港股分析】陽光房地產投資信託基金每年都將最少90% 可分派盈利用於派息,因此是一個不錯的收息工具。持有房託就如同持有物業收租一樣,而內裡包含...

港股分析|陽光房地產投資信託基金

SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

  • 股票代號:0435.HK
  • 股息率:6.8%
  • 每股股息:$0.26
  • 業務類別:地產業
  • 集團主席:歐肇基
  • 主要股東:李兆基(23.1%)

陽光房地產基金5年業績

年度 2017 2018 2019 2020 2021
收益(億) 7.88 8.17 8.50 8.55 7.99
可分派收入(億) 4.34 4.51 4.67 4.67 4.38
資產淨值(每單位) 8.49 9.03 9.68 8.89 8.45
每單位派息 0.33 0.27 0.27 0.27 0.26

(截至30/6為一個財政年度)

陽光房地產簡介

陽光房地產基金(陽光房產)是2006年成立的房地產信託基金(REIT),並在同年於聯交所上市,發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息,因此是一個不錯的收息工具。持有房託就如同持有物業收租一樣,而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房地產投資香港寫字樓及零售物業

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業,寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地,而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例,以估值計大約各半。

陽光房地產各類型物業組成

陽光房產各類型物業組成
圖片:作者提供
陽光房產各類型物業組成

香港土地必然是有價值的資產

香港地少人多,所以土地必然是有價值的資產,長期持有物業已經有不錯的回報,而包裝成房託的物業組合,往往都有一定的投資價值。但要注意的是,不少房託在上市時都會定較高的價位,令投資價值減低。不過,只要不在上市時的首兩年投資,房託的股價漸漸就會返回真實價值,價格會較為合理。

甲級有灣仔的陽光中心

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售,寫字樓有甲級及乙級,甲級有灣仔的陽光中心,而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。零售物業方面,包括市區如北角、紅磡、尖沙咀,以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說,物業的質素雖然不是最優質,但都算是中等的優質程度。

陽光房地產的物業組合回報不差

雖然陽光房產的物業組合並非最優質,但回報都不差。自2006年上市,陽光房產有物業收入淨額的複合增長及資產淨值的複合增長,每年平均約6%-9%,基本不差。這反映香港的商業區不斷擴展,而由於市場供不應求,乙級寫字樓租金亦有相當增長,而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產,回報自然不俗。

陽光中心財務數據

整個房託由多個物業組成,陽光中心佔比最大,貢獻了收入約4分1,物業為一個甲級寫字樓,位處灣仔,地點絕對不錯,多年來的租用率都處極高水平。

陽光中心財務數據
圖片:作者提供
陽光中心財務數據

陽光房產出租率

從上圖可見,租金每年都有理想的上升,除了反映大環境帶動外,亦反映物業質素不差。同時,就算不斷加租也沒有影響出租率,反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻,來自政府及相關機構,能提供穩定的租金收入,都是這物業加分的地方。

陽光房地產質素提升

陽光房產多項數據都能持續增長,無論是租金收入及可分派的股息,都有基本增長,雖然近年略有減少,但從長遠的角度分析,收入仍會以平穩增長模式進行。

在過往正常經營環境,陽光房產的租用率甚高,多年都保持在98%,處於甚高的水平。可見在市場需求,以及物業地點不差、管理不錯的因素下,租金回報理想。

房託增長主要源於內部

不過投資者要明白,房託的增長主要源於內部,而向外擴展的能力則有限,這令升值的潛力不會太大,因為難以創造出再投資的效果。由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出,因此保留的資金很少,所以發展有限,這亦是房託的特點。

逾九成的可分派收入作股息派出

雖然陽光房產都會買賣物業,但最主要的回報都是現有物業組合,而當中核心物業的變動不大,故往後若要提升收入,很大程度依賴組合內的租金提升。

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陽光房地產投資策略

從長遠及超長遠的角度看,香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求,雖然近年興起在家工作,但無法完全取代傳統寫字樓,最多只能成為輔助角色。因此,在家工作會影響需求的增長,令租金不會如過往般大升,但長遠仍會平穩向上。

房託有穩中求勝的效果

綜合上述的各項財務數據,以及陽光房產所持有的資產,都反映其資產質素保持上升,雖然其中的資產質素不是最高級,但都是有質素的。而隨著香港的商業區不斷擴展,擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力,令此房託有穩中求勝的效果。

陽光房地產以收息為先 

投資策略方面,會以收息為先,股價增值為輔,雖然預期股價在長遠都會平穩上升,但投資者最好以收息的角度來評估此房託,始終這房託都不會有很大的升幅,因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

股價增值為輔

由於房託的市場估值基於租金及物業市場,中短期必定有上落,因而會令陽光房產的股價有上落,投資者要避免在過高的價位買入,因這會拉低股息的回報。因此,若股息回報少於5%,反映股價過高、回報率有限,投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。

現時股息率約6%、7%

現時股息率約6%、7%,考慮外圍加息因素,這房託處合理中間水平,對追求收息的投資者,已經可以分注投資,長期持有。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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