樓市走勢2022｜匯豐上調H按封頂息率｜借500萬分30年還｜月供多656元、壓測多1,315元｜4個樓按趨勢＋4個實用貼士

【樓市走勢2022】美國加息未完，香港銀行未跟隨上調最優惠利息（P），但銀行同業拆息（HIBOR）已率先抽高，更先後有中小型銀行調升與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的按揭利率（H按）的按揭利率封頂息率。今日（8月18日），龍頭大行匯豐銀行亦宣布上調新批按揭的H按封頂息率，如按揭貸款借500萬元分30年還，月供多656元，壓力測些多1,315元，以下是樓按專家分析，並附4個樓按趨勢及4個實用貼士。

匯豐加息：新H按封頂息率P減2.25厘

匯豐銀行公布，今日起調整與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的按揭利率封頂息率，新封頂息率由P減2.5厘，上升至P減2.25厘。此外，匯豐銀行亦宣布推出首年定息住宅按揭計劃，首年固定按揭息率為2.75厘，當定息期完結後，按揭利率將以HIBOR為基準，利率為H+1.3厘，鎖息上限為新利率P減2.25厘。

樓市走勢2022｜相信短期內有其他大型銀行跟加

匯豐上調 H按的鎖息上限0.25厘，至P減2.25%，令到實際按息升至2.75%。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，是次上調屬預期之內，早前亦已有多家中小型銀行上調了H按鎖息上限，已試了市場水溫，相信繼匯豐之後，短期內會相繼有其他大型銀行跟隨上調鎖息上限。

香港銀行加息壓力正在增加

黃詠欣解釋，美國聯儲局連番急速加息之下，港美息差擴闊，資金外流加快，拆息抽高，與樓按相關的一個月拆息已升至1.9%，令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差（Prime-HIBOR spread）跌至貼近3%的警戒水平。

事實上，反映銀行資金成本的3個月拆息亦已處於2.5%，同時香港銀行體系結餘已跌至1,200億的水平，各項數據都顯示出香港銀行加息的壓力正在增加。

利嘉閣黃詠欣：料9月香港銀行上調最優惠利率0.25厘

黃詠欣預計9月若美國聯儲局再加息，香港銀行屆時會跟隨上調最優惠利率（P），幅度料為0.25厘。

黃詠欣更提醒如有意轉按人士，要加快把握尚有部分銀行未上調H按鎖息上限的機會，盡早轉按以賺取現金回贈，以及善用高息存款戶口去對沖未來可能加息對供款負擔的影響。

實際鎖息上限2.5厘將會成為歷史

對於匯豐調整H按利率封頂息率，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，其他香港銀行跟隨大型銀行調整封頂息率的機會很大，目前實際鎖息上限2.5厘將會成為歷史。調整僅影響新按揭申請人，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比現時目前封頂息率2.5%，每月還款額將增加131元，而壓測收入要求提高263元。

香港銀行按揭業務將進入寒冬期

由於以往的封頂息率為2.5%，莊錦輝預料這次調整將重創轉按市場，預計轉按宗數將因而逐步減少4至5成，以轉按宗數佔整體按揭宗數約四分一計算，估計整體按揭宗數將下跌最少一成。加上近期二手樓市交投淡靜，另一方面新買交投量亦顯著下降，相信香港銀行按揭業務將會進入寒冬期。 

星之谷莊錦輝：趕及尾班車轉按賺取現金回贈

莊錦輝提醒，現時銀行所提供的現金回贈仍有上升趨勢，有意轉按的人士應把握其他大銀行未上調封頂息率前，趕及尾班車轉按，賺取現金回贈。現時銀行的轉按現金回贈介乎 1.2至1.8%，即每100萬貸款額可取約1.2萬至1.8萬現金，交了申請表後即可鎖定較低的按息及封頂息率。

匯豐銀行按揭市佔率逾兩成

經絡按揭轉介表示，匯豐銀行成為最近第6間上調鎖息上限息率的銀行。根據7月份土地註冊處資料顯示，匯豐銀行的現樓及樓花市佔率共佔整體市場逾兩成分別為22.6%及21.6%，相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，並且相信其他未加鎖頂息率的銀行將會跟隨。

匯豐新定按計劃吸引

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，根據經絡早前預測，相信9月調升P機會十分高，幅度約為25點子。而匯豐銀行推出的定息按揭首年息率2.75厘比拆息封頂位或P按亦只高出25點子，而相比12個月拆息今日（8月18日）為3.61厘亦有一段折讓，相信對市場可謂十分吸引，將會吸引部份新造按揭客戶選用定息按揭，及料其他銀行將會推出類似按揭計劃，令定按選用比例將上升。

加封頂利率前後月供與壓力測試變化

假設｜貸款實：500萬元、還款期：30年

資料來源：經絡按揭轉介

若加P25點子、每月供款增加1,324元

曹德明表示，假設新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，及後銀行再調升P達25點子，即前後共增加50點子。若以500萬元貸款額，供款30年，Ｈ按計劃息率為H+1.3厘計算：

• 每月供款將增加1,324元或6.7%
• 壓力測試要求亦增加2,647元元或5.6%

經絡曹德明：上車客要預留更多首期

曹德明提醒，加息周期間供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議：

1. 有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，及
2. 建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算以加強未來加息的風險管理，避免借得太盡失預算。 

香港最優惠利率（P）已幾近具備上調條件

中原按揭董事總經理王美鳳表示，是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響。王美鳳續指，現時香港最優惠利率(P)已幾近具備上調條件，尤其當1個月拆息邁向2厘水平，及銀行結餘再縮減至低於千億元水平，相信香港最優惠利率(P)最快於第3季內上調。

實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定

由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定。(過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。

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中原王美鳳：H按仍較P按受歡迎

王美鳳續指，現時H按受歡迎程度視乎其封頂息率及優惠是否和P按息一致，由於銀行同步上調H按封頂息率及P按息0.25%，故現時H按與P按實際息率仍然維持一致，相信H按仍較P按受歡迎。

王美鳳表示，過往在加息周期亦曾出現銀行加最優惠利率(P)前先上調H按封頂息率之情況，2018年加息周期時期，7至8月份1個月拆息已升至1.8%，銀行加P壓力增加，加上當時H按封頂息率較低，低至2.15%，對比拆息已升至1.8%，息差壓力較大，故當時銀行陸續先上調H按封頂息率0.1厘，其後於9月份正式將P上調0.125%。

綜合以上四個樓按專家分析及意見，可以歸納出4個樓按趨勢及4個實用貼士

4個樓按趨勢

1. 相信短期內會相繼有其他大型銀行跟隨上調鎖息上限。
2. 9月香港銀行會上調最優惠利率（P），幅度料為0.25厘。
3. 其他銀行將會推出類似匯豐的定息按揭計劃，令定按選用比例上升。
4. 相信H按仍較P按受歡迎。

4個實用貼士

1. 要加快把握尚有部分銀行未上調H按鎖息上限的機會，盡早轉按以賺取現金回贈。
2. 善用高息存款戶口去對沖未來可能加息對供款負擔的影響。
3. 匯豐的定息按揭吸引，可考慮。
4. 建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，及建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算以加強未來加息的風險管理，避免借得太盡失預算。

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