樓市走勢2022】香港樓市走勢已呈向下格局,香港樓價更越跌越有。根據反映二手樓市的中原城市領先指數CCL,最新報174.62點,除了跌穿175點心理關口外,更是連跌6周,其中CCL八大指數中,九龍樓價最接近2019年低位。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,CCL連跌6周,是2019年10月後(近147周)以來首見,樓價跌勢未止。

樓市走勢2022|九龍樓價最接近2019年低位

黃良昇指出,CCL八大指數中,九龍樓價最接近2019年低位,差距最多的是新界西。以本周最新指數與2019年各自低位計,九龍CCL_Mass相差0.88點或0.53%,港島CCL_Mass相差5.33點或3.03%,新界東CCL_Mass相差7.55點或4.28%,新界西CCL_Mass相差13.31點或8.64%。CCL相差4.68點或2.75%,CCL Mass相差5.22點或3.06%,CCL(中小型單位)相差4.79點或2.83%,CCL(大型單位)相差5.22點或3.05%。

新界東連跌2周共4.52%

  • 九龍CCL_Mass最新報166.53點,創184周新低(2019年2月低見165.65點),按周跌0.87%,連跌4周共3.81%。
  • 新界東CCL_Mass報183.81點,創181周新低(2019年3月低見182.71點),按周跌1.75%,連跌2周共4.52%。
  • 港島CCL_Mass報181.42點,按周升1.04%,連跌5周後反彈,上周指數創128周新低。
  • 新界西CCL_Mass報167.34點,按周升0.20%。屯門NOVO LAND熱賣,期間新界西樓價連升3周共1.23%。

中原地產黃良昇:樓價跌勢未

中原城市領先指數CCL報174.62點,創128周新低(2020年3月低見174.03點),按周跌0.58%。黃良昇指出,本周CCL跌破175點,短期目標下試170點,重返2019年初時的水平。CCL連跌6周,是2019年10月後(近147周)以來首見,樓價跌勢未止。

CCL(中小型單位)創180周新低

  • 中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報176.09點,創180周新低(2019年3月低見175.38點),按周跌0.25%。
  • CCL(中小型單位)報174.24點,創180周新低(2019年3月低見173.32點),按周跌0.28%。
  • CCL(大型單位)報176.59點,創75周新低(2021年3月低見176.22點),按周跌2.02%。

CCL、CCL(中小型單位)及CCL(大型單位)三大整體指數齊跌6周,分別累跌3.55%、3.39%及4.31%。CCL Mass連跌2周共1.18%。

銀行調低按揭估價

事實上,多個樓市相關指數,都預示香港樓市走勢未跌完。其中中原估價指數(主要銀行)CVI已跌穿20點,如果CVI長期低企20點以下,樓價調整幅度將擴大。

黃良昇指出,本周CVI最新報18.80點,較上周34.59點急跌15.79點,跌幅為近7周最大。本周CVI跌穿20點水平,反映近期港元拆息持續上揚,主要銀行亦調高拆息封頂息率,以致銀行調低按揭估價。

CVI走勢仍有待觀察

上一次CVI跌穿20點,是2022年7月份。當時銀行應對7月美國加息的預期,CVI單周急跌25.56點,由43.80點跌至18.23點。其後3周CVI於15點到20點之間徘徊,最低15.23點。本周CVI再次跌穿20點水平,如果CVI長期低企20點以下,預告樓價調整幅度將擴大。未來數周CVI走勢,仍有待觀察。

早前2周CVI持續回軟,是7月美國加息0.75厘後的情況。CVI由40點好淡分界區間下限跌至35點水平,顯示銀行按揭取態趨向保守。本周CVI急跌,兼向下跌穿20點,預告樓市下調持續。但CVI未有跌穿10點水平,預示樓價調整幅度有限,未有轉勢大跌的信號。

50點是睇好或睇淡的分界

中原估價指數(主要銀行)CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅,並逢周四公佈結果。CVI以擴散型指數方式計算,反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。

40點以下反覆徘徊反映銀行睇淡樓市

一般而言,CVI在60點以上反覆徘徊,反映銀行睇好樓市,樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊,暫時還未出現,可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。

CVI可以推論CCL走勢

今周公佈的CVI是上周的調查結果,將會由三周後公佈CCL驗證。CVI是銀行對樓市取態的調查,CCL乃樓市成交統計;取態會否兌現,必須由事實來檢驗。CVI與CCL相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。

香港樓市走勢積弱,業主議價空間較之前大,預約睇樓量亦見有所回升。

中原地產:周末預約睇樓量按周上升3.3%

中原地產十大屋苑周末睇樓量錄得413組預約,按周上升3.3%,創4週新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,一手新盤持續熱賣,多輪推售後仍然錄得大幅超額認購,加上九龍區亦有多個新盤排隊登場,搶去市場焦點及購買力,短時間內二手成交受壓。內地減息救樓市,穩住經濟大局,加上二手市場陸續出現減價盤,吸引一班尋底的買家開始出動覓盤。

十大屋苑周末睇樓量及平均叫價

 

屋苑

本周六、日

睇樓量 /升跌幅

每呎實用叫價

()/升跌幅

每呎建築

叫價()港島

港島

太古城

30(無升跌)

19800(無升跌)

17360

 

康怡花園

30(無升跌)

16500(無升跌)

13820

 

海怡半島

40(+14.3%)

18991 (-1.4%)

17090

九龍

美孚新邨

45(+12.5%)

12500(-0.8%)

9375

 

麗港城

50(+11.1%)

13800(無升跌)

10900

 

黃埔花園

40(無升跌)

17300(無升跌)

14700

 

新都城

50(無升跌)

17643(-0.2%)

12731

新界 

沙田第一城

40(-11.1%)

16500(無升跌)

13100

 

嘉湖山莊

70(無升跌)

11200(-1.8%)

9270

 

映灣園

18(+20%)

13001(-0.04%)

10112

 

總數

413(+3.3%)

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資料來源:中原地產

美聯物業:週末預約睇樓量連升4星期

另一大行美聯物業表示,二手減價盤湧現,帶動睇樓氣氛,美聯週末預約睇樓量按週續升2.7%,連升4星期。

美聯物業分行統計,本週末(8月27日至28日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄約458組,按週續升約2.7%,連升4星期。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,一手市場火熱,市區千伙新盤將緊接登場,帶動整體入市氣氛高漲,其中旺角Larchwood日前率先開價,日出康城新盤凱柏峰II亦開展新一輪銷售;與此同時,普遍二手業主擴大議幅,市場「減價盤」增加,吸引準買家積極「尋寶」,利好多個屋苑週末預約睇樓量上升。布少明認為,市場剛需持續,加上湧現的「減價盤」速獲承接,短期內在筍盤帶舫下,二手交投將穩步回升。

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