【香港樓市2022】美國加息持續，香港H按息升穿封頂上限，最優惠利率（P）加息日子越步越近，香港樓市跌勢初現。中原地產再為香港樓市作出預警，坦言若經紀人指數CSI（住宅售價及住宅租金）跌穿40點， 預示香港樓價及租金調整幅度擴大。
香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月
差餉物業估價署最新公布，6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月跌1.14%，跌幅較5月份的0.2%為大，更連跌兩個月，而今年首六個月累跌3.4%。
租金走勢上，香港6月私人住宅租金指數報178點，按月升0.73%，惟首六個月整體租金則累跌近2%。
CSI住宅售價及租金同下跌
中原地產亦公布了中原經紀人指數CSI，其中CSI（住宅售價）最新報40.32點，較上周的42.48點下跌2.16點；CSI（住宅租金）報43.97點，按周下跌1.89點，連跌4周共6.08點。
中原經紀人指數 (CENTA-SALESMAN INDEX )的概念跟常見的國家採購經紀人指數PMI一樣，指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映樓價/租金向上或向下的變化趨勢。
CSI以50為盛衰分界線
指數以50為盛衰分界線，當指數大於50時，表示未來樓價/租金趨向上升；相反當指數小於50時，表示未來樓價/租金趨向下跌。若連續多次大於50而且數字越來越大，表示樓價/租金上升趨勢加劇；若連續多次小於50而且數字越來越小，表示樓價/租金下跌趨勢加劇；若數字越來越靠近50，表示樓價/租金趨向橫行。
未來數周CSI走勢需密切關注
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI暫時守住40點，預告樓價調整持續。CSI走勢持續向下，連跌4周共7.86點，由50點水平跌至40點水平，顯示前線經紀人情緒趨向睇淡。如果CSI進一步跌穿40點水平，預示香港樓價調整幅度擴大。未來數周CSI走勢，需密切關注。
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住宅租金調整信號確認
CSI（住宅租金）亦是同樣道理，黃良昇表示，指數輕微跌穿45點的下限，預示住宅租金調整信號確認。
如果指數進一步跌穿40點水平，預告住宅租金調整幅度擴大。
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6月全港成份屋苑買賣跌三成
除了香港樓市跌勢初現外，成交亦見減券。美國加息拖累6月全港成份屋苑買賣跌三成，當中新界東及新界西跌幅二成半，港島及九龍跌幅更逾三成。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2022年6月整體CCI成份屋苑買賣合約登記錄962宗(86.88億元)(55.40萬平方呎)，分別按月跌30.8%、33.0%及30.0%。當中，港九市區傳統大型屋苑買賣跌幅較大。反映美國持續加息，並擴大加息幅度，打擊樓市氣氛，買家轉趨觀望，拖累二手交投回軟。
四區買賣同下挫
四區方面，港九市區的買賣跌幅均逾三成。
- 港島區錄151宗(17.04億元)(9.43萬平方呎)，分別按月跌37.1%、33.3%及34.7%。
- 九龍區錄292宗(26.70億元)(16.27萬平方呎)，分別按月跌31.3%、31.4%及30.1%。
- 新界西錄299宗(20.92億元)(16.60萬平方呎)，分別按月跌26.9%、28.7%及27.2%。
- 新界東錄193宗(15.63億元)(10.42萬平方呎)，分別按月跌26.6%、22.9%及23.2%。
港島區：杏花村成交跌六成
港島區方面，傳統大型屋苑的買賣跌幅較大。杏花村錄12宗(1.04億元)(0.69萬平方呎)，分別按月急跌68.4%、69.8%及68.5%。太古城錄23宗(3.18億元)(1.71萬平方呎)，分別按月跌48.9%、40.9%及40.8%。
九龍區：美孚新村成交跌五成
九龍區方面，傳統大型屋苑美孚新村的買賣錄28宗(2.32億元)(2.03萬平方呎)，分別按月跌52.5%、54.7%及49.7%。跌幅明顯大於同區二線屋苑，如淘大花園錄16宗(0.97億元)(0.61萬平方呎)，分別按月跌38.5%、37.4%及36.3%。
新界西：珀麗灣成交少四成
新界西方面，珀麗灣的買賣跌幅較突出，錄16宗(1.09億元)(0.90萬平方呎)，分別按月跌46.7%、45.4%及46.0%。盈翠半島錄12宗(1.35億元)(0.77萬平方呎)，分別按月跌25.0%、20.5%及22.8%。
新界東：新港城成交減五成
新界東方面，新港城的買賣跌幅亦較大，錄13宗(1.00億元)(0.61萬平方呎)，分別按月跌50.0%、44.2%及46.0%。大埔中心錄12宗(0.72億元)(0.51萬平方呎)，分別按月跌29.4%、24.1%及23.7%。
新盤方面，2022年落成新盤已經售出六成單位(2022年第2季)，今年第三季售出比例可望達到七成。
發展商繼續加快推售新盤
黃良昇指出，2022年落成的私人住宅，已經售出六成單位。發展商繼續加快推售新盤，貨尾銷售亦同步加快。估計今年第三季，2022年落成私樓售出比例可以達到七成的單位。
截止於2022年第二季的統計，2022年落成私人住宅估計有25,129個。其中未推售單位3,434個，貨尾單位6,800個。合共待售單位10,234個。待售單位佔全年估計落成量的40.7%，售出比例59.3%。
2021年落成私人住宅
- 有14,386個。
- 其中未推售單位566個，貨尾單位1,722個。合共待售單位2,288個，按季減少178個。
- 待售單位佔全年估計落成量的15.9%，售出比例84.1%。
2020年落成的私人住宅
- 有20,888個。
- 其中未推售單位有292個，貨尾單位1,606個。合共待售單位1,898個，按季減少196個。
- 待售單位佔全年落成量的19.1%，售出比例90.9 %
2019年落成的私人住宅
- 有13,600個。
- 其中未推售單位有386個，貨尾單位819個。
- 合共待售單位1,205個，按季減少35個。
- 待售單位佔全年落成量的8.9%，售出比例91.1%。
2018年及以前落成的私人住宅
- 其中未推售單位有972個，貨尾單位1,989個。
- 合共待售單位2,961個，按季減少76個，售出比例99.1%。
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