香港樓市2022｜環球經濟波動，加上市場預計加息在即，香港樓市前景如何？法國外貿銀行發表研究報告指，負面因素令香港樓市現時面臨三方面主要風險，若現時情況沒有改善，香港樓價或於未來一年下跌5%。
法國外貿銀行報告︰香港樓市遭遇逆風
法國外貿銀行發表有關香港樓市短期內所面臨之三方面主要風險的研究。報告指出，香港樓價於近3年停滯不前，儘管全球都採取量化寬鬆政策，但香港樓價僅升4.5%，跑輸其他亞洲經濟體。新加坡作為與香港相似度最高的經濟體，同期樓價上漲了 13%。
樓市走勢｜亞洲發達經濟體住宅房價指數
料加息再挫樓價升勢
此外，香港樓價在疫情爆發後，升幅亦較不少國家為弱，新西蘭和澳洲同期樓價指數分別上漲了48%和28%。報告指出，隨著本港龍頭銀行匯豐宣佈上調H按封頂利息，料對其他銀行造成一系列連鎖反應，最終令所有按揭利率上升，短期內香港樓市也會愈見顛簸。
各國近年樓價指數變化比較
香港樓市短期面臨的三大挑戰
- 按揭利率上升
- 出入境管制及移民潮影響市場需求
- 經濟前景黯淡
香港樓市風險一｜按揭利率上升
美國聯儲近幾個月來大幅上調利率，香港加息可能無法避免。報告指，在IPO受到監管和地緣政治局勢緊張的情況下，香港在吸引資本流入方面缺乏著力點。
息差持續拉大，令本港資金外流，最終導致香港利率上升，而與供樓息率相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）已於今年8月中旬的升至1.9%水平。
拆息上調 P按將跟升
H按是本港目前最廣泛使用的按揭計畫，其設有利率上限，雖可保障借貸人，但對銀行盈利造成影響。報告指出，息差之下，銀行採取行動調整最優惠利率（P）只是時間問題，未來按揭人士的負擔可能會增加。
鎖息上限上調對供款造成之影響
| 物業價值 | 按保計劃下的最高按揭成數 | 每月供款（利率2.5厘） | 每月供款（利率2.75厘） | 額外利息 | 利息溢價 |
| 600萬元 | 90% | $21,337 | $22,045 | $708 | 50% |
| 800萬元 | 90% | $28,449 | $29,393 | $945 | 50% |
| 1,000萬元 | 90% | $35,561 | $36,742 | $1,181 | 80% |
| 1,200萬元 | 80% | $37,932 | $39,191 | $1,260 | 60% |
| 1,600萬元 | 60% | $37,932 | $39,191 | $1,260 | 20% |
香港樓市風險二｜出入境管制及移民潮影響市場需求
第二個風險則是移民潮影響市場情緒。報告稱，雖然難以計算淨流出人口中的移民占比，但本港樓市無疑出現了更多與移民相關的拋售。目前的強積金提款規模呈現上升趨勢，不難看出香港居民淨外流帶來的壓力正在增加。
同時，出入境管制增加了內地和海外人士來香港定居的難度，對樓市的短期需求來說也是一個打擊。
移民潮下的香港居民數量趨勢
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香港樓市風險三｜經濟前景黯淡
第三，持續的防疫措施和限制對經濟弊大於利，對家庭收入和購買力的影響尤其嚴重。數據顯示，本港家庭收入已連續九個季度呈現負增長，在今年第二季度仍下降0.8%。
研究反映，每當政府收緊社交距離措施時，失業率也會迅速飆升。儘管勞工市場的情況開始有所改善，但香港今年不太可能實現充分就業。由於房屋支出在香港家庭開支中佔比最大，黯淡的經濟前景對樓市的需求仍然不利。
本港家庭收入及失業率數據
展望未來12個月樓價或跌5%
報告指，在上述三重挑戰下，預計今年香港最優惠利率（P）將提高至少25個基點，而樓市成交量可能會保持現在的水平。
若疫情清零政策和出入境管制措施沒有較大改善，樓價則可能在未來12個月下降5%。
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