樓市走勢】讀者來信:Anthony Sir你好!經常都有聽你們的LIVE,多謝分享!聽你們說看好啟德,但現在啟德樓價不便宜啊,又冇咗單軌,又有方艙醫院,之前的銷情也不太好,會影響投資價值嗎?

回覆讀者來信:我們看好的地方 銷情都不太好

正常呀!很多時我們看好的地方,銷情都不太好,哈哈~
作為專業投資者,想賺得比人多,就是要發掘別人還沒有看見的機會,如果個個都見到「好」,例如半山、跑馬地、九龍塘等,個個都知道好,肯定不會平賣,水位就不多。所以我們重點出擊的地區,往往是一般人未見到「好」的地區,怎會銷情好?

康城當年銷情差 價錢也平

例如幾年前,我們與學員們重點出擊的康城,當時還沒有商場,生活配套嚴重不足,加上堆填區的陰影,泥頭車出出入入,一般人不但見不到「好」,甚至見到很多「不好」,所以銷情差,價錢也平,現在有商場了,也沒有臭味了,環境好多了,價錢也貴了很多。

康城二手價普遍要1.8萬以上

即使最近二手市場表現差,很多地方幾年間都冇乜升過,但康城二手價普遍都要1.8萬以上,比當時一手均價約1.4~1.5萬高很多,我們與學員們都在這區賺到豐厚利潤。

當年賣九龍站擎天半島的經驗

之前曾經聽過會德豐常務董事黃光耀先生,分享當年賣九龍站擎天半島的經驗,原來當年推盤的時候,剛好柯士句道近佐敦另一個盤港景峯也發售。當時圓方還未開幕,九龍站予人感覺吊腳、不方便,相反港景峯靠近中港城、佐敦舊區,生活配套方便,所以當時呎價比擎天半島高約1,000元,銷情也較好。

銷情好…就代表會跑贏嗎?

十多年過去了,當日一般人見到的「不好」已經完全改善,九龍站成為九龍區新派豪宅指標,擎天半島的樓價已經大幅反超前。回到當天,你同樣會看見「銷情差」,亦會因此而錯過機會。 

又例如啟德,正面對同樣情況…

啟德很多新聞,好壞參半,一般人多數看到「不好」,尤其是跑道區,交通好唔方便、生活配套不足、冇咗單軌、冇咗幾幅商業用地、起咗方艙醫院、價錢貴、銷情比不上其他低價樓盤等等,但這就代表我們不應該看好嗎?就代表缺乏牛值潛力嗎?

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探索未來啟德的配套發展

日前我們1% 與會德豐及仲量聯行一起舉辦了一場研討會,內容是探索未來啟德的配套發展,9大發展商聯手成立商會,共同努力提升跑道區的配套及價值,到底會做咩?例如已經聘請顧問公司,改善區內交通,包括穿梭巴士、自動行人步道,以至提出了一個低成本的方案重啟單軌列車等。當然最後政府會否配合,變成點,價值提高多少,還是未知之數,就要看眼光了。

是的…不是每個有變化的地方都會爆升!

個個都話有大發展,個個都話有升值潛力,難道個個都會爆升?很多時候都會發展不似預期,那就要看你分析、計算是否準確,例如好多人都話啟德價錢貴,甚麼是貴?甚麼是平?總不可能像屯門粉嶺的新盤,呎價1.4萬吧!

靠感覺 單靠眼見情況作判斷

那個價位才合理?潛在升幅有多少?這需要知識、經驗、學習,體驗班再分享。單靠感覺,單靠眼見到情況作出判斷,就會像一般人一樣,錯過很多機會。

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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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