Mortgage Link對抗加息？按揭儲蓄掛鈎户口息率計算＋注意事項

美國進入加息周期，香港遲早都會跟隨加息（指最優惠利率，即P按）。其實，現時供樓人士普遍採用的銀行同業拆息（Hibor）利率，近期已經調升2.5厘的封頂息率。面對息口趨升，供樓負擔逐漸加重。

加息周期｜買樓用Mortgage Link對抗加息？

置業人士希望設法減省利息支出，其中銀行提供的Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎户口）被指是慳息的其中一種方法。Mortgage Link是什麽類型户口？優點在那裡？是否可以減輕息口趨升帶來的負擔？選用時要注意甚麼？

Mortgage Link意思是什麼？

Mortgage Link是指按揭與儲蓄户口掛鈎，亦有另一個叫法是高息存款掛勾户口，兩種名稱都可接受。市面上有不少銀行為借款人提供按揭之餘，亦會為借款人開設一個户口，這就是Mortgage Link。

存款利率跟按息相若

為何銀行開設這類户口去吸引客户？因銀行會為户口的借款人提供跟按揭貸款相同的利率作為存款利率，這樣可抵銷按揭的部分利息支出，無疑可吸引置業人士。同時，Mortgage Link户口存款利率往往高過儲蓄存款利率，因以按揭利率為準。以近期H按利率2.5%來說，已經高過儲蓄存款利率，所以亦可以稱為高息存款掛勾户口。

存款上限為貸款額五至六成

既然Mortgage Link户口存款利率與按揭利率一樣，那麽用存款可以償還全部貸款，包括按揭利率？當然不是，Mortgage Link户口是有存款上限，上限是按揭貸款額的五成，部分銀行上限更達至六成。隨着供款人每月還款，貸款額會下跌，Mortgage Link的存款上限亦會相應下跌。

Mortgage Link户口存款利率計算

以上限五成計算，即是原先貸款額300萬元，Mortgage Link上限為150萬元；之後貸款額剩餘250萬元，Mortgage Link上限減至125萬元。舉例說，按揭貸款額300萬元，按揭利率2.5%，還款期30年，如果以Mortgage Link户口比較，得出以下結果：

按揭貸款額：300萬元
按揭利率：2.5%
還款期：30年
全期供款利息：1,267,306元

Mortgage Link：

按揭貸款額：150萬元
按揭利率：2.5%
還款期：30年
全期利息收入：633,653元

從以上例子，可以說明Mortgage Link户口全期存款利息收入，較按揭貸款額全期利息支出低一半，借款人已經減輕一半的利息支出。

部分銀行釐定最低貸款額逾70萬

那麼，開設這類戶口的入場門檻如何呢？中原按揭董事總經理王美鳳指，不同銀行提供的門檻參差，部分銀行釐定最低貸款額70萬元以上，亦有銀行定出的貸款額達至300萬元以上，以現時平均按揭額500萬元來說，一般用家可以達到最低貸款額要求，並可先行比較銀行優惠。

近日拆息已升穿H按封頂息率

在加息周期歷程下，銀行體系結餘已由去年高位減少近3,000億元至約1,652.6億元，加上在美息升勢下，港息仍明顯未追上美息升幅，港元拆息升勢將持續，近日拆息已升穿H按封頂息率，但在加P之前，供樓人士之按息仍以封頂息率（以P按為基準，現普遍為2.5%）計算。

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使用Mortgage Link計算例子

然而，若果本港銀行體系結餘再下跌穿千億元，屆時最優惠利率很大機會上調，H按封頂息率亦有機會上升。若果使用Mortgage Link，對借款人利息支出影響如何？沿用上述貸款額300萬元為例，可以假設未來本港加息0.125%和0.25%計算，因以上這兩個加幅是市場普遍預期：

例子A：假設加息0.125%

例子A	假設加息0.125%	Mortgage Link
按揭貸款額	300萬元	150萬元
按揭利率	2.5%+0.125%=2.625%	2.625%
還款期	30年	30年
每月供款	11,491元	-
全期供款利息	1,337,826元	-
全期利息收入	-	668,913元

例子B：假設加息0.25%

例子B	假設加息0.25%	Mortgage Link
按揭貸款額	300萬元	150萬元
按揭利率	2.5%+0.25%=2.75%	2.75%
還款期	30年	30年
每月供款	12,248元	-
全期供款利息	1,409,005元	-
全期利息收入	-	704,503元

慳50%利息支出

在例子A，假設加息0.125%，一般按揭計劃全期供款利息達至約133.7萬元，但Mortgage Link全期存款利息收入約66.8萬元，即是可節省約66.9萬元，即節省五成。在例子B，假設加息0.25%，一般按揭計劃全期供款利息約140.9萬元，但Mortgage Link全期存款利息收入約70.5萬元，節省約70.4萬元，同樣都是節省五成。慳息是這個計劃的最大優點。

可隨時提取存款

Mortgage Link另一個優點是具彈性。王美鳳指，若果選用定期存款，需要有最低存款額才可以有息率，存款額被「鎖死」。相反，Mortgage Link可以隨時提取存款額，具彈性，但提取某些存款額後，息率會減少。

商貿人士宜選用Mortgage Link

從以上例子，可以看到使用Mortgage Link，有助減輕供款人利息支出。但若果要供款人把貸款額一半的資金存放在戶口，數目不小，以上述例子，存放在戶口的儲蓄金額也要150萬元，有那些人可以做到？王美鳳表示，從事商貿生意的人士有大額資金，適合選用這項計劃。

借高成數按揭人士適合嗎？

若果借高成數按揭的人士，又是否適合選用這項計劃？舉例說，樓價400萬元，承造九成按揭，如果選用Mortgage Link，要另外存放200萬元確實不易，因每月供款額不會低，未必有足夠的閒置錢存放在戶口內。

倘斷供戶口或遭取消

選用Mortgage Link，有兩點要留意。王美鳳分析以下兩點：

一旦供款人斷供，銀行有權取消相關人士Mortgage Link戶口。
正如上文提到，隨着供款人每月還款，貸款額會下跌，Mortgage Link的存款上限亦會相應下跌。銀行如何處理上限以外剩餘的存款額？不同銀行有不同做法，部分銀行不提供利率，或者僅提供存款利息，亦有銀行要求存款人收取手續費。

Mortgage Link高息戶口常見問題：

問：Mortgage Link是什麼？為何銀行提供這類戶口？

答：Mortgage Link是指按揭與儲蓄户口掛鈎，亦有另一個叫法是高息存款掛勾户口。市面上有不少銀行為借款人提供按揭之餘，亦會為借款人開設一個户口，這就是Mortgage Link。銀行會為户口的借款人提供跟按揭貸款相同的利率作為存款利率，這樣可抵銷按揭的部分利息支出，無疑可吸引置業人士。同時，Mortgage Link户口存款利率往往高過儲蓄存款利率，因以按揭利率為準。以近期H按利率2.5%來說，已經高過儲蓄存款利率。

問：Mortgage Link可以償還全部按揭貸款，包括利率支出嗎？

答：當然不是，Mortgage Link户口是有存款上限，上限是按揭貸款額的五成，部分銀行上限更達至六成。

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