新盤訂價回落二手減價個案增！下半年樓市走勢跌多過升4大原因

樓市走勢2022｜5月份疫後賣樓第一波收成正果，僅兩至三個大型樓盤好賣，反應十分熱烈後，銷情踏入美國加息6月後銷倩轉慢，多個新盤無論入票和即日銷情只有5月份的六至七成而已。

樓市走勢2022｜加息已影響樓價

加息已影響樓價陸續顯現，踏入7月份疫後推盤第二波由日出康城凱柏峰開始，似乎未有續推高樓價，反之因為訂價克制使二手出現壓力，藍籌屋苑成交價回落3至5%，甚至與年初有一成差距。

下半年樓市跌多過升4大原因

究竟回歸25年後的下半年樓市走勢會如何，看看下面四個因素會否令局面轉差，跌多過升，足以影響未來兩至三年樓市。

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（一）新盤訂價回落

雖然未有明顯回落，但在訂價上有極大差異，如新地白石角（認真為大埔道地段）Silicon Hill，首批訂價高於鄰區白石角科學園區兩至三成，依然奇門如市，極度銷售了一期逾500個單位，即刻轉軚推屯門兆康區Novo Land首期，希望以氣勢壓住個市，以雷霆萬鈞姿態再下一城，首批訂價卻低於鄰區屯門站瓏門近三成。

發展商仍看好樓市

這說明了什麼，這是發展商仍看好樓市但訂價不會離地，才令市場接受，否則遠離群眾會有壓力，既然購買力仍在，不妨在訂價低一些（筆者認為只是合理價），來造王者氣派，期望再引多一點新客出現吧；

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（二）港息回升

若果美國聯儲局真的在月尾加息0.75厘或以上，港息息差進一步拉濶，不期望跟足，亦為把拆息上限調高以維持盈利能力，6月底有中小型銀行率先上調香港銀行同業拆息（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近四年首次上調鎖息上限。

最快在第三季跟隨上調H按封頂

市場仍預期美國加息步伐持續，預計仍將陸續有中小型銀行上調H按封頂，若與樓按相關的本港1個月拆息持續上升，大型銀行最快在第三季跟隨上調H按封頂。若1個月拆息升至近兩厘，本港銀行結餘跌破1,000億元以上，P最優惠利率也將有所提升。

（三）二手回落

受第五波疫情影響，上半年每月平均成交量為4,000宗，第一季平均成交量更僅約3,400宗，較去年平均數字5,000宗有顯著跌幅。住宅市場受加息以及個別人士移民賣樓影響，未來2至3個月仍有調整空間，下半年中小型單位調整幅度最多2%，今年樓價未必能重上去年底水平。

個別屋苑樓價已回到3年前

二手市場受到一手盤低價推，與及息口上升雙重夾擊下，個別屋苑樓價已回到三年前，甚至出現自2018年入市的業主亦出現蝕讓，假若大環境不變、與及息口真的上升的話，二手樓首當其衝跌勢加促。

（四）造地政策

新特區政府上場，民生議題仍以住房為重中之中，首要解決上車難，劏房等多年困擾問題，據接近中央的老友告知，內地對此極為關注新政府在住屋問題的執行能力，在大力扭轉現時局面外，又不會影響樓價大幅波動。

鼓勵本港發展商多做輔助功能

除了政府落實執行多項房屋政策外，更鼓勵本港發展商多做輔助功能，令房屋問題更易得到充份成果，若然能夠在兩三年內見到成績，起碼可減少民間部份怨氣，對現屆施政更為暢順，至於能否如願，那便可力度多大，措施能否延續下去。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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