【樓市走勢2022】美國加息,香港銀行最優惠利率(P)仍未見跟升,港美息差下,香港銀行同業拆息(HIBOR)已持續抽高,一個月銀行同業拆息今日(8月16日)升至1.87厘,除了連升11個交易日外,更創自2020年3月31日的2.05厘即28個半月新高。經絡按揭轉介指出,一個月HIBOR升至1.87厘創28個半月新高,500萬元按揭貸款每月供款按年增近3,000元或16.7%,更料會加速銀行調升H按封頂息率及P步伐。
市場料9月美國加息0.5至0.75厘
美國7月份消費物價指數(CPI)由6月9.1%高位放緩至8.5%,市場料9月份美國聯邦儲備局議息會議將再加息0.5至0.75厘。另一方面,香港一個月HIBOR持續上升及連續15個交易日觸及2.5厘封頂水平。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,回顧上一次的加息周期,2017年12月份一個月HIBOR開始觸及封頂位,銀行於9個月後即2018年9月始加息0.125厘,而當時美國聯邦儲備局已加息5次達1.25厘。
香港樓市|最快9月香港銀行調升最優惠利率(P)
是次加息周期美聯儲已加息4次,今年已合共加息2.25厘,即等同上一次美加息周期的加息幅度。而香港銀行體系結餘現時已迅速減少至約1,247億元水平,如一個月HIBOR維持1.8厘以上水平一段時間,香港息口及銀行資金成本壓力將驟增,曹德明相信,屆時銀行加息壓力增加,或導致銀行加快調升最優惠利率(P)的步伐,最快有機會於9月發生。
加快調升H按封頂息率
另外,由於資金成本不斷上升,為避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況,或再有其他銀行上調拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限,為未來加P作準備。
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美國加息與香港加P比較
500萬貸款月供增近3,000元
假設以貸款額500萬元、還款期為30年,實際息率為2.5厘計算:
一個月HIBOR |
實際按息 |
每月供款 |
變化 |
|
2021年8月16日 |
0.06% |
1.36% |
$16,922 |
|
2022年8月16日 |
1.87% |
2.5% |
$19,756 |
+$2,834(+16.7%) |
H按仍為主流按揭計劃
曹德明表示,H按的封頂息率有助保障及鎖定客戶的供樓利息開支,除非P上升,否則HIBOR即使繼續上升,客戶仍只需以封頂息率作供款,因此相信H按仍為主流按揭計劃。
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全港35個大型屋苑成交按周升約8.5%
加息周期殺到埋身,香港樓市難以獨善其身。美聯物業表示,近期新盤以低市價連環推售,銷售相當理想,個別急於沽貨業主降價求售,刺激二手交投連升2周。綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑過去一周(8月8日至8月14日)合共錄51宗成交,較前一周(8月1日至8月7日)47宗按周升約8.5%。
海怡半島、太古城各3宗成交
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,若將35屋苑按3區劃分,港島區區內8屋苑上周錄10宗,按周升約42.9%。當中海怡半島增3宗,康怡花園、南豐新邨及杏花邨齊增1宗;即使城市花園、鯉景灣及太古城齊減1宗,上周港島區交投仍然上升。
樓市走勢|上周港島區主要屋苑樓市成交
|
市場成交量 (宗) 8/8/2022-14/8/2022 |
以實用面積 計算成交呎價(元) 8/8/2022-14/8/2022 |
市場成交量 (宗) 1/8/2022-7/8/2022 |
以實用面積 計算成交呎價(元) 1/8/2022-7/8/2022 |
8/8/2022-14/8/2022 與1/8/2022-7/8/2022 成交量變化
|
海怡半島 |
3 |
15,058 |
0 |
- |
- |
置富花園 |
0 |
- |
0 |
- |
- |
城市花園 |
0 |
- |
1 |
13,889 |
- |
康怡花園 |
1 |
17,023 |
0 |
- |
- |
南豐新邨 |
2 |
15,691 |
1 |
15,857 |
100.0% |
太古城 |
3 |
19,172 |
4 |
18,105 |
-25.0% |
鯉景灣 |
0 |
- |
1 |
18,000 |
- |
杏花邨 |
1 |
17,080 |
0 |
- |
- |
香港區 |
10 |
|
7 |
|
42.9% |
新都城錄5宗成交
九龍區10屋苑上周錄11宗,按周跌約45%。當中美孚新邨減4宗,維港灣及黃埔花園分別減3宗及2宗,麗港城、海逸豪園、又一居及德福花園齊減1宗;縱使新都城及滙景花園分別增3宗及1宗,上周九龍區交投仍見下跌。
樓市走勢|上周九龍區主要屋苑樓市成交
|
市場成交量 (宗) 8/8/2022-14/8/2022 |
以實用面積 計算成交呎價(元) 8/8/2022-14/8/2022 |
市場成交量 (宗) 1/8/2022-7/8/2022 |
以實用面積 計算成交呎價(元) 1/8/2022-7/8/2022 |
8/8/2022-14/8/2022 與1/8/2022-7/8/2022 成交量變化
|
美孚新邨 |
3 |
11,997 |
7 |
12,696 |
-57.1% |
黃埔花園 |
1 |
16,195 |
3 |
14,028 |
-66.7% |
海逸豪園 |
1 |
19,832 |
2 |
17,167 |
-50.0% |
維港灣 |
0 |
- |
3 |
19,776 |
- |
又一居 |
0 |
- |
1 |
18,516 |
- |
德福花園 |
0 |
- |
1 |
12,676 |
- |
麗港城 |
0 |
- |
1 |
12,379 |
- |
匯景花園 |
1 |
14,618 |
0 |
- |
- |
新都城 |
5 |
16,439 |
2 |
15,539 |
150.0% |
東港城 |
0 |
- |
0 |
- |
- |
九龍區 |
11 |
|
20 |
|
-45.0% |
沙田第一城錄8宗成交
新界區17屋苑上周錄30宗,按周升約5成。其中嘉湖山莊及沙田第一城分別增6宗及3宗,愉景新城、大埔中心及花都廣場齊增2宗,綠楊新邨、荃灣中心及新屯門中心齊增1宗;即使灝景灣、駿景園及愉景灣齊減2宗,盈翠半島及新港城齊減1宗,仍無阻上周新界區交投向上。
樓市走勢|上周新界區主要屋苑樓市成交
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市場成交量 (宗) 8/8/2022-14/8/2022 |
以實用面積 計算成交呎價(元) 8/8/2022-14/8/2022 |
市場成交量 (宗) 1/8/2022-7/8/2022 |
以實用面積 計算成交呎價(元) 1/8/2022-7/8/2022 |
8/8/2022-14/8/2022 與1/8/2022-7/8/2022 成交量變化
|
麗城花園 |
2 |
10,913 |
2 |
13,293 |
0.0% |
愉景新城 |
2 |
14,537 |
0 |
- |
- |
綠楊新邨 |
1 |
13,144 |
0 |
- |
- |
荃灣中心 |
1 |
12,901 |
0 |
- |
- |
盈翠半島 |
0 |
- |
1 |
17,227 |
- |
灝景灣 |
0 |
- |
2 |
16,366 |
- |
浪翠園 |
0 |
- |
0 |
- |
- |
駿景園 |
0 |
- |
2 |
13,318 |
- |
沙田第一城 |
8 |
15,367 |
5 |
15,023 |
60.0% |
新港城 |
0 |
- |
1 |
17,391 |
- |
大埔中心 |
2 |
13,095 |
0 |
- |
- |
康樂園 |
0 |
- |
0 |
- |
- |
花都廣場 |
2 |
11,985 |
0 |
- |
- |
新屯門中心 |
1 |
11,099 |
0 |
- |
- |
新元朗中心 |
0 |
- |
0 |
- |
- |
嘉湖山莊 |
10 |
10,388 |
4 |
10,193 |
150.0% |
愉景灣 |
1 |
9,161 |
3 |
13,151 |
-66.7% |
新界區 |
30 |
|
20 |
|
50.0% |
是青衣、荃灣、沙田減價盤比率最多
根據美聯物業網站的減價盤比率反映,全港3區之中,新界區減價盤比率為3區最高;若以細區劃分,減價盤比率最多的三個區份分別是青衣、荃灣、沙田。
若以單位面積劃分,減價盤比率首3位排名連續8星期不變,減價盤比率最多的是實用面積約431至約752平方呎的B類單位;其次是實用面積約430平方呎或以下的A類單位;緊隨其後的是實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位。
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