按揭2022|近日樓價回軟,多區都有減價成交,更出現少量蝕讓成交。如剛剛入市便看著相鄰單位「跳樓價」賣出,除了擔心接「火棒」外,會否影響到按揭審批結果呢?

900萬買村屋單位 怕其他減價成交影響按揭

近日我們接到這類查詢,客戶最近以900萬元買入一個村屋單位,自買入後日日看到有減價成交,最低價的成交較他買入價低近200萬元,到底會否影響到他的按揭審批呢?

銀行處理村屋估價相對嚴謹

這個案能否順利批出按揭,要注意幾點。首先,村屋成交量分層單位少,而且即使同一地段,因著單位的狀況、有否路權等差異,成交價可以差天共地,銀行處理單位估價時會相對嚴謹。

有可能會要求「睇樓」實地環境考察

做按揭時銀行除了看地段編號(即DD Lot)、呎數及樓齡外,亦會要求提供單位平面圖,更有可能會要求「睇樓」作實地環境考察,查看單位有否僭建物以及有沒有車路到達屋前等,以上都是會影響到估值及會否批出按揭的因素。因此我們一向會建議客戶於買入前先行找兩間至三間銀行作估價,以免購入後才失預算。

一般銀行提供約90天的鎖定期

其次,便是客戶向銀行估價的日期,一般銀行提供估價後,會有約90天的鎖定期,即是說90天內即使物業估值下跌,銀行仍會用之前提供的估價批出按揭,除非是超長成交期,否則一般二手成交能在90天內完成。

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曾有銀行縮短估價「鎖定期」

不過,如參考過去曾出現樓價暴跌的金融海嘯時期,當時曾有銀行縮短估價「鎖定期」至60天,更曾有銀行在客戶提取貸款前再去重新為物業估價,再按新估價去批出貸款,但按我們過去經驗,臨門才更改估價的銀行極少。

找兩間至三間銀行作估價

可是,為了保守起見,每當樓價極為波動的時期,我們會建議客戶做按揭時,不要只申請一家銀行,最理想是同時申請兩至三間銀行,做好兩手準備。

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村屋的按揭成數最高只可以85%

最後,要留意村屋的按揭成數最高只可以85%,不能如分層單位般做到90%按揭,同時貸款年期最長為30年。而樓齡計算也較嚴僅,一般要用55去減樓齡,舉例,如樓齡的40年的村屋,有可能只能申請最長15年的按揭。不過個別銀行或可有條件下較寬鬆處理。

買入單位前先做預先批核

上述個案中的客人,他購入單位前是有做估價,當時雖然估價差了一點,但仍是客戶預算範圍之內。因此,按經驗即使近期成交價跌了,也不會影響其購入單位的按揭審批結果。

如遇上相近情況,建議找專業人士協助向銀行爭取,又或是買入單位前先做預先批核,入市時便更放心。

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香港財經時報 HKBT 樓市專欄【按揭通識】作者黃詠欣|利嘉閣按揭代理董事總經理,多年按揭市場經驗,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情。
圖片:作者提供
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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