【香港樓市2022】香港樓市跌勢持續,除了新盤開低開外,反映二手樓價的中原城市領先指數CCL,最新更跌穿180點。同時,一個月HIBOR升穿1厘創逾2年新高,H按直逼封頂位。業界預料,銀行有機會提前調升P,年內按息或升至3厘附近。
香港樓市2022|四區樓價反覆下試低位
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,四區樓價各自反覆下試低位。本周情況如下:
- 九龍CCL_Mass最新報173.02點,創14周新低,按周跌1.48%。
- 新界西CCL_Mass報168.42點,創4周新低,按周跌0.97%,連跌2周共1.29%。
- 港島CCL_Mass報184.86點,按周跌0.33%。
- 新界東CCL_Mass報192.95點,按周升0.47%,連升3周共2.11%。
中原城市領先指數CCL:八周內兩次跌穿180點
最新中原城市領先指數CCL最新報179.85點,按周跌0.67%。CCL八周內兩次跌穿180點水平,樓價持續窄幅回軟,黃良昇指短期目標下試178點。
中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報180.91點,按周跌0.73%。CCL(中小型單位)報179.05點,按周跌0.73%。本周三大整體指數齊創4周新低。CCL(大型單位)報183.86點,按周跌0.36%。
香港樓價走勢反覆回軟
若以近8周計,四大整體指數5次齊跌,3次齊升,樓價走勢反覆回軟。近8周計:
- CCL累跌0.72%
- CCL Mass累跌0.62%
- CCL(中小型單位)累跌0.73%
- CCL(大型單位)累跌0.64%。
一個月拆息升穿1厘
另外,今日(7月22日)香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)升至1.01厘,連升7個交易日,亦創自2020年6月1日,即逾2年新高。
以現時最新拆息按揭計劃(H按)H+1.3%計算,H按實際按息已升至2.31厘,同創逾2年新高。
下星期美國大機會再加息0.75厘
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,美國聯邦儲備局下星期再進行議息會議,市場普遍認為美國通脹遠超預期,6月份消費者物價指數(CPI)更按年上升9.1%,創出40年來最高,因此下星期大機會再加息0.75厘。
料未來拆息將持續上升
另一方面,香港6月通脹亦按年升1.8%,按月升0.8%,近日港元再多次觸及7.85弱方兌換保證,香港銀行體系結餘將於7月25日回落至1,648.42億港元。
在美加息及收水持續,及資金持續外流下,料未來拆息將持續上升,第三季內一個月HIBOR更有機會挑戰1.8厘水平,令H按實際按息觸及2.5厘的封頂水平。
加息後供樓開支增加
假設以貸款額500萬元、還款期為30年計算,若以今日(7月22日)HIBOR及H按H+1.3%,實際息率為2.31厘計算,每月供款為19,266元。
- 如HIBOR升至1.2厘,實際息率已觸及封頂息率2.5厘,每月供款上升至19,756元,即增加490元或2.5%。
- 如香港銀行增加最優惠利率(P)0.25厘至2.75厘,每月供款上升至20,412元,即比今日增加1,146元或5.9%。
有機會提前於最快第三季內加P
曹德明認為,美國通脹問題令全球息口趨升,今日歐洲央行出乎預期加息半厘,為11年首次加息。相信在全球加息的大環境下,香港亦不能獨善其身,加上銀行體系結餘已回落至約1,600億元水平,料或加快銀行考慮調升最優惠利率(P)的步伐,有機會提前於最快第三季內發生。
年內按息或升至3厘附近
曹德明續指,年內實際按揭息率或有機會上升至3厘附近水平,利率將由超低水平邁向正常化,對供款人士影響仍然輕微,惟建議供樓及打算置業人士仍要留意整體經濟表現及自身負擔能力,時刻作出風險管理。
與美息差距仍逾1厘之闊
中原按揭董事總經理王美鳳表示,在美元拆息上升、香港銀行結餘縮減下,港元拆息逐步上揚,今日(7月22日)與樓按相關的1個月拆息升至1.01%,市場H按息升至2.31%(以H+1.3%計),創逾兩年新高。美元1個月拆息已升至2.2%水平,即使今日港元1個月拆息再升至1.01%,與美息差距仍逾1厘之闊,港美息差拉闊將繼續引發套息交易及銀行結餘收縮。
加息周期4個階段
王美鳳指出,銀行結餘收縮是本港加息周期的正常過程,是次加息周期亦如過往一樣經歷4個階段:
- 港息未有跟升而導致港美息差拉闊;
- 套息活動增加等因素令港元轉弱觸及7.85弱方兌換保證水平,引發資金流出及銀行體系結餘收縮;
- 銀行體系結餘累積縮減令拆息逐步加快上升;
- 1個月拆息升至超過1.5厘至2厘水平、銀行結餘顯著縮減,繼而港P上升。
香港現時仍處第3階段
王美鳳表示,本港現時仍處第3階段,但由於美國已預期於很大機會於本月進一步大手加息0.75厘,屆時聯邦基金利率已達2.25%以上,在美息進一步上升、港美息差再拉闊、銀行結餘進一步收縮情況下,料1個月港元拆息短期內將升穿1.2%,令H按息升穿封頂息率(現主要為2.5%),而當1個月拆息逐步升至超過1.5厘至2厘水平,及銀行結餘再顯著縮減時(尤其跌至低於千億元水平),港P最快於第3季內已具備條件上調。
加P時間視乎銀行衡量資金成本
由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率,故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定,估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。
過往於2018年9月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘,港P開始上調。
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中原地產:周末預約睇樓量下跌9.4%
中原地產十大屋苑本周末睇樓量錄得465組預約,按周下跌9.4%,創17周新低,睇樓氣氛明顯回落。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,近日本港新冠疫情反覆,單日確診數字有回升趨勢,對睇樓活動造成一定影響。
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二手業主需接受現實
美國加息因素加上市場焦點仍落於一手,新盤以低價搶客,吸引不少準買家轉至新盤市場參觀示範單位及抽籤,銷起大批購買力,料二手業主需接受現實,提供較大議價空間才能吸引買家承接。
十大屋苑周末睇樓量及平均叫價
地區 |
屋苑 |
本周六、日 睇樓量 /升跌幅 |
每呎實用叫價 (元)/升跌幅 |
每呎建築 叫價(元) |
港島 |
太古城 |
30(無升跌) |
20,000(+1%) |
17,560 |
康怡花園 |
50(+25%) |
16,700(無升跌) |
14,020 |
|
海怡半島 |
35(無升跌) |
19,372 (無升跌) |
17,390 |
|
九龍 |
美孚新邨 |
55(-8.3%) |
12,900(-0.8%) |
9,675 |
麗港城 |
50(無升跌) |
13,880(-0.7%) |
10,965 |
|
黃埔花園 |
50(無升跌) |
17,300(無升跌) |
14,700 |
|
新都城 |
55(-8.3%) |
17,910(-0.3%) |
12,923 |
|
新界 |
沙田第一城 |
50(無升跌) |
16,900(無升跌) |
13,400 |
嘉湖山莊 |
70(-41.7%) |
11,800 (無升跌) |
9,450 |
|
映灣園 |
20(+11.1%) |
13,021(-0.38%) |
10,148 |
|
總數 |
465 (-9.4%) |
- |
- |
資料來源:中原地產
美聯:預約睇樓量減約4.5%
據美聯物業分行統計,本週末(7月23日至24日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄得約441組,較上週末約462組按週續減約4.5%。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,新盤市場持續旺熱,屯門全新大盤NOVO LAND第1A期短期即將開售,料搶去區內外不少購買力,加上市場加息陰霾彌漫,影響二手入市步伐減慢,本週末港島、九龍、新界三區週末預約睇樓量全部下跌,他預期,短期內市場仍以一手作主導,惟隨二手業主接受現實下調叫價,筍盤單位亦見承接力。
15大屋苑預約睇樓量比較
|
本週六、日 |
上週六、日 |
|
建築面積平均 |
實用面積平均 |
(23/7/2022- 24/7/2022) |
(16/7/2022- 17/7/2022) |
週六、日預約睇樓量 |
成交呎價 |
成交呎價 |
|
預約睇樓量 |
預約睇樓量 |
與前週末比較變化% |
約(元) |
約(元) |
|
太古城 |
32 |
35 |
-8.6% |
17,900 |
20,395 |
海怡半島 |
22 |
23 |
-4.3% |
14,515 |
18,145 |
康怡花園 |
32 |
34 |
-5.9% |
14,360 |
18,020 |
藍灣半島 |
10 |
10 |
0.0% |
15,800 |
18,700 |
香港區總計 |
96 |
102 |
-5.9% |
|
|
匯景花園 |
14 |
11 |
27.3% |
11,684 |
14,700 |
麗港城 |
19 |
17 |
11.8% |
11,644 |
14,500 |
德福花園 |
17 |
17 |
0.0% |
11,290 |
13,100 |
黃埔花園 |
12 |
12 |
0.0% |
16,710 |
19,810 |
維港灣 |
8 |
11 |
-27.3% |
17,712 |
22,000 |
美孚新邨 |
40 |
45 |
-11.1% |
10,123 |
12,580 |
新都城 |
12 |
15 |
-20.0% |
11,373 |
15,900 |
九龍區總計 |
122 |
128 |
-4.7% |
|
|
沙田第一城 |
60 |
63 |
-4.8% |
12,208 |
16,603 |
映灣園 |
35 |
37 |
-5.4% |
9,451 |
12,839 |
嘉湖山莊 |
99 |
100 |
-1.0% |
8,300 |
10,642 |
牽晴間 |
29 |
32 |
-9.4% |
10,785 |
14,942 |
新界區總計 |
223 |
232 |
-3.9% |
|
|
總數 |
441 |
462 |
-4.5% |
|
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資料來源:美聯物業分行
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