購買私樓，收樓驗樓是整個買賣程序的尾聲，驗樓時會發現單位呈現不少瑕疵，收樓清單有什麼？常見的單位瑕疵有哪些？專家提出6大常見瑕疵。同時，若果買二手樓，驗樓時需另外留意5個注意事項。
新盤驗樓：發展商幫買家執漏
一、二手樓收樓驗樓程序各有不同。先說一手樓。當物業入伙紙批出後，發展商會通知買家到現場收樓。在交樓當日，發展商職員會交錀匙給買家，買家可以前往單位驗樓，屆時自行驗樓或聘請驗樓師負責驗樓。
新盤驗樓時間
在同一日，發展商會為買家提供一份缺陷清單，讓買家填寫，並向發展商遞交報告。發展商會按照報告執漏，需時兩至四個星期，當完成執漏後，買家可以再次驗收，並確認執修完成。
二手樓驗樓：買家要自行維修
至於二手樓，買家可以入屋兩次。第一次是銀行對物業估價，安排估價行來到單位估價。另一次是成交前一日到單位驗樓，確保單位的狀況符合簽約時所列的「現狀買入」要求，代表買家了解並接受物業現狀的情況下買入單位。但有一點要留意的是，如果買方已經簽了臨時買賣合約，之後才發現樓宇有問題，這樣買方便需要自行維修。
一、二手樓驗樓分7大類
驗樓師驗樓，主要分7大類，涉及19項工程(一、二手樓皆適用)。樓宇檢驗中心總監賴達明提出以下7個要點：
- 結構類：單位的外殼，包括樓板和牆身兩項工種。樓板涉及天花板、地台樓板；牆身涉及四邊牆身、外牆。
- 飾面類：指天花、牆身、地板裝飾表面的物料，涉及5項工種，包括油漆、批盪、舖磚、石材和地板。
- 構件類：4個工種包括門、窗、圍欄(指工作平台和露台)、假天花。
- 來去水：包括供水、排水兩類工種。
- 潔具類：指清潔用具，涉及浴具和廚具兩項工種，浴具包括洗手盆、坐廁、企缸、浴缸；廚具包括洗碗盆等。
- 傢俬類：包括浴櫃和廚櫃兩項工種。
- 電力類：包括供電、電器兩項工種。供電指電箱、電掣、插蘇、插座。
驗樓單位6大常見缺陷
賴達明分析指，現時驗樓，單位通常呈現以下6大缺陷：
1. 防水缺陷：檢查5類設施漏水與否
- a.檢查天花、牆身是否漏水，外牆是否滲水。
- b.檢查露台門、工作平台門防水效能，有沒有滲水。
- c.窗會開關，如有破損，有虛位，都會引致漏水，驗樓師要檢查這方面問題。
- d.供水喉、排水喉有否漏水。
- e.檢查潔具，包括坐廁、洗手盆、企缸、浴缸有否漏水。
2. 防火缺陷：開放式廚房要多留意
檢查大門、廚房門中間防煙條是否正常，以及有沒有破損，因這些門屬於耐火設施。驗樓師亦要檢查這些防火設施是否破損和完整。另外，近年屋苑有開放式單位，這些單位面積細，並提供開放式廚房。根據法例規定，這些開放式設施有消防設施，驗樓師需要檢查這些設施。
相關設施共有以下3種：
- a.天花消防花灑系統，一旦發生火警，可灑水。
- b.廚房天花安裝煙霧感應器，當感應器感應到煙火，警鐘會啟動，以及啟動到消防系統。
- c.大門與廚房之間的防火牆，闊度600毫米。一旦發生火警，防火牆可暫時阻止火勢蔓延，住戶可從大門逃生。
3. 飾面缺陷：批盪空鼓危險高
檢查油漆會否刮花或者不平滑，以及批盪會否有大面積空鼓。若果天花、牆身有大量批盪空鼓，便會有危險，因批盪有機會爆裂而跌落，嚴重的話會跌穿頭部。因此，驗樓師會使用金屬鎚敲擊，測試是否有空鼓聲。其次，驗樓師亦會檢查牆身、地板磁磚，是否有空心磚。牆身的空心磚有兩大風險，首先如果牆磚黏不實，有機會鬆脫而跌下傷人。
空心磚增加漏水風險
其次，如在廚房地台、淋浴間舖空心磚，有機會積水，增加漏水風險。第三，如在地台舖空心磚，這類磚受壓下容易爆裂下陷，有機會弄傷腳部。另外，驗樓師亦會檢查石材安裝是否穩固，一旦石材鬆脫，會有危險。最後，木地板亦會被檢查，是否有破損，或者爆裂，這可能影響屋內人出入。
4.玻璃缺陷：窗口玻璃要多檢查
香港住宅多用玻璃，除了窗之外，工作平台門亦使用玻璃，露台圍欄亦使用玻璃，浴缸、鏡櫃同樣使用玻璃，故驗樓師會檢查玻璃是否出現刮花、氣泡、崩裂、崩點、爆裂。一旦窗口玻璃有缺陷，如出現崩裂、氣泡，有機會減低其強度，抵受不到風雨壓力，暴曬亦有機會令玻璃爆裂。
5.傢俬缺陷：甲醛問題要處理
檢查浴櫃、廚櫃的安裝是否穩固，抽屜開關是否正常，若果抽屜鬆脫，容易傷人。同時，驗樓師亦會檢查傢俬是否有甲醛，甲醛是致癌，如有強烈異味，可能是甲醛，因傢俬使用柔性膠水，含有甲醛。若果發現有甲醛，應要開窗通風，以便揮發甲醛。新裝修單位最好在兩周後才入住，待甲醛揮發。
6.電力缺陷：檢查供電系統是否正常
檢查供電系統是否正常，若果駁錯電線，會有漏電風險。另外，亦要檢查電器是否安全，如冷氣機、抽油煙機，特別是冷氣機損壞情況較嚴重。如果冷氣機發生故障，容易漏水。
二手樓公用部分注意事項
若果購買二手樓，以上缺陷少不免會出現。賴達明亦提醒置業人士，檢驗二手樓亦再需注意另外6個要點：
- 僭建檢查：二手樓業主會擅自更改圖則，更改單位內間局，未有向屋宇署入則。其次，業主亦未有向屋宇署申報進行小型工程。如有僭建，便要小心處理。
- 結構老化：樓齡較高的物業結構老化，要檢查天花、損壞、地板、樑柱、結構牆、外牆是否損壞，因已經使用多年。
- 構件老化：檢查大門、窗是否呈現老化，特別是窗更為重要，如老化，窗扇有機會鬆脫而跌落街上。圍欄亦需要檢查，一旦鬆脫，同樣有機會跌落街上。
- 電線老化：一些未有裝修的舊樓沒有漏電斷路裝置，一旦電線短路，容易漏電。樓宇愈舊，需要留意電力安全。
- 檢查毗鄰公用部分：如果單位位於頂層，需要留意天台，如果天台失修，便會導致漏水問題。或者單位近二、三樓平台，平台失修，同樣導致漏水問題。但天台、平台屬於公用部分，住戶不可自行維修，要由業主立案法團或管理公司處理。
驗樓費用：二手樓較一手樓高
那麼，驗樓費用多少？賴達明表示，如果是一手樓，以實用面積計算，每平方呎3.5元，最平費用約2400元。如果是二手樓，同樣以實用面積計算，每平方呎7元，最平費用約4,800元。
一手二手驗樓收樓程序常見問題
問：新盤收樓驗樓程序怎樣？
答：當物業入伙紙批出後，發展商會通知買家到現場收樓。在交樓當日，發展商職員會交錀匙給買家，買家可以前往單位驗樓，屆時自行驗樓或聘請驗樓師負責驗樓。
問：如有驗樓發現問題，應如何處理？
答：在同一日，發展商會為買家提供一份缺陷清單，讓買家填寫，並向發展商遞交報告。發展商會按照報告執漏，需時兩至四個星期，當完成執漏後，買家可以再次驗收，並確認執修完成。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
