樓市走勢2022|文章出街當天,美國議息有了結果,香港樓市自上月(6月)以來,已明顯調整,多個藍籌屋苑成交萎縮兼成交價下挫,個別更回到2018年的水平,理應跌浪未止,當然亦有看好者趁淡市入市,從成交價來說,2018年之前的樓價仍視為分水嶺,也是底位。若然被衝破了的話,樓價下跌幅度將會加劇。

樓市走勢|住宅樓價指數按月跌1.14%

差餉物業估價署6月份臨時數據,住宅樓價指數報380.5點,相較5月的384.9點,按月跌1.14%,跌幅進一步擴大,並連跌兩個月,同時為2022年12月後的位低,而今年首6個月以來,樓價累跌3.4%,較去年全年最高的9月份398.1,回落4.4%。

個別跌幅已超過3.4%

與2018年全年樓價指數均值差不多,唯月來不少二手屋苑售價跌回後者年份水份,這意味着個別跌幅已超過3.4%,仍有業主趁壞消息求售不求價,願意以更大的誘因來吸引買家,故此造成一手旺成交、二手減價浪的不平均現象。

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香港樓價最多跌一成的主因

外圍經濟又好,看美國息口走勢也好,都看不到有很大動力令香港樓價會升,因加息周期沒這麼快完結,老樓估計應還有一、兩年。在利息上升情況下,樓市同時上升的機會較小。料新政府房屋政策可令樓價不太大波動,若不太影響市場運作的話,樓價大跌的機會並不大,這也解答了上一次專欄所指樓價最多跌一成的主因。

料新政府房屋政策影響不大

但反之,房策太多干預甚至改變遊戲規則,令到市場增加風險的話,跌勢一發不可收拾,形勢似25年廿前回歸後碰上「八萬五」房策,連同亞洲金融風暴,樓價七年跌六成七,相信並不會歷史重演。

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上調最優惠利率 只影響少部分上車客

證券商人士認為,現時市場積存的購買力需要時間釋放,而新盤在短期內會與二手盤競爭,令部分地區二手樓價受壓。不過,本港主要銀行下半年有機會上調最優惠利率,也只會影響小部分上車客,或因加息不能通過銀行壓力測試的人,對整體購買力影響不大。

美銀證券:料明年樓價跌10至15%

早前美銀證券便發表報告,指今年至今本港樓價暫跌3%,對全年樓價跌幅預測由5至10%收窄至5%,但受較高的按揭利率影響,料明年樓價跌10至15%。 該行預計,如果樓價下跌接近20%,政府將開始放寬樓市措施,相信放寬15%買家印花稅(BSD)將是最有效。可見並不是看得太淡,只是在近期淡風凌駕市場,令到業主肯把議價幅度擴大。

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發展商:社會上已有共識盡早通關

有發展商同老樓拍心口指,相信社會上已有共識,希望可以盡早通關。他相信,香港逐步放寬入境限制可進一步釋放積壓已久的購買力,支撐樓市繼續平穩發展;近期本港樓市銷情理想,反映市民置業需求依然強勁,即使稍後香港加息,對樓市影響有限,預計樓市會平穩發展。

看好的原因大過看淡?

賣花讚花香,旗下即將開售的大型新盤,除了訂價貼市外,還有幫助上車及換樓客的按揭優惠,使他們可以更輕鬆上車,老樓問:「看好的原因大過看淡?」,簡單直接回應了:「發展商不可叫市民不買樓,始終是商業機構,當市況有不明朗下,便推出更貼身的誘因來吸引置業客。」這樣老樓明白了。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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