從兩餸飯看新加坡大排檔｜伴隨持續兩年多的世紀疫情，「兩餸飯熱潮」在香港崛起，不但有人在Facebook開設關注群組，累計追蹤人數高達8萬多人，更連紐約時報中文網都對此熱潮進行探討分析。
兩餸飯價格維持港幣25-35元
無論如何，在地產租金高企的情況下，能將兩餸飯價格維持港幣25-35元，實在是現今大眾的恩物。
同時間，這新營運模式也是餐廳經營者現今的一種出路。
更多內容：掌握過去=掌握未來！解構未來諮詢行業崛起！應對黑天鵝與灰犀牛｜華語產經
食物價格相約 新加坡可坐下來堂食
能用港幣25-35元在香港飽餐一頓實在難得，不禁令筆者想起在新加坡差旅時，當地的大排檔（當地稱之為Coffee Shop或Kopitiam）只需大概新幣5-6元（相等於港幣25-30元），基本也可以有一餐甚有水準的魚丸麵或鷄飯，同時更附上咖啡、美祿等大杯飲料。在食物價格相約下，區別在於新加坡可坐下來堂食，但香港基本上只能外賣帶走。
香港大眾飲食價格是自由市場主導
香港普羅大眾飲食的供應與價格，基本就是自由市場主導。在領展（舊稱領匯）於2004年私有化後，政府再也沒有間接的方式，來確保基層市民有可負擔的餐飲選擇。反之，經常被香港人作為比較對象的新加坡政府，則仍保留著這種政府關切基層市民需要的責任。
星洲政府沒有忽略飲食政策
除了房屋政策以外，連飲食政策，星洲政府也沒有忽略；為了向市民提供負擔得起的食物選擇，HDB（類似香港的房委會）確保每區組屋附近都有充足的食堂（亦即大排檔）供應，以保持健康的價格競爭。
新加坡大排檔成交價格令人關注
然而最近的兩宗房地產交易卻引起了當地國民對於組屋大排檔的關注。今年6月，一家位於 201 Tampines Street 21 和一家位於 848 Yishun Street 81的大排檔，分別以 4,168 萬新元和 4,000 萬新元的價格出售，打破了2015 年武吉巴督 11 街 155 號大排檔的 3,100 萬新元的紀錄；一般個別攤檔月租從 6,000 新元翻倍至 12,000 新元，令不少租戶考慮終止租約。
更多內容：BTS防彈少年團休團 震撼經理人公司HYBE股價 剖析韓娛企業商業價值｜華語產經
大排檔地皮成交價 VS 大排檔食物價格
Tampines的大排檔佔地 604 平方米（大概6千平方尺），有 18 個攤檔，基本都是售賣經典的新加坡大眾食物，如釀豆腐，鷄飯，咖央多士和半生熟雞蛋等。但值得注意的是，這些組屋附近的大排檔，通常鄰近濕街市，環境相當於我們香港公共屋邨的大排檔（冬菇亭），沒有空調，而且衛生情況一般。
但組屋大排檔的成交價格折合為每平方尺 6,411 新元，幾乎與當地市中心的遠東廣場和烏節路幸運廣場的地面商鋪（平均每平方尺 6,964 新元）成交價格持平。
公營大排檔走價格與質量並行路線
目前新加坡有772間大排檔，其中372間由HDB出租，400間為私人擁有。過去四年，HDB興建了34間大排檔，未來四年亦計劃興建多30間大排檔。為了阻止投機行為，HDB自 1998 年起停止出售大排檔；而往後在市場上有成交的都是那400間屬私人擁有的大排檔。所有新建大排檔現在都由HDB出租，租期通常為三年。
提供可負擔價格的食品
而在2018 年，HDB 引入了價格與質量並行的方法來吸引經營者，其不僅會評估潛在的大排檔經營者的租金出價，更會根據他們的餐飲質量和業績紀錄進行評估。在該評分系統下，質量分數佔評估的 50%，剩下分數則視乎經營者能否提供可負擔價格的食品。故此過去五年，HDB出租的大排檔租金一直穩定保持中位數。
競爭加劇最終造福國民
雖然攤檔租金是大排檔經營者與個別攤檔持有人之間的私人合約協議，但若要維持商業利益，持有人需保持攤檔租金合理以留住經營者。如果租金太高，個別經營者可能會搬到其他餐飲場所，導致攤檔空置和增加持有人的成本。 故此，HDB需要平衡的關鍵在於同類大排檔的該區的供應量與地理佈局。
嚴格監管經營者的價格與質量
當地政府基本否定了租金管制，因爲這會削減了大排檔投資者改善服務與設施的動力。取而代之，透過HDB供應充足的大排檔設施，並嚴格監管經營者的價格與質量。然而這做法卻加大了大排檔之間的競爭，例如Tampines與Yishun，這兩家大排檔在 400米半徑範圍內就分別有 5 家和 7 家的其他大排檔，不但要承受天價易手後的攤檔租金，更要面對激烈的競爭。
更多內容：韓國房產泡沫危機一觸即發！新總統能否力挽狂瀾、免步日本經濟迷失後塵？｜華語產經
最終造福國民的飲食需求
始終市場上有一半的大排檔屬於私人擁有，自由市場在無形之手底下，定當各出奇謀，為旗下的飲食環境升級。筆者也瞭解到，該等大排檔地產的私人投資者亦在關注如何透過F&B Tech，甚至房地產創新等，去為大排檔作地產增值。抽身來看，新加坡的私人與政府大排檔各佔半壁江山，某程度上也形成了一些良性競爭，最終造福國民的飲食需求。約30港元就能飽餐一頓有質量的新加坡美食，難怪新加坡會成為港人移民的熱選之一。
作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
