【香港樓市】讀者來信：Anthony你好，想請教一下，最近筆者與男朋友到新界區一些屋苑看了很多個不同的單位，有兩個單位都很喜歡，個人比較喜歡十多樓那個單位，裝修比較新淨，高層那個單位景觀相差不遠，然而價錢就貴很多，而且裝修也比交殘，身邊的朋友則說樓層不夠高，不值錢。想問問，樓層與樓價是否一定有直接關係？你會怎樣揀呢？
回覆讀者來信：從投資角度看 樓層越高越值錢
自用與投資會有不同的考慮。可能因為香港生活環境比較密集，普遍高層單位的景觀會比較清靜，視野亦比較開揚，比較受買家歡迎，因此高低層的估值相差很遠。其他地方不同，例如台灣的朋友，就對高層單位沒有太大的好感，一來他們的地方沒有那麼壓迫，低層亦沒有甚麼，二來因為有地震，高層不方便逃跑。
大陸樓很多時候中層價錢較高
大陸樓也布類似情況，很多年長的一輩，以前都是住平房的，現在有錢買新樓，不喜歡太高，例如我們1%的大陸樓前輩Giano大師，就喜歡小高層，類以啟德新樓盤中的低座，覺得私隱度高，所以大陸樓很多時候中層價錢較高。
香港高層與低層之間估值差很遠
但香港就不同了，高層與低層之間估值差很遠！一般500萬左右的細單位，每高一層估值隨時高2萬元，樓市暢旺的時候更進取，一層一層加上去，10樓的單位跟30樓的單位，即使面積一樣，估值隨時會相差接近50、60萬！事實質素係咪真係相差咁遠呢？
很多高層單位估值都偏高
經常聽見有朋友說，比估價低幾十萬，劈價很利害啊！熟悉樓價估值的投資者就會知道，很多高層的單位，估值都會偏高，低過估價，其實不難。如果高層是靚海景，低層是靚海景，質素上有差別，當然合情合理，要劈價低過估價幾十萬有點難度。
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不要被「平過估價幾十萬」而騙到
然而有些樓望樓的單位，無論是10樓，還是50樓，景觀都是對面大廈的樓景，其實沒甚麼差別，相差幾十萬未必合理，要劈價其實不難，所以不要被「平過估價幾十萬」而騙到自己。
兩個單位質素一樣 當然挑高層
不過話說回來，如果兩個單位質素一樣，當然挑個高層的。不是每個人都懂得計這條數，很多經驗較淺的買家，只要跟他們說估凸價，例如業主叫價580萬，銀行估價600萬，他們就會很開心，就幫襯你買，將來出貨就會比較容易，估凸價總比估價不足好。
自用角度看 高樓層不一定最好
從自用角度看，高樓層不一定最好。舉例，很多大型屋苑都有自己的內園，這些園景，高層是不及中低層靚的，試想想，如果你的單位是30樓，怎麼會看到平台花園呢？如果真的要看，務必小心，因為你應該正從窗戶探頭出去，一不小心就掉下去了，變了凶宅就無謂啦。
內園景來說 筆者最喜歡中低層
內園景來說，筆者最喜歡中低層。最近筆者睇過一個新樓盤，同一個則，同一個座向，有個極高層的單位，4、50樓，放租3萬多，然而還是未能高過前面的物業，所謂海景還是一個罅海景而已，而且因為太高的關係，看不到內園。
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價錢差不多 環境不是相差太遠 買高的好
另一個中低層單位，放租2萬多，價錢相差三、四成，同樣望這個罅海景，然而卻可以近望整個內園，筆者較喜歡後者。不過因為這個單位你是買的，如果價錢差不多，環境又不是相差太遠的話，還是買高的好，將來賣出去比較值錢。
作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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