理財個案】讀者想買400萬港島舊樓,49年樓齡已做大維修!但供款有點勉強,想知應該買嗎?因家住公屋,長遠想有自己物業!

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理財個案(1)讀者來信:公屋仔想買400萬港島舊樓驚供唔掂

老師你好,我想買一層港島舊樓,400萬,49年樓齡,已做大維修,但我供款有點勉強,應該買嗎?我現時住公屋,長遠都想有自己物業。

理財個案(1)龔成老師分析︰買樓自住大前提是「供得起」

值博率好睇你買樓的目的,如果你買樓自住,大前提是「供得起」以及「單位可以滿足將來20年的住屋需求」。如果是買樓投資,現時樓價處於合理區頂部,租金回報率偏低,加上進入加息周期,雖然長遠樓價會上升,但不是大升,只是平穩增值,你如果買樓投資,值博率不算高。

物業樓齡偏大要注意維修費用

你的物業樓齡偏大,其中有一個要注意的問題是維修費用,你要問清楚大廈維修情況,避免將來失去預算。另外,你要睇翻該物業的質素,呎價,預期租金回報率,特別是利用「呎價,預期租金回報率」去比較同區同類單位,以確定該物業的平貴水平。

其次是要再要審視其升值潛力,未來地區上、交通上、生活等等的配套發展,才去下一個結論,咁會較好。

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理財個案(2)讀者來信:天水圍私樓已供完想換樓

Sir,想聽取你的意見,我本人係天水圍有一私樓是自住的(3房,已供完)。而家有一諗法想換樓,原因有:

  1. 亞女剛畢業出嚟做嘢,港島區工作,一程車返工都要大約個半鐘,來回差不多要3小時(坐西鐵後要再轉輕鐵先返到屋企)
  2. 樓齡都有30年

想換去元朗區西鐵站屋苑

而家想換去元朗區西鐵站屋苑,初步考慮朗屏8號,由於近西鐵站+樓齡新(大約5年),價錢會貴好多,可能要再供過。Sir,基於以上2個原因,我係咪應該考慮換樓呢?或者換樓換2房?

朗屏8號屋苑值得買入嗎?

女兒佢遲早都會自立,唔會同我哋住。係咪樓齡去到一個年份就會貶值得好快(尤其是天水圍),另朗屏8號屋苑值得買入嗎?

想你比啲意見

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理財個案(2)龔成老師分析︰女兒遲早會獨立

作爲媽媽,考慮女兒工作路途遙遠是好事,不過你講女兒遲早會獨立,也就是原因1不會成爲買樓與否的核心(可以主力考慮原因2,找一個長線適合你架居所)。

要教會她自己去解決問題

我小時候曾經好想有自己獨立的空間,問家人可否擁有,家人的回答令我失望,但因爲這種失望令我更努力達成目標。有時候父母唔需要幫小朋友解決所有的問題,反而你要教會她自己去解決問題。

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樓齡30年不算太舊

因爲返工路途遙遠,可能更會激發你女兒想置業的念頭。第二,樓齡30年不算太舊,如果應付自己未來20,30年的需要是可以接受的,不過如果你將來有機會轉手的話,樓齡新的承接力當然會更好。

舊樓會有較多維修的問題

其實無論是什麽年份的樓齡,建成的一刻就開始貶值,只是舊樓會有較多維修的問題,新樓就較少,當然都好睇物業及單位的質素,好似美孚新村,海怡半島都是樓齡較舊的屋苑,但一樣有承接力。

以「供得起」作爲大前提

將來政府要發展北部都會區,新界西的樓有升值的潛力,但始終距離市區有一段路程,租金回報,交通上都無市區樓好。如果你熟悉果頭,又在果頭居住,朗屏8號屋苑都值得考慮,兩房基本上都可以滿足需求,但都要以「供得起」作爲大前提。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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