樓市走勢2022】香港樓市跌勢已成,在美國加息而香港最優惠利率(P)預期即將上調,加上通關遲遲未落實下,香港樓價恐未見底,樓市成交亦越趨萎縮。美聯物業表示,年初至今香港樓價已跌約4%,如樓價及交投持續下跌,勢必引發「骨牌效應」,提出三大「減辣」建議助上車換樓,當中包括下調買家印花稅BSD稅率,或取消BSD稅,以吸引環球人才及資金來港。

部份有意出貨的業主減價吸引客源

美聯信心指數」最新報43.9點,按周跌7.8%,連跌5星期。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,屯門及粉嶺兩個新盤熱賣,銷情理想,樓市焦點集中一手物業,令部份有意出貨的業主減價吸引客源,減價盤進一步增加,導致信心指數繼續下跌,創22星期新低。

樓市走勢|新界區減價盤比率最高

根據美聯物業網站的減價盤比率反映,全港3區之中,新界區減價盤比率為3區最高;若以細區劃分,減價盤比率最多的三個區份分別是:

  • 青衣
  • 荃灣
  • 沙田

樓市走勢|B類單位減價盤比率最多

若以單位面積劃分,減價盤比率首3位排名連續8星期不變,減價盤比率最多的是

  • 第一:實用面積約431至約752平方呎的B類單位
  • 其次:實用面積約430平方呎或以下的A類單位
  • 緊隨其後:實用面積介乎約753至約1,075平方呎的C類單位

「美聯樓價指數」本年迄今跌4.05%

樓價方面,「美聯樓價指數」最新報164.66點,按周跌0.52%,連跌9星期,重返至去年3月水平;若與四星期前相比,則跌1.41%;而本年迄今跌4.05%。

行政會議召集人葉劉淑儀日前接受訪問時建議,免除內地在港置業人士的「雙重印花稅」,雖然港府已即時否認,但已引檢社會熱烈迴響。

香港樓市是經濟支柱絕不能倒

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明認為,疫情延續,影響各行各業,樓市是本港經濟支柱,絕不能倒,故建議政府考慮有關建議,於「疫週期」放寬限制措施甚至「撤辣」,以助市民套現、上車或換樓,吸納國內外的資金,以進一步激活樓市救經濟。

布少明指出,今年上半年,香港樓市深受疫情及收緊社交距離措施的影響,交投一度冰封,新盤因發展商停售,一手表現空前低落。

一二手成交量顯著回落

綜合《一手住宅物業銷售資訊網》的資料,上半年一手成交量錄約4,775宗,較去年同期暴跌逾43%,更創出自2013年實施一手銷售條例後的新低;二手成交量同樣顯著回落。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,今年上半年二手成交量錄約20,437宗,按年跌逾42%,亦創出2年半新低。

恐防引發「骨牌效應」

雖然目前樓市仍然穩健,資金充裕,樓價未有急跌,今年以來僅跌約4%,但是若然疫情持續,布少明稱恐怕樓市在「疫週期」的長期衝擊下,恐防獨力難支,如樓價及交投持續下跌,勢必引發「骨牌效應」,進一步重創香港經濟。

港人資金有外流的趨勢

美聯集團助理董事(企業拓展)梁柏基亦指出,從美聯環球近半年的查詢數字來看,可見港人資金有外流的趨勢。

英國是最受港人歡迎的國家,查詢量繼續高踞首位,總查詢量約40%;澳洲及加拿大分別佔約30%及10%;其他國家如東南亞地區則佔約20%。

大和:未來24個月本港資金外流規模或超過1,000億美元

隨著愈來愈多國家推出不同政策吸引人才,不斷有港人移民外國,部份買家亦有意出售香港物業作為移民資金。美聯引述外資券商大和發表的報告,預計未來24個月,本港資金外流規模可能超過1,000億美元,其中大部分在2022年度發生,而香港2021年已錄得480億美元的資金淨流出。

美聯移民高級策略總監鄭天殷則建議政府,縮短「永居」時間需求,同時放寬各人才計劃入籍門檻,吸引各地精英來港,以補充香港人才流失的缺口。

美聯三招建議

布少明表示,明白「撤辣」建議具前瞻性,政府需時考慮及討論,除直接撤銷外,亦可逐步放寬,又或暫停部份措施,然後於疫情結束後再作檢討,以助樓市加速渡過「疫境」,具體建議包括:

  • 將15%DSD稅率回復至雙倍印花稅,開市民換樓方便之門,活化換樓鏈
  • 下調買家印花稅BSD稅率,或取消BSD稅,以吸引環球人才及資金來港
  • 取消額外印花稅SSD,或將年期及稅率回復至「加強版」前水平

布少明:部份「辣招」已經不合時宜

布少明指出,部份為打擊樓市過熱而推出的「辣招」已經不合時宜,絕對有放寬甚至撤銷的需要。2013年出台的「雙重印花稅」(DSD,稅率其後於2016年更劃一上調至15%)於封關前三年,亦即2017年至2019年,錄得繳交DSD個案分別為逾8,000宗、逾7,100宗及逾4,500宗,已經出現按年遞減;及至 2020年及2021年,宗數更進一步銳減至逾2,600宗及逾3,700宗,及至22年首7個月,更銳減至逾1,400宗水平,只佔去年全年宗數約38%。

放寬DSD料有助釋放投資及換樓需求

在疫情及加息陰霾下,放寬DSD料有助釋放投資及換樓需求,故建議豁免或寛減,當中建議政府豁免持有多於一個物業的換樓人士的DSD。現時業主持有一放租一自住的物業,換樓時都須要繳付DSD,建議政府可考慮讓豁免換自住樓的買家DSD,從而減低換樓成本,釋放更多二手物業的供應。

放寬BSD吸引環球人才及資金來港

此外,於2012年10月底生效的「買家印花稅」(BSD),相關稅項於2017年至2019年,錄得繳交BSD個案分別為逾3,800宗、逾3,500宗及逾2,100宗,反映內地及海外人士來港置業殷切;不過,隨著2020年疫情爆發令本港對外封關,BSD個案才大幅回落。BSD的存在已近10年,打擊內地及海外人士來港置業的意慾,直接降低外來人才及錢財來港的機會。

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豁免或寛減SSD令套現週轉靈活

布少明又指出,部份行業面對經濟下行,生意大受影響,東主或須放賣物業套現,惟如買樓未過三年,須受SSD「懲罰」,建議豁免或寛減SSD,以令有物業的東主能更靈活賣樓套現週轉,以渡過一時之危,毋須結業,推高失業率。

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