加息影響|短期內仍有多個新盤列隊登場,料本月整體一手成交有機會達1,500至2,000宗,若相對6月全月錄約1,300宗,按月最多增逾五成。美國聯儲局6月加息0.75厘後,儲局官員近期維持鷹派,多位儲局官員均支持7月再加息0.75厘,利率期貨市場顯示,92%機會加息0.75厘,8%機會加息1厘。

加息影響|美國6月大手加息0.75厘

美國6月大手加息0.75厘,加幅為近28年來最大,亦較市場預期加息半厘為高。其實自從3月份開始,美國已踏入加息周期,港美息差持續擴大,近日金管局亦多次「出手」捍衞聯匯,本港銀行體系結餘跌至約2,207億元。不過有金融界人士認為,這仍然屬於「水浸」水平,並未「告急」,相信本港低息環境持續。

加息周期|H按鎖息上限會跟P按息率上升

他認為,在低息環境下,選用H按可以較低息供款,即使拆息因市場資金緊張而抽升,也會有鎖息上限保障,因此較為吸引。當遇上加息周期,H按鎖息上限會跟隨P按息率上升,理論上選用定息按揭可避免面對加息風險。

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定息按揭可避加息風險

不過,如選用定息按揭後,供款期間卻沒出現大幅度加息,就會變了還「貴息」給銀行。參考上一次2015至2019年的美國加息周期,期間美國加息達2.25厘,但香港最優惠利率只上升0.125厘。

現時香港銀行最優惠利率為5%

現時香港各大銀行提供的最優惠利率為5%(俗稱「細P」),亦有其他銀行和金融機構提供5.25%(俗稱「大P」)的最優惠利率,兩者自2008年底以來都一直沒有變動。

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銀行好大機會調高最優惠利率

美聯儲局本月真的大幅加息,銀行好大機會調高最優惠利率,供樓人士的按揭計劃如與P按利率掛鈎,供樓負擔自然會增加。莫過於最近樓市反映了加息壓力下,一手市場連環推盤,反映不一,大型樓盤及訂價貼近二手才有理想反應。

「你精買家仲精」的市場定律

如果訂價高於市場預期,市民生畏,縱使最近推出不少優惠二按、先住後付等超級付款方案,亦難以吸引買家注意、垂青,以為充滿信心的樓盤,也難逃一敗,這便是「你精買家仲精」的市場定律。每駛一分錢都要有吸引力,否則難以被市場接受。

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上半年至少約260宗帳面貶值二手成交

相對被動的二手市場,綜合市場資料,上半年二手住宅市場合共出現至少約260宗帳面貶值轉手個案,當中不乏逾億元的豪宅,以至曾風光一時的資助房屋,表面數據已是過去數年上半年的高位數字。

料香港樓價下半年最多跌10%

然而,在經濟回落到和樓市開始有進一步拉近關係時,估計在疫情爆發以來,今次對樓市沒有影響的幻想可能落空,但估計樓價仍有不乏支持者,到價入市的情況依然存在,估計樓價在下半年最多跌一成便可以企穩。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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