樓市走勢2022】美國加息,香港銀行最優惠利率(P)仍未見跟升,港美息差下,香港銀行同業拆息(HIBOR)已持續抽高,一個月銀行同業拆息今日(8月16日)升至1.87厘,除了連升11個交易日外,更創自2020年3月31日的2.05厘即28個半月新高。經絡按揭轉介指出,一個月HIBOR升至1.87厘創28個半月新高,500萬元按揭貸款每月供款按年增近3,000元或16.7%,更料會加速銀行調升H按封頂息率及P步伐。

市場料9月美國加息0.5至0.75厘

美國7月份消費物價指數(CPI)由6月9.1%高位放緩至8.5%,市場料9月份美國聯邦儲備局議息會議將再加息0.5至0.75厘。另一方面,香港一個月HIBOR持續上升及連續15個交易日觸及2.5厘封頂水平。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,回顧上一次的加息周期,2017年12月份一個月HIBOR開始觸及封頂位,銀行於9個月後即2018年9月始加息0.125厘,而當時美國聯邦儲備局已加息5次達1.25厘。

香港樓市|最快9月香港銀行調升最優惠利率(P)

是次加息周期美聯儲已加息4次,今年已合共加息2.25厘,即等同上一次美加息周期的加息幅度。而香港銀行體系結餘現時已迅速減少至約1,247億元水平,如一個月HIBOR維持1.8厘以上水平一段時間,香港息口及銀行資金成本壓力將驟增,曹德明相信,屆時銀行加息壓力增加,或導致銀行加快調升最優惠利率(P)的步伐,最快有機會於9月發生。

加快調升H按封頂息率

另外,由於資金成本不斷上升,為避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況,或再有其他銀行上調拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限,為未來加P作準備。

更多內容:樓市走勢2022|香港樓價年內累跌4%!美聯:若價量持續跌恐現骨牌效應!3招減辣助上車換樓

美國加息與香港加P比較

美國加息與香港加P比較
圖片:經絡按揭轉介
美國加息與香港加P比較

500萬貸款月供增近3,000元

假設以貸款額500萬元、還款期為30年,實際息率為2.5厘計算:

 

一個月HIBOR

實際按息

每月供款

變化

2021年8月16日

0.06%

1.36%

$16,922

 

2022年8月16日

1.87%

2.5%

$19,756

+$2,834(+16.7%)  

H按仍為主流按揭計劃

曹德明表示,H按的封頂息率有助保障及鎖定客戶的供樓利息開支,除非P上升,否則HIBOR即使繼續上升,客戶仍只需以封頂息率作供款,因此相信H按仍為主流按揭計劃。

更多內容:香港樓市走勢分析2022|10大樓價跌幅最高屋苑:麗城花園、太古城...平買劈價盤6大注意

全港35個大型屋苑成交按周升約8.5%

加息周期殺到埋身,香港樓市難以獨善其身。美聯物業表示,近期新盤以低市價連環推售,銷售相當理想,個別急於沽貨業主降價求售,刺激二手交投連升2周。綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑過去一周(8月8日至8月14日)合共錄51宗成交,較前一周(8月1日至8月7日)47宗按周升約8.5%。

海怡半島、太古城各3宗成交

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,若將35屋苑按3區劃分,港島區區內8屋苑上周錄10宗,按周升約42.9%。當中海怡半島增3宗,康怡花園、南豐新邨及杏花邨齊增1宗;即使城市花園、鯉景灣及太古城齊減1宗,上周港島區交投仍然上升。

樓市走勢|上周港島區主要屋苑樓市成交

 

市場成交量

(宗)

8/8/2022-14/8/2022

以實用面積

計算成交呎價(元)

8/8/2022-14/8/2022

市場成交量

(宗)

1/8/2022-7/8/2022

以實用面積

計算成交呎價(元)

1/8/2022-7/8/2022

8/8/2022-14/8/2022

與1/8/2022-7/8/2022

成交量變化

 

海怡半島

3

15,058

0

-

-

置富花園

0

-

0

-

-

城市花園

0

-

1

13,889

-

康怡花園

1

17,023

0

-

-

南豐新邨

2

15,691

1

15,857

100.0%

太古城

3

19,172

4

18,105

-25.0%

鯉景灣

0

-

1

18,000

-

杏花邨

1

17,080

0

-

-

香港區

10

 

7

 

42.9%

新都城錄5宗成交

九龍區10屋苑上周錄11宗,按周跌約45%。當中美孚新邨減4宗,維港灣及黃埔花園分別減3宗及2宗,麗港城、海逸豪園、又一居及德福花園齊減1宗;縱使新都城及滙景花園分別增3宗及1宗,上周九龍區交投仍見下跌。

樓市走勢|上周九龍區主要屋苑樓市成交

 

市場成交量

(宗)

8/8/2022-14/8/2022

以實用面積

計算成交呎價(元)

8/8/2022-14/8/2022

市場成交量

(宗)

1/8/2022-7/8/2022

以實用面積

計算成交呎價(元)

1/8/2022-7/8/2022

8/8/2022-14/8/2022

與1/8/2022-7/8/2022

成交量變化

 

美孚新邨

3

11,997

7

12,696

-57.1%

黃埔花園

1

16,195

3

14,028

-66.7%

海逸豪園

1

19,832

2

17,167

-50.0%

維港灣

0

-

3

19,776

-

又一居

0

-

1

18,516

-

德福花園

0

-

1

12,676

-

麗港城

0

-

1

12,379

-

匯景花園

1

14,618

0

-

-

新都城

5

16,439

2

15,539

150.0%

東港城

0

-

0

-

-

九龍區

11

 

20

 

-45.0%

沙田第一城錄8宗成交

新界區17屋苑上周錄30宗,按周升約5成。其中嘉湖山莊及沙田第一城分別增6宗及3宗,愉景新城、大埔中心及花都廣場齊增2宗,綠楊新邨、荃灣中心及新屯門中心齊增1宗;即使灝景灣、駿景園及愉景灣齊減2宗,盈翠半島及新港城齊減1宗,仍無阻上周新界區交投向上。

樓市走勢|上周新界區主要屋苑樓市成交

 

市場成交量

(宗)

8/8/2022-14/8/2022

以實用面積

計算成交呎價(元)

8/8/2022-14/8/2022

市場成交量

(宗)

1/8/2022-7/8/2022

以實用面積

計算成交呎價(元)

1/8/2022-7/8/2022

8/8/2022-14/8/2022

與1/8/2022-7/8/2022

成交量變化

 

麗城花園

2

10,913

2

13,293

0.0%

愉景新城

2

14,537

0

-

-

綠楊新邨

1

13,144

0

-

-

荃灣中心

1

12,901

0

-

-

盈翠半島

0

-

1

17,227

-

灝景灣

0

-

2

16,366

-

浪翠園

0

-

0

-

-

駿景園

0

-

2

13,318

-

沙田第一城

8

15,367

5

15,023

60.0%

新港城

0

-

1

17,391

-

大埔中心

2

13,095

0

-

-

康樂園

0

-

0

-

-

花都廣場

2

11,985

0

-

-

新屯門中心

1

11,099

0

-

-

新元朗中心

0

-

0

-

-

嘉湖山莊

10

10,388

4

10,193

150.0%

愉景灣

1

9,161

3

13,151

-66.7%

新界區

30

 

20

 

50.0%

是青衣、荃灣、沙田減價盤比率最多

根據美聯物業網站的減價盤比率反映,全港3區之中,新界區減價盤比率為3區最高;若以細區劃分,減價盤比率最多的三個區份分別是青衣、荃灣、沙田。

若以單位面積劃分,減價盤比率首3位排名連續8星期不變,減價盤比率最多的是實用面積約431至約752平方呎的B類單位;其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位;緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。

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