【樓市走勢2022】自6月起美國加息後，香港樓價掉頭向下，縱使多個大盤以貼地價開售，從數據分析，超過8成以上以建築期付款和有計劃以超高按揭上會，對於市況不明朗，當物業入伙時買家要轉正常按揭，又要面對新一輪難上會的風險；既然市況不明朗，二手價回落速度明顯加快，連一眾投資者亦爭取減磅來避下風頭。
「建期」跟「即供」買樓付款辦法
根據ONE INNOVALE-Archway成交紀錄冊顯示，選用兩款不同建築期付款辦法的買家有合共265個，佔上周六售出單位總數317伙的84%，當中選用「B1」即普通建期付款為主流，涉及210伙、佔整體成交量66%。
較多買家選用「建期」
由於該盤樓花期較短、只有8個月，再加上「建期」跟「即供」的最高樓價折扣優惠只相差0.5%，故此較多買家選用「建期」，留有空間在入伙時候才以現樓申請按揭保險，可以借取高成數。
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「呼吸Plan」毋須入息證明及通過壓力測試
長實沙田名日‧九肚山日前亦公布全新價單及推出「Perfect 10付款計劃」，上述計劃第一按揭年期為3年，買家只需於提供按揭後6個月償還成交金額5％，便可享餘下2年半免息免供，亦毋須提供任何入息證明文件及毋須通過壓力測試，即市場俗稱的「呼吸Plan」。選擇計劃之買家，連同其他優惠在內，可享共14.25％折扣優惠。
短期貸款並不是新鮮事
這類短期貸款並不是新鮮事，過往碰上旺市亦有樓盤提供，旨因買家為了以較低首期上車，亦難打破九成按揭的條件上限，故此以暫託按揭方式來爭取日後轉按的機會率，但亦有買家礙於本身供能負擔沉重或月入未符銀行要求，故未能爭取較低優惠；因此個別也出現計錯數捱貴息的個案。
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資深投資者：料下半年樓價仍會下跌
對於現況，資深投資者伍冠流認為，「（樓市）不致於很差，只係好平淡，手上出多過入，銳意減磅套現，遇到超平的價位才會買。」美國連環加息，本港息口不跟進，政府弦匯儲備不斷減少，形勢較差，自己保守一點，料下半年樓價仍會下跌。
用建築期付款辦法一向有風險
另一位資深投資者認為，近年不少市民購買新樓時均會選用建築期付款辦法，通常會在新樓入伙時才向銀行承做按揭，樓花期由1年至2年不等，選用建築期付款辦法一向有風險，進入加息周期，樓花期內的利率息口或出現較大變化，可能影響買樓人士的預算，不過他相信不會出現大量新盤撻訂的情況。
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第三季本港料將上調最優惠利率（P）
對於市場普遍預期今年第三季本港將上調最優惠利率（P），他表示，美國加息屬預料之內，短期對香港銀行有壓力，不過香港市場已享受低息環境多時，認為目前調升利率也不是問題。
市場大量減價盤 幅度不一
老樓日前路經代理舖，發現大量減價盤，幅度不一，但普遍有數個百份點，除了因在早期入市，減價後仍會有得賺外，極端者選擇「要錢唔要貨」的心理，有投資者分析，這可能個別業主在其他投資損失，套現來償還債務；也有因移民先把物業售出轉購移民地居所，正所謂「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，若買家夠膽色和財務健全，不妨大膽還價。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
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