香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月！H按息升穿封頂上限！2種加息方法：每月供款＋壓測要求影響一覽

【香港樓市2022】加息周期正在啟動，美國連番加息下，香港的銀行同業拆息（HIBOR）已跟隨向上，H按息達2.61%，升穿以P按為基準之封頂息率2.5%，H按升穿封頂後，最優惠利率（P）將勢必跟升，香港樓市自然難以獨善其身。差餉物業估價署最新公布的私人住宅售價指數，已連跌兩個月。有業界人士預期，不排除再有銀行上調封頂息，最快第三季內港P已具條件上升。

按揭利率面對兩種加息情況

• 上調H按封頂息
• P息上調

香港樓市2022｜官方樓價連跌兩個月

根據差餉物業估價署最新公布，6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月跌1.14%，跌幅較5月份的0.2%為大，連跌兩個月，今年首六個月累跌3.4%。

租金走勢方面，香港6月私人住宅租金指數報178點，按月升0.73%，首六個月整體租金則累跌近2%。

萊坊王兆麒：不少買家及賣家持觀望態度

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，因為官方樓價指數主要反映二手樓價，6月份官方樓價指數按月1.1%，預計7月份官方指數表現將與六月份相若。由於市場欠缺利好消息，不少買家及賣家持觀望態度，對後市睇法也出現較大分歧，導致很多二手成交膠著，整體成交量偏低。

王兆麒續指，發展商最近推新盤步伐略為加快，但由於市場氣氛受加息等不明朗因素影響，發展商推盤步伐未至於積極，而新盤開價相信也不會太進取。新盤在短期內會與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，而二手樓價繼續受壓。

加息因素影響短期住宅成交量

隨著失業率開始回落，住宅租金開始止跌回升，部分地區住宅租金受本地家庭客及留學生租賃需求上升而帶動。王兆麒預計香港主要銀行在短期內有機會上調最優惠利率，會影響部分上車人士或會因加息而不能通過銀行壓力測試，但對市場整體購買力及樓價影響不大，心理因素影響大於實際影響，但加息因素影響短期香港樓市住宅成交量。

利嘉閣陳海潮：新盤低關對二手構成壓力

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，差估署6月份差估署樓價指數主要反映5月中旬至6月上旬市況，當時美國大幅加息四分三厘，亦碰上疫情略有反彈，導致市場表現審慎，買家入市步伐減慢下，二手業主需擴大議價空間及減價，導致香港樓價跌幅加大。

陳海潮就近期所見，整場形勢無大改變，新盤積極推出應市，且以貼市價甚至低於市價推出首批單位搶灘，對二手市場持續構成壓力。

通關步伐將成市場救命稻草

此外，市場預期美國仍將以較急步伐調升息口，進一步令二手市場交投出現拉鋸轉淡的局面，對量價均帶來壓力，預料下次公布的7月份香港樓價指數有機會再跌1%左右。

展望下半年香港樓市走勢，陳海潮相信，要視乎疫情進展，倘能維持受控，並能加快通關步伐，將成市場的一根救命稻草，下半年樓價料可有較顯著的反彈空間，全年樓價可望平穩、甚至掉頭回升；否則在缺乏利好因素並適逢本地銀行之後有機會跟隨美國加息下，全年樓價恐難扭轉微跌的格局。

H按息升穿封頂上限

香港樓市走勢另一關鍵，就是息口走向。1個月拆息連升10個工作天，今天（7月27日）最新報1.31%，創過去27個月新高，以H按H+1.3%計，H按息達2.61%，升穿以P按為基準之封頂息率2.5%，在封頂息率保障下，現時按息仍普遍為2.5%。

中原王美鳳：不排除上調新造按揭H按封頂息率

中原按揭董事總經理王美鳳指出，在加息周期歷程下，銀行體系結餘已由去年高位減少近3,000億元至約1,652.6億元，加上在美息升勢下，港息仍明顯未追上美息升幅，港元拆息升勢將持續，今日（7月27日）拆息已升穿H按封頂息率，但在加P之前，供樓人士之按息仍以封頂息率(以P按為基準，現普遍為2.5%)計算。

但由於穿封頂後資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，加上最近定存息競爭亦令資金成本上升，故不排除將再有銀行上調新造按揭客戶的H按封頂息率，以紓緩息差收窄之壓力，及減低資金成本上升之影響。

加P時間視乎銀行衡量資金成本而定

王美鳳表示，由於美國很大機會於本星期進一步大手加息0.75厘，屆時聯邦基金利率已達2.25%以上，而當1個月拆息逐步升穿1.5厘至2厘水平，及銀行結餘再顯著縮減時(尤其跌至低於千億元水平)，本港最優惠利率(P)最快於第3季內已具備條件上調。

由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。(過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。

按息升至2.5%、供樓負擔升至41%

王美鳳指出，今年上半年6月前按息主要徘徊在1.5%附近水平，今天市場主導之H按息升穿至觸及封頂息率，市場按息由1.5%升至2.5%，加幅1厘，每100萬按揭額(30年還款期計)之每月供款由3,451元升至3,951元，增加500元，供款增幅為14.5%。根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至2.5%計，有關供樓負擔約升至約41%，仍屬健康低水平。

上調封頂息率的影響

銀行調整封頂息，每100萬供款額的每月供款變化(30年計)

	加息前	加息後	加息後	加息後
封頂息率	2.5%	2.55%	2.75%	2.85%
每月供款	$3,951	$3,977	$4,082	$4,136
較加息前變化		+$26/+0.7%	+$131/+3.3%	+$185/+4.7%
壓測最低月入	$9,463	$9,516	$9,726	$9,832
較加息前變化		+$53/+0.6%	+$263/+2.8%	+$369/+3.9%

資料來源：中原按揭經紀研究部

通過壓測的入息要求將會提高

王美鳳指出，不論於今年上半年按息徘徊1.5%，又或現時按息升至約2.5%，銀行計算入息要求一直是以H按封頂息率(現普遍為2.5%)計算，而壓力測試則以封頂息率加3厘計算，換言之，在最優惠利率(P)上調前，又或封頂息率上調前，按揭申請人在今年的入息要求水平其實未變，借貸能力(按現時入息可借的按揭額)亦未變。不過，由於年內有機會加P及/或加按息/封頂息，通過壓測的入息要求將會提高，有上會需求人士可加快申請按揭以免加息後入息水平提高或影響可借按揭額。

經絡曹德明：料美國再加息0.75厘

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，回顧2017年12月份即上一次的加息周期，一個月HIBOR開始觸及封頂位，銀行於9個月後即2018年9月始加息0.125厘，當時美聯儲已加息5次達1.25厘。而是次加息周期美聯儲已加息3次達1.5厘，預計明日（7月28日）議息結果大機會再加0.75厘，合共加2.25厘，即等同上一次美加息周期的加息幅度。

有機會最快第三季加P

而香港銀行體系結餘已迅速減少至近1,600億元水平，曹德明相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急。而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後，第三季有機會挑戰1.8厘，屆時銀行加息壓力增加，或導致銀行加快調升最優惠利率（P）的步伐，有機會最快於第三季發生。

相信H按仍為主流按揭計劃

假設以貸款額500萬元、還款期為30年，實際息率為2.5厘計算，每月供款為$19,756；比一年前（2021年7月27日）的一個月HIBOR為0.08厘，實際息率為1.38厘，每月供款為$16,970，增加$2,786或16.4%。

曹德明表示，H按的封頂息率有助保障及鎖定客戶的供樓利息開支，除非P上升，否則HIBOR即使繼續上升，客戶仍只需以封頂息率作供款，因此相信H按仍為主流按揭計劃。

大和：預計2023年最優惠利率升至8厘

大和預期香港的最優惠利率（P）於下半年升175基點，換言之即至6.75厘，以及預計2023年更會升至8厘。按此計算，若以現時封頂利率（P-2.5%）與加息後利率比較以貸款額500萬元、還款期30年計算，每月供款及壓力測試下的最低每月入息要求將出現以下轉變︰

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港元匯價｜假若加P至6.75厘

壓力測試：入息要求多9,533元

• 假若加P至6.75%後，每月供款將會上升4,841元，利息支出較現時上升逾百萬元。
• 壓力測試下的入息要求則上升達9,533元。

更多內容：港元匯價｜大和：料8月銀行結餘歸零、下半年加P 1.75厘＋明年最優惠利率見8厘｜對銀包的3大影響

港元匯價｜假若加P至8厘

壓力測試：入息要求多16,761元

• 假若加P至8%後，每月供款將會上升8,633元，利息支出較現時上升逾三百萬元。
• 壓力測試下的入息要求則上升達16,761元。

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