樓市走勢2022】香港樓市走勢仍然向下,中原地產已於上周預警,料中秋節前後香港樓價重返2019年初低位。今日公布的最新中原城市領先指數CCL連跌8周共5.09%,九龍樓價率先跌破2019年低位。4大銀行均上調H按鎖息作為加息前哨,業界認為香港加息條件漸形成,料今月(9月)美國聯邦儲備局議息後,香港銀行將開始加最優惠利率P。中原地產再預警:「樓價持續穩步向下,跌勢有擴大跡象。」

樓市走勢2022|跌勢有擴大跡象

中原城市領先指數CCL報171.83點,創185周新低(2019年2月低見170.87點),按周跌0.80%。CCL連跌8周共5.09%,跌幅超過2019年調整,時間亦少2周。2019年10月CCL曾連跌10周共4.98%。樓價持續穩步向下,跌勢有擴大跡象。170點水平為短期支持位,希望CCL能夠守住該水平。

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樓市走勢2022|九龍樓價率先跌破2019年低位

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,本周九龍CCL_Mass率先跌破2019年低位,低2.57點或1.55%。港島CCL_Mass亦迫近2019年低位,僅相差0.80點或0.45%。新界東CCL_Mass相差6.66點或3.78%,新界西CCL_Mass相差10.13點或6.58%。四大整體指數中,CCL(中小型單位)最貼近2019年低位,相差1.58點或0.93%,CCL相差1.88點或1.11%,CCL Mass相差1.91點或1.12%,CCL(大型單位)相差4.54點或2.65%。

四區指數跌勢情況

  • 九龍CCL_Mass最新報163.08點,創240周新低(2018年1月低見162.20點),按周跌2.83%,跌幅是2019年9月後(近157周)以來最大。
  • 港島CCL_Mass報176.89點,創190周新低(2019年1月低見176.09點),按周跌1.70%,跌幅20周以來最大,連跌2周共2.50%。
  • 新界東CCL_Mass報182.92點,為近183周次低,按周升0.71%,早前連跌3周,跌勢未止。
  • 新界西CCL_Mass報164.15點,為近79周次低,按周升1.48%,上周急跌今周單周反彈。

近8周計,九龍跌幅最明顯,累跌7.14%,新界東累跌4.76%,港島累跌4.63%,新界西累跌3.49%。

大型屋苑領先指數8周累跌5.20%

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報172.77點,創185周新低(2019年2月低見172.53點),按周跌0.91%,連跌4周共3.04%,近8周累跌5.20%。CCL(中小型單位)報171.05點,創185周新低(2019年2月低見170.78點),按周跌0.86%,連跌8周共5.18%。CCL(大型單位)報175.91點,創79周新低(2021年2月低見173.63點),按周跌0.53%,近8周累跌4.68%。

CVI預示樓價調整幅度穩步擴大中

另一個樓市指數中原估價指數(主要銀行)CVI,連續3周於20點前窄幅徘徊,預告樓價調整幅度穩步擴大中。

黃良昇指出,本周CVI最新報19.74點,較上周18.23點上升1.50點。CVI單周止跌,卻沒有回升。CVI連續3周貼近20點前窄幅徘徊,預告樓價調整幅度穩步擴大,但過程緩慢。9月底美國聯邦儲備局公佈議息結果,未來CVI走勢仍有待觀察。

一個月銀行同業拆息升至2.01厘

今日(9月9日)香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)升至2.01厘,創自2020年3月31日即逾29個月後新高。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,現時一個月HIBOR已反覆上升至2厘以上,並超過一個月維持1.5厘以上水平。

12間銀行先後上調H按鎖息上限

另外,今日三個月HIBOR亦攀升至2.79厘,創近14年新高,並已七個星期維持2厘以上水平,曹德明認為,反映銀行資金成本壓力進一步增加。港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場,銀行體系結餘已跌至現時約1,249億元。基於資金成本考量,現時已有12間銀行(包括四大銀行)先後上調H按鎖息上限,以確保在息率趨升下可保持利潤空間。

香港加息(P)條件基本上已逐漸形成

另外,將於本月尾美國聯儲局公布議息會議結果,市場普遍估計再加息0.5厘至0.75厘。曹德明認為香港加息(P)條件基本上已逐漸形成,包括:

  • 一個月HIBOR較長時間維持於高位水平,使銀行加息壓力增加;
  • 套息交易持續,銀行結餘下跌至接近1,250億元以下水平;
  • 港美息口差距進一步擴寬,在聯繫匯率制度下港有壓力跟隨。

料香港銀行先加P約0.25厘

曹德明料9月議息會議後,香港銀行將啟步調升P,預計幅度約為0.25厘左右。曹德明料將有其他銀行陸續上調H按鎖息作為加息前哨,同時帶動銀行推出不同類型的按揭產品,如現時兩間大型銀行最新調整的P按計劃實際按息低於其H按的鎖息上限,料其他銀行或將跟隨,P按選用佔比將有上升空間。

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有意置業人士三個建議

曹德明建議有意置業人士:

  1. 應密切留意息口走勢及市場環境變化,選擇合適的按揭計劃。
  2. 加息周期間供樓開支及壓力測試要求將同步增加,有意置業人士應預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險,建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算以加強未來加息的風險管理
  3. 避免借得太盡以失預算。

中原:中秋節三天假期則錄630組睇樓預約

不過,二手業主主動減價,買家趁長假執平貨,中原地產十大屋苑周末睇樓量錄得495組預約,按周再升6.5%,創近8周新高。中秋節三天假期則錄630組睇樓預約。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,一手新盤克制開價成功搶客,如下周一開售的啟德新盤,認購反應理想,加上各區二手減價成交遞增,業主見狀只好陸續擴大議幅吸客,吸引買家趁中秋長假期出動睇樓,睇樓氣氛回升,料本中秋周末一、二手俱旺。

十大屋苑周末睇樓量及平均叫價(港島)

地區

屋苑

本周六、日

睇樓量 /升跌幅

中秋節三天

假期睇樓量

(10/9-12/9)

每呎實用叫價

()/升跌幅

每呎建築

叫價()

港島

太古城

30(無升跌)

40

19,200(-2%)

16,760

康怡花園

50(+66.7%)

65

16,400(無升跌)

13,720

海怡半島

35(-12.5%)

45

18,882 (-0.6%))

17,000

資料來源:中原地產

十大屋苑周末睇樓量及平均叫價(九龍)

地區

屋苑

本周六、日

睇樓量 /升跌幅

中秋節三天

假期睇樓量

(10/9-12/9)

每呎實用叫價

()/升跌幅

每呎建築

叫價()

九龍

美孚新邨

55(+10%)

65

12,400(-0.8%)

9,300

麗港城

60(無升跌)

70

13,400(-2.9%)

10,580

黃埔花園

40(無升跌)

60

17,100(-1.2%)

14,530

新都城

60(+9.1%)

70

17,627(無升跌)

12,718

資料來源:中原地產

十大屋苑周末睇樓量及平均叫價(新界)

地區

屋苑

本周六、日

睇樓量 /升跌幅

中秋節三天

假期睇樓量

(10/9-12/9)

每呎實用叫價

()/升跌幅

每呎建築

叫價()

新界

沙田第一城

50(+11.1%)

75

16,000(-1.2%)

12,300

嘉湖山莊

100(無升跌)

120

11,200(-1.8%)

9,270

映灣園

15(無升跌)

20

12,992 (-0.1%)

10,101

資料來源:中原地產

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