香港樓市2022】香港樓市跌勢持續,除了新盤開低開外,反映二手樓價的中原城市領先指數CCL,最新更跌穿180點。同時,一個月HIBOR升穿1厘創逾2年新高,H按直逼封頂位。業界預料,銀行有機會提前調升P,年內按息或升至3厘附近。

香港樓市2022|四區樓價反覆下試低位

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,四區樓價各自反覆下試低位。本周情況如下:

  • 九龍CCL_Mass最新報173.02點,創14周新低,按周跌1.48%。
  • 新界西CCL_Mass報168.42點,創4周新低,按周跌0.97%,連跌2周共1.29%。
  • 港島CCL_Mass報184.86點,按周跌0.33%。
  • 新界東CCL_Mass報192.95點,按周升0.47%,連升3周共2.11%。

中原城市領先指數CCL:八周內兩次跌穿180點

最新中原城市領先指數CCL最新報179.85點,按周跌0.67%。CCL八周內兩次跌穿180點水平,樓價持續窄幅回軟,黃良昇指短期目標下試178點。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報180.91點,按周跌0.73%。CCL(中小型單位)報179.05點,按周跌0.73%。本周三大整體指數齊創4周新低。CCL(大型單位)報183.86點,按周跌0.36%。

香港樓價走勢反覆回軟

若以近8周計,四大整體指數5次齊跌,3次齊升,樓價走勢反覆回軟。近8周計:

  • CCL累跌0.72%
  • CCL Mass累跌0.62%
  • CCL(中小型單位)累跌0.73%
  • CCL(大型單位)累跌0.64%。

一個月拆息升穿1厘

另外,今日(7月22日)香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)升至1.01厘,連升7個交易日,亦創自2020年6月1日,即逾2年新高。

以現時最新拆息按揭計劃(H按)H+1.3%計算,H按實際按息已升至2.31厘,同創逾2年新高。

下星期美國大機會再加息0.75厘

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,美國聯邦儲備局下星期再進行議息會議,市場普遍認為美國通脹遠超預期,6月份消費者物價指數(CPI)更按年上升9.1%,創出40年來最高,因此下星期大機會再加息0.75厘。

料未來拆息將持續上升

另一方面,香港6月通脹亦按年升1.8%,按月升0.8%,近日港元再多次觸及7.85弱方兌換保證,香港銀行體系結餘將於7月25日回落至1,648.42億港元。

在美加息及收水持續,及資金持續外流下,料未來拆息將持續上升,第三季內一個月HIBOR更有機會挑戰1.8厘水平,令H按實際按息觸及2.5厘的封頂水平。

加息後供樓開支增加

假設以貸款額500萬元、還款期為30年計算,若以今日(7月22日)HIBOR及H按H+1.3%,實際息率為2.31厘計算,每月供款為19,266元。

  • 如HIBOR升至1.2厘,實際息率已觸及封頂息率2.5厘,每月供款上升至19,756元,即增加490元或2.5%。
  • 如香港銀行增加最優惠利率(P)0.25厘至2.75厘,每月供款上升至20,412元,即比今日增加1,146元或5.9%。

有機會提前於最快第三季內加P

曹德明認為,美國通脹問題令全球息口趨升,今日歐洲央行出乎預期加息半厘,為11年首次加息。相信在全球加息的大環境下,香港亦不能獨善其身,加上銀行體系結餘已回落至約1,600億元水平,料或加快銀行考慮調升最優惠利率(P)的步伐,有機會提前於最快第三季內發生。

年內按息或升至3厘附近

曹德明續指,年內實際按揭息率或有機會上升至3厘附近水平,利率將由超低水平邁向正常化,對供款人士影響仍然輕微,惟建議供樓及打算置業人士仍要留意整體經濟表現及自身負擔能力,時刻作出風險管理。

與美息差距仍逾1厘之闊

中原按揭董事總經理王美鳳表示,在美元拆息上升、香港銀行結餘縮減下,港元拆息逐步上揚,今日(7月22日)與樓按相關的1個月拆息升至1.01%,市場H按息升至2.31%(以H+1.3%計),創逾兩年新高。美元1個月拆息已升至2.2%水平,即使今日港元1個月拆息再升至1.01%,與美息差距仍逾1厘之闊,港美息差拉闊將繼續引發套息交易及銀行結餘收縮。

加息周期4個階段

王美鳳指出,銀行結餘收縮是本港加息周期的正常過程,是次加息周期亦如過往一樣經歷4個階段:

  1. 港息未有跟升而導致港美息差拉闊;
  2. 套息活動增加等因素令港元轉弱觸及7.85弱方兌換保證水平,引發資金流出及銀行體系結餘收縮;
  3. 銀行體系結餘累積縮減令拆息逐步加快上升;
  4. 1個月拆息升至超過1.5厘至2厘水平、銀行結餘顯著縮減,繼而港P上升。

香港現時仍處第3階段

王美鳳表示,本港現時仍處第3階段,但由於美國已預期於很大機會於本月進一步大手加息0.75厘,屆時聯邦基金利率已達2.25%以上,在美息進一步上升、港美息差再拉闊、銀行結餘進一步收縮情況下,料1個月港元拆息短期內將升穿1.2%,令H按息升穿封頂息率(現主要為2.5%),而當1個月拆息逐步升至超過1.5厘至2厘水平,及銀行結餘再顯著縮減時(尤其跌至低於千億元水平),港P最快於第3季內已具備條件上調。

加P時間視乎銀行衡量資金成本

由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 

過往於2018年9月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘,港P開始上調。

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中原地產:周末預約睇樓量下跌9.4%

中原地產十大屋苑本周末睇樓量錄得465組預約,按周下跌9.4%,創17周新低,睇樓氣氛明顯回落。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近日本港新冠疫情反覆,單日確診數字有回升趨勢,對睇樓活動造成一定影響。

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二手業主需接受現實

美國加息因素加上市場焦點仍落於一手,新盤以低價搶客,吸引不少準買家轉至新盤市場參觀示範單位及抽籤,銷起大批購買力,料二手業主需接受現實,提供較大議價空間才能吸引買家承接。

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十大屋苑周末睇樓量及平均叫價

地區

屋苑

本周六、日

睇樓量 /升跌幅

每呎實用叫價

()/升跌幅

每呎建築

叫價()

港島

太古城

30(無升跌)

20,000(+1%)

17,560

康怡花園

50(+25%)

16,700(無升跌)

14,020

海怡半島

35(無升跌)

19,372 (無升跌)

17,390

九龍

美孚新邨

55(-8.3%)

12,900(-0.8%)

9,675

麗港城

50(無升跌)

13,880(-0.7%)

10,965

黃埔花園

50(無升跌)

17,300(無升跌)

14,700

新都城

55(-8.3%)

17,910(-0.3%)

12,923

新界

沙田第一城

50(無升跌)

16,900(無升跌)

13,400

嘉湖山莊

70(-41.7%)

11,800 (無升跌)

9,450

映灣園

20(+11.1%)

13,021(-0.38%)

10,148

 

總數

465 (-9.4%)

-

-

資料來源:中原地產

美聯:預約睇樓量減約4.5%

美聯物業分行統計,本週末(7月23日至24日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄得約441組,較上週末約462組按週續減約4.5%。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,新盤市場持續旺熱,屯門全新大盤NOVO LAND第1A期短期即將開售,料搶去區內外不少購買力,加上市場加息陰霾彌漫,影響二手入市步伐減慢,本週末港島、九龍、新界三區週末預約睇樓量全部下跌,他預期,短期內市場仍以一手作主導,惟隨二手業主接受現實下調叫價,筍盤單位亦見承接力。

15大屋苑預約睇樓量比較

 

本週六、日

上週六、日

 

建築面積平均

實用面積平均

(23/7/2022-

24/7/2022)

(16/7/2022-

17/7/2022)

週六、日預約睇樓量

成交呎價

成交呎價

預約睇樓量

預約睇樓量

與前週末比較變化% 

約(元)   

約(元)   

太古城

32

35

-8.6%

17,900

20,395

海怡半島

22

23

-4.3%

14,515

18,145

康怡花園

32

34

-5.9%

14,360

18,020

藍灣半島

10

10

0.0%

15,800

18,700

香港區總計

96

102

-5.9%

 

 

匯景花園

14

11

27.3%

11,684

14,700

麗港城

19

17

11.8%

11,644

14,500

德福花園

17

17

0.0%

11,290

13,100

黃埔花園

12

12

0.0%

16,710

19,810

維港灣

8

11

-27.3%

17,712

22,000

美孚新邨

40

45

-11.1%

10,123

12,580

新都城

12

15

-20.0%

11,373

15,900

九龍區總計

122

128

-4.7%

 

 

沙田第一城

60

63

-4.8%

12,208

16,603

映灣園

35

37

-5.4%

9,451

12,839

嘉湖山莊

99

100

-1.0%

8,300

10,642

牽晴間

29

32

-9.4%

10,785

14,942

新界區總計

223

232

-3.9%

 

 

總數

441

462

-4.5%

 

 

資料來源:美聯物業分行

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