樓市走勢2022｜樓價唔「息」驚！布少明：樓市基調相當健康

【樓市走勢2022】過去一週金融市場最大的消息，莫過於美國聯儲局再度大幅加息0.75厘，幅度大致符合市場預期。

最優惠利率上調壓力勢必會加大

事實上，美國自從今年3月起已步入加息周期，港美息差擴大，金管局自5月至今多次「出手」捍衞聯繫匯率，而本港銀行體系結餘跌至約1,600億港元。

雖則本港銀行業未有即時跟加，但可以預計的是，未來本港最優惠利率(P)上調壓力勢必會加大，甚至有機會最快於本季調高。

正如財爺陳茂波於公開場合表明，其實本港未來將無可避免需要加息，但按目前情況觀察，銀行業的流動性相對仍然充足，所以個人認為，加息幅度及速度不會太急。

談起加息，相信比較多人關心的問題是，究竟加息會否令樓價下跌呢？我們可從以下角度分析一二。

首先，其實香港的業主及買家在入市前，已就承造按揭進行高達3厘的壓力測試，間接令本港樓市在加息潮下具備強勁防守力，毋須劈價賣樓。

同時，根據金管局資料，過去十年來新批出住宅按揭貸款的平均供款佔入息比率，一直維持於約33%至約37%的相對健康水平，即表示業主平均用低於4成的收入供樓；根據政府統計處最新2021年人口普查資料，按揭供款與收入比率中位數僅約20.8%，意味著供樓佔收入更低見2成左右水平。

另一邊廂，目前業主持貨力強，全港約有130萬家庭住戶居於自置居所，而自置家庭中已供滿樓的家庭約85.8萬戶，即業主供滿樓比率達66.1%，業主大減價沽樓誘因不大，所以儘管加息在即，但息口走勢只是影響樓市的其中一項因素，所以估計樓價大跌空間有限。

樓市方面，近期「息」魔殺到打擊二手樓市表現，買家入市時難免較為審慎；反觀一手卻彷如出現「平行時空」。

屯門區一個具規模的焦點新盤，收票情況非常理想，筆者執筆之時據悉已收逾1.9萬票，超額認購逾55倍，榮膺今年新盤票王。個人預期，8月在大型新盤「加持」下，一手成交有望倍升至逾2,000宗。

以上入票情況，正好反映一個事實：

目前樓市基調依然相當健康，購買力充足

現時二手交投「笠笠地」，主要源於價錢未到心水價位。

近期新盤反應理想，成功引出各方客源，大量實力向隅客湧現，只要價錢合適，相信他們隨時再度入市一手，或者在二手市場尋寶。

作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。