻連創低位。對上一輪白居二購買資格陸續到期,但中籖者中,只有不足一半人完成交易,即逾半人抽中都不「上車」,有未補地價居屋「平樓」都唔買!到底原因何在?7理由放棄做業主!

白居二2022|僅4成人買白居二單位

白表居屋第二市場計劃(「白居二」)連續三年錄逾10萬人申請,但房委會透露,在對上一輪白居二2020中,截至今年7月,僅錄約2,000個成交個案。該輪白居二名額共有4,500個,表示只有不足一半(約44%)的中籖者最後選擇買二手居屋上車,數字連續兩年低企4成水平。

白居二2022|白居二成交狀況

年份 配額 成交宗數 比例
2013 5,000 2,405 48.1%
2015 2,500 1,616 64.6%
2018 2,500 1,418 56.7%
2019 3,000 1,300 43.3%
2020 4,500 2,000 44.4%

白居二上車客普遍觀望居多

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,息口上升幅度未明朗,陰霾籠罩全港樓市,白居二上車客都普遍觀望居多,未敢大舉入市。

據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據,今年7月份全港錄152宗居屋第二市場買賣個案(按簽署臨時買賣合約的成交為準),較6月份的160宗按月下跌5%,連跌2個月至年初水平。至於同期物業成交總值約7.53億元,較六月的7.87億元,按月同步減少4%。

白居二市場售價按年跌近6.8%

白居二市場售價於低位反覆徘徊。7月份每宗居屋第二市場買賣平均作價約495.6萬元,較6月份的491.9萬元按月僅微升0.8%,為本年第三低紀錄;倘若與去年同期的531.7萬元相比,則已累積下跌近6.8%,反映白居二市況目前正受首季疫情衝擊餘波及美國加息影響。

7個原因抽中白居二不上車

市場置業需求龐大,居屋又不易抽中,何解白居二成交率如此之低?近月樓市變化大,未補地價居屋的選擇與售價,以至按揭利率的潛在升勢等,準業主放棄入市機會,或受多方因素影響。

放棄白居二上車理由(一)經濟不景

近三年,疫情陰霾持續籠罩本港,雖然去年情況一度平穩,但今年初爆發第五波疫情,仍對本港經濟環境以至樓市造成衝擊,同期失業率上升、收入中位數等下滑,再加上政府多番收緊社交距離措施,通關無期,零售市道亦不景氣。準業主或面臨經濟損失,無奈只得放棄上樓。

放棄白居二上車理由(二)樓市前景不明朗

另一方面,環球經濟亦未明朗,加上美國聯儲局連番加息,市場憂慮本港息口跟加,導致樓價下跌。二手市場率先反映這種心態,樓價持續下跌,中原城市領先指數(CCL)最新創185周新低,回落至171.83點,即2019年初水平;未補地價居屋成交量及樓價同樣告跌。

更多內容︰白居二2022|未補地價居屋買賣連跌兩月!7月天頌苑9宗成交最旺:均呎6,696元、一個月跌9.3%

放棄白居二上車理由(三)新盤售價吸引

樓市轉差,除二手市場外,一手新盤亦受打擊。近月發展商推出新盤,定價皆較克制,有新盤開價較同區二手貨源平約一成,吸引不少年輕家庭及上車客入市。

儘管樓市向下,但近年二手居屋樓價飆升,未補地價單位的售價亦相對高,部份已補價單位呎價甚至到達近2萬元的私樓水平。白居二售價對比其他二手物業,未必有太大優勢,加上新盤低開,再吸去一部份客源。

放棄白居二上車理由(四)難以承造高成數按揭

首期是買樓的一大門檻,若能借更高貸款額,自然可減少首期負擔,不過白居二大部份超過20年樓齡,可承造按揭成數最多只有六成,準買家變相須付樓價四成首期,對中低收入人士而言負擔較大。

放棄白居二上車理由(五)還款期縮短

借貸的另一難關是每月供樓付擔。買樓不易,供樓更難,拖長還款期可以有效減低每月供樓支出,但由於房委會為新居屋提供30年的擔保期,銀行對新居屋的按揭會按樓齡調整,所以樓齡較大的居屋,還款期也會相應縮短,導致每月供款上升。

按揭成數及還款期月供比較

假設樓價為500萬元,以2.5厘利息計︰

樓價 500萬元
息率 2.5厘
按揭成數 9成 6成
貸款額 450萬元 300萬元
首期 50萬元 200萬元
還款期 30年 25年 30年 25年
月供 17,780元 20,188元 11,854元 13,459元

從上表可見,還款期單單縮短5年,已令每月支出上升約2,000元,個別單位因還款期更短,亦會對業主造成更大的負擔。

放棄白居二上車理由(六)寧等新居屋

除了借貸及供款,樓齡大的另一個問題是會直接對生活質素造成影響。政府早於2002年宣佈停建居屋,至近年才因應需求興建,中間出現大斷層。入住樓齡較高的單位,很多時候意味著要多付裝修或維修費用。

2022及2023年相繼有新居屋,以市價51折出售,地理位置亦較理想,令不少人覺得,與其購買舊單位,不如等抽新居屋,追求更好的生活環境。

放棄白居二上車理由(七)移民潮影響

政府統計處數字,本港人口於2021年底至2022年中減少11萬,封閉關口導致移入人數減少、移民潮等因素,令人口淨流出數字大增,加上生育率降低,或令一部份準買家重新考慮上車的物業種類,減低他們購買居屋或在香港置業的意欲。

白居二成交個案(1)凱樂苑

白居二近期的成交個案中,美聯物業西九龍碧海藍天分行(8)高級營業經理黃育表示,長沙灣凱樂苑有2房單位,新近透過該行沽出,「白居二」成交價582萬元。

上述成交單位為凱樂苑A座凱碧閣低層19室,實用面積480方呎,屬2房間隔,內櫳企理,樓齡新,加上地理位置方便,吸引用家透過居二市場承接,成交價582萬元,據悉較原叫價620萬,調減38萬,減幅6.1%,折合實用呎價約12,125元。

白居二成交個案(2)寶盈花園

利嘉閣地產皇牌屋苑君傲灣分行首席聯席董事洪瑋俊表示,該行較早前促成將軍澳居屋寶盈花園4座高層E室的二手成交個案。單位實用面積約590方呎,三房間隔,可遠眺海景;新近以621.8萬元(未補地價)售出,折合實用面積呎價10,539元。

洪瑋俊表示,上述新買家為白居二客戶,心儀單位內櫳裝修企理,更可遠望海景,一睇即中,經過數口還價後旋即扑鎚入市。

七月份居屋第二市場活躍成交屋苑狀況

屋苑名稱

簽署臨時合約成交宗數

成交總值(萬元)

實用面積平均呎價(元)

7月*

按月升跌幅

7月*

按月升跌幅

7月*

按月升跌幅

愉翠苑**

9

+ 13%

5,305.8

+ 6%

9,707

- 6.5%

天頌苑**

9

+ 80%

3,705.0

+ 87%

6,696

- 9.3%

廣明苑**

7

+ 250%

3,111.0

+ 327%

8,155

+ 8.9%

龍門居

7

+ 75%

2,735.8

+ 100%

6,869

- 2.8%

天盛苑

6

- 14%

2,649.8

- 23%

7,643

- 4.4%

裕東苑

6

+ 500%

2,195.5

+ 413%

6,932

- 2.7%

富康花園

5

+ 67%

2,424.0

+ 87%

9,008

+ 4.6%

天富苑**

5

+ 25%

2,061.0

+ 16%

6,636

- 8.1%

嘉峰臺

4

+ 300%

2,536.0

+ 310%

10,732

+ 2.8%

鯉安苑

4

ó

2,507.0

- 4%

10,797

+ 2.4%

*臨時數字 註**:因成交單位質素有異,成交呎價不可作直接比較

資料提供:香港房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部

七月份居屋第二市場成交概況(按價值分類)

樓宇價值

(百萬元)

簽署臨時合約成交宗數

成交總值 (億元)

7月*

6月

調幅

7月*

6月

調幅

0.00 - 1.99

0

1

- 100%

0.00

0.02

- 100%

2.00 - 2.99

3

7

- 57%

0.08

0.19

- 58%

3.00 - 3.99

32

34

- 6%

1.16

1.22

- 5%

4.00 - 4.99

44

43

+ 2%

1.96

1.93

+ 2%

5.00 - 5.99

43

39

+ 10%

2.35

2.12

+ 11%

6.00或以上

30

36

- 17%

1.98

2.39

- 17%

全港總計

152

160

- 5%

7.53

7.87

- 4%

*臨時數字  註:由於四捨五入關係,個別項目的數字加起來可能不等於總計

資料提供:香港房屋委員會、房屋署及利嘉閣地產研究部

居屋第二市場(白居二)常見問題

問:白居二是什麼?

答:香港房屋委員會(房委會)於1997年6月推出居屋第二市場計劃。居屋第二市場計劃是為房委會資助出售單位而設的,使業主在毋須繳付補價的情況下,將單位轉售予房委會提名的人。

問:白居二申請資格?

答:申請資格包括但不限於以下條件:(1)申請者可以為一人申請者或家庭申請者;(2)申請者須在申請截止日期當日(2022年3月24日)已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主,並須在香港居住滿七年,申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留不受附帶逗留條件所限制(與逗留期限有關的條件除外)。未獲香港入境權人士不能包括在申請表內;(3)由申請截止日期之前的24個月(即2020年3月25日)起計,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇;(4)申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助。

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