北部都會區｜新地爭取新界北土地發展！想同恒地搶「龍頭位」

【北部都會區】上期專欄提到北都會區土地發展足夠20年興旺，剛巧土木拓展署提交文件，建議放寬地積比率，意味北部都會區落實先後，未來房屋大翻身。最近賣樓連環清袋的新地，近年亦積極發展北區土地，與恒地爭一日之長短，競爭龍頭之位。

中長期房屋供應｜政府擬放寬發展密度

被視為政府中長期房屋供應來源之一的古洞北及粉嶺北新發展區，政府擬放寬發展密度，增建單位。土木工程拓展署向城規會申請，提出放寬古洞北及粉嶺北兩區合共37幅公私營住宅地的地積比。

其中粉嶺北公營房屋用地地積比率可增三成，整體地積比率升至0.29至6.5倍，古洞北用地整體地積比則升至4.2至7.8倍，兩區該批用地合共提供58,439伙公私營住宅。相熟一位在區內有發展土地的發展商稱，港島及九龍商住樓宇地積比最高可達9至12倍。

新界及新發展區卻一直偏低，故樂見古洞北有住宅地可以7.8倍地積比發展，形容以放寬地積比增加新發展區房屋供應最為「立竿見影」。他認為洪水橋及廈村一帶仍有空間放寬地積比，盼政府收地同時盡早研究放寬。當然要在城規上同步執行才能解決房屋供應問題，否則只是口講無誠意，發展商願配合。

他透露，與此同時，地政總署在月前已率先為古洞北和粉嶺北兩個新發展區，制訂標準補地價金額，古洞北的非住宅和住宅用地的價值分別為每平方米3.5萬和6萬元；而粉嶺北的非住宅和住宅用地則為每平方米3萬和5.5萬元，若申請人在修契時，受政府委託興建政府設施或工程，可從地價中扣減相關費用。

以往政府與發展商磋商補地價的過程拉鋸多時仍未能達成共識，樂見政府將「標準金額」補地價延伸至新發展區，令補地價變成「明碼實價」，可提升整個程序的透明度，縮減冗長的談判過程，有助加快項目發展。據他了解，區內不少地盤正向地政總署申請補地價，或接受剛批出的地價，替本身未發展的地塊，爭取最大經濟效益。

發展商踴躍發展古洞一帶的土地，其中新地月前就古洞南、近雙魚河的地皮，向城規會提出修訂方案，以發展大型住宅項目，提供2589伙住宅。最新修訂方案較2019年獲批方案的住宅數目大幅增加逾1000伙，單位面積亦相對減少，平均單位面積約468平方呎，料會「開綠燈」通過。

另新地與置地公司合作的元朗牛潭尾石湖圍住宅項目，最新再向城規會遞交發展申請，規模媲美天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊。根據北部都會區發展策略，新田將發展為「新田科技城」，成為主要的就業樞紐。為達到「職住平衡」，新界北急需增加住屋供應以應付新田科技城以至北部都會區的住屋需求。