香港加息2022｜匯豐帶頭唔加最優惠利率｜業界︰最快兩個月內升P｜8招減供樓利息

香港加息2022｜美國聯儲局最新議息結果加息0.75厘，聯邦基金利率提升至2.25厘至2.5厘，一如市場預期。香港方面，匯豐、中銀等龍頭銀行仍維持最優惠利率（P）不變，但拆息（HIBOR）已於近日升至封頂水平。業界普遍預期，P最快於兩個月內上調，年內或升不止一次。

香港加息2022｜利嘉閣按揭︰港銀快將加息訊號已現

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，香港銀行快將加息的預警訊號有以下數個︰

1. 美國加息步伐急，港美息差擴闊
2. 資金外流加快，目前銀行結餘跌至約1,651億元水平
3. 拆息抽高，一個月拆息（HIBOR）已升穿1.3厘
4. 早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限

香港加息2022｜港息年內或加多於一次

美國通脹持續高企，聯儲局主席鮑威爾亦於會後預告仍會繼續加息。按利率期貨顯示，聯邦基金利率9月至少會再加0.25厘，而至年底升至3.25厘至3.5厘的機會高達七成，意味著年底前仍有1厘加息空間。

黃詠欣認為，港銀結餘大機會於9月前跌至1,000億元水平以下，如若同時1個月拆息升至2厘或以上，令到最優惠利率（P）與一個月拆息的利差（Prime-HIBOR spread）跌至3%以下，銀行便大機會加息。

香港加息2022｜H按優惠或減少

黃詠欣提醒短期內，即使P未上調，或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠，例如會由H＋1.3%，升至H＋1.4%；即使未加息，在拆息抽升下，H按實際按息長期處於鎖息上限水平，供樓負擔也明顯有所增加。

香港加息2022｜中原按揭︰第三季內P具條件上升 

中原按揭董事總經理王美鳳則表示，以往加息週期，美息升至2厘水平時，港息已跟升。她預期，若本港銀行結餘再顯著縮減跌至低於千億元水平，加上拆息（HIBOR）升穿1.5厘至邁向2厘水平，港P最快於第三季內有條件上調。

香港加息2022｜料年底按息處於近3厘水平

王美鳳續指，由於銀行一般不會單邊加P，而是上調存貸息率，尤其大型銀行會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。

香港加息2022｜經絡按揭︰美國下次議息為關鍵

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明同樣認為，香港調升P的條件已逐漸形成，下次9月份美聯儲議息將成關鍵，香港銀行有可能於今季尾調升P，預計幅度約為0.25厘左右。假設P調升，供樓支出及壓力測試要求會出現如下變化︰

加息後每月供款及壓力測試要求變化

香港加息2022｜按息水平仍屬「超低息水平」

曹德明表示，若年底前P增加半厘，每月供款比現時封頂位增1,000多元，對供樓人士負擔未算有太大影響。事實上，近十年（由2010年1月至2022年5月）經絡按揭息率指數（MMI）的平均息率為1.91厘，而近30年的平均息率為4.92厘，可見現時的按息水平屬超低息水平，加息令利率步向正常化。

更多內容︰香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月！H按息升穿封頂上限！2種加息方法：每月供款＋壓測要求影響一覽

近30年（1990至2022年）按息水平參考

香港加息2022｜8招對抗加息 減少開支

雖然就算本港息口調升，息口水平仍處於低位，不過始終為正在供樓或打算置業的人士帶來一定心理壓力。業界人士提出不少抗衡「息魔」的建議，盡可能減低加息造成的影響，方法如下︰

1. 善用按揭存款相連戶口

現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠，存息與按息一致；當按息升至2.5%，存息亦是2.5%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息。

2. 提早部份還款或善用按揭存款綜合戶口

在加息周期，降低按揭本金可節省利息，除了提早償還部份按揭本金，市場上另有一款彈性較大的按揭存款綜合戶口計劃，借款人隨時將資金及儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，可享有扣減本金省息的作用之餘，持續性存款同步具有縮短還款期之作用。

3. 比較按揭優惠

現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠，例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠，按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。

4. 轉走新盤高成數一按

發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期，用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。

5. 轉按賺現金回贈

以轉按賺取現金回贈同樣可以抵銷一部份利息支出。以500萬貸款為例，轉按可享約8.55萬元的現金回贈，扣除律師費等開支約1萬元，餘額仍足以抵銷逾61%的首年利息開支。

6. 善用按揭儲蓄掛鈎戶口

供樓人士可利用「按揭儲蓄掛鈎戶口」賺息，減少加息的影響。現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息。不過要注要，貸款人及家人享高息的總存款金額，不能超過總貸款金額的一半。

7. 考慮拉長年期減少供款負擔

現時銀行按揭年期最長只有30年，若然覺得息口會提高每月供款壓力，可善用轉按自制多於30年的按揭年期。例如供樓人士已供款2年，即剩餘按揭年期為28年，此時轉按把按揭年期拉長至30年，貸款額不增加的情況下，每月供款金額會減少。

8. 新盤買家可選用即供付款計劃

新盤買家在加息周期下，選用即供付款計劃，會較建期付款計劃划算。因為選用建期付款計劃，即通常在兩至三年後才「上會」，屆時的息口上升，壓力測試下的入息要求亦必然會增加，如若薪金升幅追不上加息步伐，或要找擔保人才能通過銀行要求。

中原陳永傑︰加息或影響買家置業信心

不過，就算有辦法對抗加息，不明朗因素仍足以使部份人放慢入市步伐。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，加息難免對準備入市的買家造成心理壓力，窒礙買家入市決心，上月美國加息0.75厘，香港二手成交量應聲下跌，較4月份減少近兩成。

同時，通關未見曙光，樓市只靠香港內部剛性需求，二手樓價持續受壓，中原城市領先指數CCL較年初已下調2.5%。

平盤湧現或致「價跌量升」局面

陳永傑續指，2.5%的樓價調整較其他投資工具優勝，而近月發展商亦帶頭減價開盤，二手業主亦被迫面對現實，擴闊議價空間，令近日二手成交量有所回升。

陳永傑相信，若港息於第三季上調，相信二手樓價有3%至5%的下調壓力，但成交量於平盤湧現下會向升，因而出現價跌量升局面；倘若第四季息口回穩，通關有望，樓價將反彈。

各代理行料樓價平穩

事實上，各大地產代理行皆認為，加息因素未會使樓價大跌。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，政府數據顯示，現時供款佔入息比率處於較低水平，即使加息對供樓支出帶來一定壓力，但相信普遍業主不會因加息而無法供款導致要劈價求售。除非未來息口上升幅度及次數較預期為大，否則相信樓價未會因加息而大幅調整。

憧憬通關利好樓市

利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，香港樓市對加息的憂慮已消化得七七八八，而加息亦早已在一般買家的預期之內。隨着新盤市場近期開始回復熱鬧，預計未來一季，一手成交量會顯著回升，二手成交亦因為業主逐步軟化而增加。

他指出，比起加息因素，市場更加看重本港通關的進展，相信政府已積極部署，樓市可望因此受帶動，再現旺勢。

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